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3주택 보유자가 대학생 자녀에게 집을 증여하려면?… 전ㆍ월세 주지 말아야 ‘절세’

[아유경제=정진영 기자] 최근 부동산 보유자들의 가장 큰 관심은 어떻게 운용을 해야 세금에 대한 부담을 덜 수 있을지에 쏠리고 있다.

29일 유관 업계 소식통 등에 따르면 2채 이상 다주택자의 경우 자녀에게 집을 물려주고 싶을 때 전ㆍ월세를 주지 않은 아파트를 증여할 때 부담해야 할 세금이 가장 적다.

만약 보유한 주택 중 전ㆍ월세를 내놓지 않은 아파트를 증여하면 자녀는 증여 비용을 따로 준비해야 할 걱정이 없고, 부동산ㆍ금융 자산을 모두 적절하게 나눠 보유할 수 있다는 장점이 존재하기 때문이다.

다만, 주택을 증여한다면 향후 자녀가 주택을 팔 때 양도세를 내야 한다. 자녀는 증여받은 지 5년이 지나 아파트를 판다면 증여받은 가격보다 올라간 차익에 대해서는 양도세를 내게 된다.

이를 실제 사례에 시뮬레이션해보면, 공동주택 3채를 보유한 A씨는 대학생 아들에게 1채를 증여할 생각이 있다. 여기서 A씨는 해당 아파트를 팔고 현금으로 증여할지, 아파트를 그대로 물려줄지 고민이 될 수 있다.

대상인 아파트는 2015년 1월 3억5000만 원에 구입해 현재는 5억5000만 원 가량을 확보할 수 있고, 전세 시세는 3억5000만 원 정도라고 볼 때 어떤 방법이 이들에게 효과적일까.

세금 부담의 면에서 살펴보면 A씨는 3주택자이기 때문에 아파트를 팔고 ▲현금으로 증여하면 약 1억466만 원의 양도소득세를 납부해야 한다. 즉, 자녀에게 4억4534만 원(5억5000만 원-1억466만 원)을 증여할 수 있다. 아들은 받은 돈으로 증여세(6560만 원)를 납부하고 3억7974만 원(4억4534만 원-6560만 원)의 현금을 얻게 된다.

아파트로 증여하고 싶을 때 전ㆍ월세 여부가 중요하다. ▲세입자가 없는 아파트라면 실거래 가격(5억5000만 원)을 기준으로 세금을 매긴다. 이 기준으로 증여세는 8550만 원, 취득세는 1400만 원이 발생한다. 대학생 아들이 아파트를 증여받아 전세를 준다면 전세금 3억5000만 원이 생긴다. 이 자금으로 증여세와 취득세를 내고 2억5050만 원(3억5000만 원―8550만 원―1400만 원)과 부동산이 생긴다.

▲전세를 끼고 있는 경우 세금이 다르다. 자녀가 취득세 1400만 원을 내고 아파트 명의를 본인으로 변경해야 하며, 전세 만기 시점이 되면 세입자에게 전세금 3억5000만 원을 돌려줘야 하는데 이 때문에 A씨가 양도세 5900만 원을 내야 한다. 실거래 가격 5억5000만 원 가운데 전세금을 제외한 2억 원에 대해서는 아들이 1900만 원의 증여세를 내야 한다. 대학생 자녀는 증여받는 시점에 세금을 납부할 돈이 없기 때문에 A씨가 보유 중인 전세보증금에서 양도세를 내고 남는 2억9100만 원의 현금을 추가로 증여하면 아들은 5529만 원의 증여세를 한 번 더 내야 한다. 아들 입장에서는 취득세(1400만 원)와 두 번의 증여세(7429만 원)를 제외하고 2억271만 원과 부동산을 보유하게 된다.

다시 살펴보면, 주택을 매매해 현금을 증여할 때 자녀는 3억7974만 원의 자산이, 전ㆍ월세를 주지 않은 아파트를 증여하면 자산 2억5050만 원+부동산 2억 원이 생긴다. 또한 전세를 준 아파트를 증여할 경우 자산 2억271만 원+부동산 자산 2억 원을 확보할 수 있다고 파악된다.

정진영 기자  koreaareyou@naver.com

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