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9억 원 이하 ‘1세대 1주택 비과세’ 활용해 양도세를 피하는 방법!
▲ 1세대 1주택 비과세를 활용하기 위해서는 주택 수에 포함되는 주택과 주택 수에서 제외되는 주택 등을 고려해야 한다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김소연 기자] ‘1세대 1주택 비과세’를 활용해 보유한 주택의 양도세를 줄이는 방법에 업계 관계자들의 관심이 쏠리고 있다.

우선 1세대 1주택의 비과세 가격 기준은 9억 원으로 매도금액이 9억 원이 넘으면 9억 원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다. 매도금액 9억 원 이하 주택의 1주택자 비과세 요건은 지난해 8ㆍ2 부동산 대책 발표일 전후로 다르다.

지난해 8월 2일까지 취득했거나 지난해 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역이 아닌 곳에서 취득한 주택은 2년 보유 요건만 갖추면 된다. 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유와 함께 2년 거주 요건이 따른다.

1세대 1주택 비과세를 활용하기 위해서는 ▲1세대로 보는 범위 ▲주택 수에 포함되는 주택과 주택 수에서 제외되는 주택 ▲주택 수를 줄이는 방법 등을 고려해야 한다.

비과세 혜택을 받는 1주택 여부는 세대별(본인ㆍ배우자를 기준으로 생계를 함께하는 동거 가족)로 판단한다. 본인ㆍ배우자는 법적인 혼인 관계가 유지되는 한 동일세대로 간주하며, 주민등록상 세대 분리가 되도 같은 세대다. 동거 여부는 주민등록지를 기준으로 판단하지만 실제 거주지가 다른 경우 실제 거주지에 따라 판단할 수 있다. 주민등록은 다른 곳에 돼 있어도 실제 거주지가 같으면 동거 가족에 해당한다는 점을 명심해야 한다.

주택은 건축물대장이나 등기부등본상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 뜻한다. 건축물 대장상 점포ㆍ사무실로 존재해도 사실상 주거용으로 사용하면 주택이며 오피스텔을 상시 주거용으로 써도 주택에 해당한다.

아울러 주거용인 아파트를 일시적으로 주거 이외의 용도로 사용하더라도 주거 기능이 그대로 유지ㆍ관리돼 언제든지 본인ㆍ제3자가 주택으로 사용할 수 있으면 주택에 포함된다.

무허가 주택도 주택에 포함된다. 하지만 등기가 가능한 무허가 주택은 무허가 건물 양성화 조치로 등기하지 않고 매도하면 1세대 1주택 양도세 세금을 면제받을 수 없다는 점을 상기해야 한다.

또한 공동으로 소유한 주택은 각자가 주택 1채를 보유한 것으로 보되 동일 세대원이 공동으로 소유한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 본다. 예외적으로 공동상속주택의 경우에는 지분소유자 각자가 1채를 소유한 것으로 보는 것이 아니라 ▲지분이 가장 큰 자 ▲상속주택에 거주하는 자 ▲최연장자의 순서에 따라 제일 먼저 해당하는 자를 주택 소유자로 판단한다.

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분인가로 인해 취득한 재개발ㆍ재건축 조합원 입주권과 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행인가로 취득한 조합원 입주권도 주택 수 산정에 포함된다.

이와 반대로 주택 수 산정에서 빠지는 집도 많다.

먼저 「조세특례제한법」에 따라 일정 요건을 갖춘 신축 임대주택ㆍ각종 미분양주택ㆍ농어촌주택 등은 주택으로 보지 않는다. 이 주택을 보유한 상태에서 일반 주택을 매도하면 농어촌주택 등을 주택 수에서 제외하고 일반주택의 1세대 1주택 여부를 판단한다.

또한 「소득세법」의 요건에 맞는 장기임대주택(임대 기간 5년)도 제외된다. 장기임대주택 보유자가 본인이 사는 거주 주택을 양도하는 경우 장기임대주택을 제외하고 1세대 1주택 여부를 따진다. 거주용 주택이 양도세 비과세를 받으려면 2년 거주 요건이 따른다.

특히 상속주택의 경우 일반주택 1채를 소유한 사람이 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받은 경우 상속주택을 제외하고 일반주택 수를 계산한다.

그러나 동일 세대원에게 상속받은 주택은 상속주택으로 인정되지 않는다. 즉, 같이 살던 부모에게 상속받은 집이다. 따라서 1세대 1주택 소유자가 1주택을 보유한 만 60세 이상의 직계존속을 동거ㆍ봉양하기 위해 합친 경우만 직계존속이 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택이 상속주택으로 인정된다.

또 1세대 2주택자가 일정 기간 안에 매도하는 주택은 1주택 적용을 받는다. 기존 주택을 취득하고 1년 이상 이후 신규 주택을 취득하면 ▲신규 주택 취득일로부터 3년 이내 ▲혼인으로 1세대 2주택자가 되면 혼인한 날로부터 5년 이내 ▲60세 이상 직계존속을 동거ㆍ봉양하기 위하여 세대를 합치면 세대를 합친 날로부터 10년 이내 등 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택의 양도로 본다.

다주택자의 경우 주택 수를 줄이는 방법을 생각해볼 수 있다.

가장 보편적으로 세대 분리를 이용한다. 예를 들어 부모 1채, 자녀 1채를 소유한 경우라면 양도일 전에 세대 분리만 하면 자녀의 소유 주택을 주택 수에서 제외할 수 있다. 부모가 2채를 소유하고 있다면 1채를 자녀에게 증여하고 양도일 전에 세대 분리를 한다.

주택임대업법인에 매각하는 방법도 있다. 자녀가 없을 경우 주택임대업법인을 설립해 그 법인에 주택을 매각하면 주택 수를 줄일 수 있다. 양도세 절세 효과를 위해 1채로도 주택임대업법인 설립을 이용할 수 있다.

장기임대주택으로 등록하는 경우도 있다. 구청ㆍ세무서 등에 사업자 등록을 해 장기임대주택 조건을 충족하면 주택 수를 줄일 수 있다. 다만, 비과세 대상인 거주용 주택은 2년 거주 요건을 갖춰야 하므로 거주할 집이어야 활용할 수 있는 방법이다.

김소연 기자  koreaareyou@naver.com

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