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서울형 리모델링 시범사업 1차에 아파트 11개 단지 선정… 업계 “접근 신중해야”

[아유경제=서승아 기자] 서울형 리모델링 시범사업 아파트로 11개 단지가 1차 선정돼 이곳을 중심으로 기대감이 퍼지고 있다. 서울시는 11개 단지를 대상으로 추가 현장조사를 실시하고 오는 6월까지 최소 5~6곳 정도를 최종 선정해 리모델링사업을 지원한다는 구상이다.

최근 서울시 각 자치구와 리모델링 조합 혹은 추진위원회에 따르면 시는 최근 서울형 리모델링 시범사업에 지원한 22개 단지 중 11개 단지를 1차로 추려 해당 구청에 각각 통보했다.

이번에 1차로 선정된 단지는 서울시 전체 자치구 중 총 4곳에서 나왔다. 중구 남산타운 회현별장 2곳, 송파구 문정시영ㆍ문정건영ㆍ마천아남 3곳, 구로구 신도림우성1ㆍ2ㆍ3차, 센츄리 4곳, 강동구 길동삼익세라믹ㆍ길동우성2차 2곳 등이다. 이들 단지는 이달 말까지 전문가 선정위원의 현장심사를 받는다. 

이번에 1차로 선발된 곳은 재건축보다 리모델링이 유리한 단지들이다. 연식이 너무 오래됐거나 현 용적률(대지면적에서 차지하는 건축물 면적 비율)이 낮은 단지들은 제외됐다. 이런 곳은 리모델링보다는 재건축이 더 맞기 때문이다. 리모델링 또는 재건축사업 추진 여부를 두고 주민 간 이견이 심한 곳도 제외됐다. 우선적으로 선발된 곳은 주로 내진설계가 부족하거나 가구당 주차 대수가 1대 미만으로 적어 예상 사업 효과가 큰 단지들이다.

리모델링 시범단지로 선정되면 리모델링 기본계획 수립 컨설팅과 추정분담금 산정, 1차 안전진단 비용 일부 지원 등 혜택을 받는다. 선정 단지로서는 초기 사업 비용을 줄이고 사업이 지연될 소지를 줄일 수 있다. 다만 서울시는 당분간 시범단지 명단을 공개하지 않기로 했다. 리모델링 시범사업 대상 단지가 공개되면 해당 아파트값이 크게 출렁일 여지가 있기 때문이다. 

남산타운은 기존 SH공사 임대아파트 7개동을 제외한 3116가구만 리모델링을 추진한다. 18층 아파트 건물을 21층까지 증축하는 것이 주요 골자다. 이 단지는 남산과 인접해 있어 서울시 중심의 대표적인 숲세권 아파트로 통한다. 주위에 매봉산공원과 응봉공원이 있고 남산으로 통하는 산책로가 단지와 이어진다. 6호선 버티고개역을 끼고 있으며 3호선 약수역도 도보로 이용 가능하다. 

남산타운 다음으로 규모가 큰 곳은 송파구 문정동 문정시영 아파트다. 1989년 준공돼 남산타운보다 낡았다. 앞서 문정시영 리모델링 추진위는 2017년 4월, 9월, 12월 세 차례에 걸쳐 리모델링 주민설명회를 진행했을 정도로 사업 의지가 높다. 리모델링을 통해 주차 공간을 지하 3층까지 확보하고 지상 공간은 공원으로 조성한다는 방침이다. 

서울부동산정보광장에 따르면 남산타운 전용 59㎡는 지난 7일 6억5500만 원(13층)에 거래됐다. 올 초 1월 같은 면적 아파트가 5억9520만 원(13층)에 거래된 이후 5개월 새 6000만 원가량 올랐다. 워낙 대단지라 동ㆍ호수에 따라 시세 차이는 있지만 지난해 1분기까지만 해도 대부분 4억 원 후반대에 거래되던 아파트다. 문정시영에서는 10평대 소형 아파트 가격이 급등했다. 이 아파트 전용면적 35㎡는 지난 3월 27일 4억1500만 원(4층)에 주인이 바뀌었는데 지난해 상반기까지만 해도 2억~2억3000만 원에 시세가 형성돼 있었다.

서울에서 가장 최근 리모델링사업을 마친 단지는 강남구 청담동 ‘청담아이파크’다. 2014년 리모델링을 마친 이 아파트는 원래 1993년 준공된 청구아파트(108가구)였다. 기존 2베이 구조를 3베이 구조로 바꿔 채광과 환기를 개선했고 가구당 전용면적도 30% 가량 늘렸다. 리모델링 당시 옛 전용 84㎡를 보유했던 조합원들은 평균 2억7000만 원가량의 분담금을 냈다. 리모델링 후 ‘청담아이파크’로 탈바꿈한 전용 110㎡는 지난 3월 초 17억7000만 원(10층), 18억4000만 원(14층)에 거래됐다. 리모델링 전 전용면적 84㎡가 7억 원 안팎에 거래되던 것과 비교하면 조합원은 분담금을 더하고도 7억 원 이상의 시세차익을 낸 셈이다. 

물론 리모델링 사업으로 고수익이 난 것은 서울 강남권에서도 입지가 좋은 단지기 때문이다. 수직증축을 통해 가구 수를 늘리는 리모델링을 하려면 일반분양가가 3.3㎡당 2000만 원 이상 높아야 사업성을 확보할 수 있다. 일반분양가가 높지 않으면 조합원 부담이 커지기 떄문이다. 또 안전상 이유로 리모델링을 하더라도 내력벽은 유지해야한다. 규제가 변함없기 때문이다. 정부는 내력벽 철거 허용 여부에 대한 결정을 2019년 3월까지 미뤘다. 때문에 당장은 선호도 높은 주택 설계가 쉽지 않다. 통상 기존 단지 용적률이 180% 이하면 재건축이, 200% 이상이면 리모델링이 적합하다. 

도시정비업계 한 전문가는 “리모델링이 재건축 단지보다 규제를 덜 받고 기존에 있던 규제들이 없어진건 맞지만 용적률이 높아 재건축을 할 수 없기 때문에 추진하는 면이 강하다”며 “투자보다 실거주를 더욱 중심으로 신중하게 접근해야 한다”고 설명했다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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