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상속주택이라면 2주택자도 과세 피할 수 있다!

[아유경제=김진원 기자] 어머니와 함께 단 둘이 사는 A씨는 미래를 위해 수도권에 있는 자그마한 아파트를 구입했다. 시간이 흘러 A씨는 결혼 전에 혼자만의 라이프를 즐기기 위해 독립을 고민하던 중 갑작스러운 어머니의 사망을 접하게 되고 형제가 없는 A씨는 어머니가 소유하고 계셨던 아파트까지 단독으로 상속받게 된다.

평소에 부동산에 관심을 갖고 있어 어렴풋이 상속주택은 과세를 적용받지 않을 것이라 생각한 A씨. 하지만 어머니와 함께 살다가 상속을 받은 주택이라는 이유로 상속주택 특례 대상에 포함되지 않아 양도세를 내야 한다는 사실을 알게 된다. 억울할 만한 상황으로 졸지에 양도세를 내야 하는 상황에 놓였지만 A씨가 놓친 부분이 있다.

A씨는 왜 비과세 대상에서 제외됐을까. 이에 대해 알아보자.

기본적으로 상속주택은 예기치 않게 생긴 주택으로 사실상 예측이 어렵다. 예측이 불가능하다고 볼 때, 부득이하게 상속으로 2주택을 보유한 다주택자가 돼 비과세 등에 영향을 받으면 억울한 상황에 놓이게 된다.

보통 상속주택은 거주자의 주택으로 간주하지 않아 상속주택이 생기더라도 기존주택은 1주택으로 간주돼 비과세 적용이 유지된다. 하지만 이에 대한 추가 요건들이 존재하기 때문에 A씨 사례처럼 추후 당황스러운 상황을 만들지 않기 위해서 인지하고 있는 것이 좋다.

먼저, 상속받을 그 시점에 보유한 1주택만 상속주택 특례 대상이라는 점이다. 주택을 상속받은 상태에서 종전주택을 양도한 다음 또 다른 주택을 취득하면 여전히 상속주택은 거주자의 주택 수에 포함되지 않아 1주택자로 비과세 대상이 되기 때문에 이 같은 편법을 방지하기 위해서다. 

하지만 이때 문제가 생긴다. 동일세대 간에도 똑같은 특혜를 주면 1세대가 2주택을 소유하고 있는데 그중 1주택이 상속이 개시된 경우도 있기 때문이다. 1세대가 2주택을 소유했으므로 1주택이 특례주택이 아닌 한 먼저 양도하는 주택은 과세 대상이어야 한다. 2주택 중 1주택이 상속됐다고 일반주택을 양도하는 경우 비과세 대상이기 때문에 동일세대 간 상속은 특례규정 적용을 받을 수 없다. 한마디로 동일세대인 부모님의 사망으로 상속된 주택은 상속주택 특례규정에서 제외된다. 동일세대 간에 상속이 개시된 A씨의 경우에는 적용 불가하다.

물론 예외가 있다. 동거봉양의 경우로 세대를 달리해 살던 자녀가 60세 이상의 연로하신 부모님을 모시기 위해 세대를 합치는 것을 말한다. 이 같은 경우 부모님이 사망해 상속주택을 남기면 이를 동일세대로 간주해 비과세 적용에서 배제하느냐 마느냐의 문제가 발생하는데 1주택 소유자가 동거봉양으로 합가한 후에 상속이 이뤄진 경우에는 동일세대 간 상속으로 보지 않는다. 동일세대 간 상속이라서 특례규정을 적용받을 수 없다면 동거봉양 합가를 하지 않은 사람보다 불리한 상황을 만들지 않기 위한 것으로 볼 수 있다.

단, 애초에 따로 살다가 봉양을 위해 합가를 한 경우에만 적용된다는 점을 명심해야 한다. 마지막으로 1주택 소유자가 상속주택을 선양도한다면 별도 특혜 없이 양도세 과세 대상에 포함된다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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