[아유경제=김학형 기자] 최고급 주택으로 주목받던 ‘나인원한남’ 사업이 수개월째 진척이 없어 건설ㆍ금융 등 유관 업계의 각종 우려를 낳고 있다.

나인원한남은 대신증권 자회사 대신F&I에서 사업을 추진한다. 대신F&I은 2016년 5월 서울 용산구 한남동 외인아파트 부지를 6242억 원에 사들였고, 그해 7월에는 시행사 디에스한남을 설립했다.

4일 건설ㆍ금융업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 현재 대신에프앤아이(F&I)가 제출한 나인원한남 관련 '임대보증금 보증상품'에 대한 구비서류를 검토 중이다. 대신F&I는 지난 5월 중 보증 승인을 기대했으나, 현재까지 분양방법과 시기를 결정하지 못했다.

지난 1월 주택도시보증공사(HUG)는 “분양가격이 너무 비싸다”는 이유로 분양 보증을 거부했다. 당시 대신F&I가 책정한 분양가는 3.3㎡당 6360만 원. 현재 최고가인 3.3㎡당 4750만 원(서울 성수동 ‘아크로서울포레스트’)을 훌쩍 넘어 선다.

분양 일정이 지연되면서 대신F&I는 차입금 상환 위기를 맞기도 했으나 NH투자증권이 브릿지론을 주선하면서 일단 한 시름 덜었다.

주택 업계에선 한국토지주택공사(LH)로부터 땅을 비싸게 산 점, 인근 ‘한남더힐’에 비해 입지가 그리 좋지도 않은 점 등 출발부터 잘못됐다고 지적한다. 금융권에선 사업 장기 지연으로 대신F&I 신용등급까지 문제가 생길 수 있다는 우려도 나온다.

지난달(5월) 29일 NICE신용평가는 “대신F&I가 임대 분양으로 사업구조 변경을 추진 중”이라며 “이 경우 개발이익이 확정되는 사업종료 시점이 4년 지연되면서 불확실성이 장기화하고 영업적자가 예상된다”는 보고서를 발표했다.

보고서를 작성한 홍준표 수석연구원은 “총임대보증금 규모도 예상분양수입(1조7000억 원) 대비 줄어들게 되면서 기 투입된 투자자금 회수기간이 길어지고, PF리스크도 확대될 수 있다”면서 “임대기간(준공 후 4년간)동안에는 영업수입규모가 제한적인 가운데 완공 건물에 대한 감가상각비 및 제세공과금 부담이 발생하면서 디에스한남은 영업적자가 예상되고, 대규모부채(임대보증금)가 계상되면서 회사의 연결재무안정성지표도 저조할 것으로 예상된다”고 분석했다.

이후 대신F&I는 정상적인 분양 절차를 포기하고, 임대 후 분양으로 가닥을 잡았다. 하지만 이마저도 녹록치 않아 보인다.

HUG가 제시한 4750만 원 아래로 분양가를 책정할 경우 예상수익의 감소는 불가피하다. 일각에서는 사업 수익이 거의 없거나 사업 지연 등에 따라 손해를 볼 가능성도 제기된다. 임대분양으로 전환할 경우 분양가 규제는 건너뛸 수 있지만 역시 HUG 승인을 받아야 한다. 또 임대분양 사업의 특성상 투자자금 회수가 늦어지며 그 기간 동안 차입 부담이 커지는 어려움이 있다.

한편, 차제에 최고급 주택에 관한 시각을 바꿔야 한다는 목소리도 있다. 최고급 주택은 수요가 분명하고 장기적으로 시장 가격 안정화에 도움이 된다는 것이다.

한 대형 건설사 관계자는 “최고급 주택의 공급이 늘어나면 강남에 몰리거나 수십~수백 채를 보유한 자본이 이동할 것”이라며 “적절한 투자처를 공급해 투기자본을 분산하는 것도 집값을 잡는 한 방법이 될 수 있다”고 주장했다.

김학형 기자  keithhh@naver.com

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