▲ 지난 4월 9일 보유세 개편 등 중장기 조세개혁 방향을 논의하는 재정개혁특위가 출범했다. <제공=기재부>

[아유경제=김필중 기자] 부동산 규제의 ‘마지막 카드’로 불리는 보유세 개편이 임박했다. 문재인 정부 출범 후 고강도 부동산시장 규제가 연이어 쏟아지며 시장이 진정국면에 접어든 가운데 또 다른 고강도 처방인 보유세 개편안이 이달 21일 윤곽을 드러낼 전망이다. 정부가 어떤 방식으로 보유세 개편 문제를 풀어갈지에 대한 실마리가 공개되는 만큼 업계의 이목이 집중되고 있다.

‘보유세 개편안’ 오는 21일 윤곽… 부동산시장 ‘긴장’
업계 “공정시장가액비율 조정 방안 유력”

지난 10일 기획재정부(이하 기재부) 등 관계 부처에 따르면 대통령 직속 정책기획위원회 산하의 재정개혁특별위원회(이하 재정개혁특위)는 오는 21일 서울 은행회관에서 공청회를 개최하고 보유세 개편 권고안의 초안을 공개할 예정이다.

보유세 개편은 지난해 말 정부가 발표한 ‘2018년 경제정책방향’에 포함되면서 공식화됐다. 재정개혁특위는 보유세 개편 등 중장기 조세개혁 방향을 논의하기 위해 만들어진 기구로 지난 4월 9일부터 본격 가동에 들어갔다. 강병구 인하대 경제학부 교수가 위원장을 맡았으며 기재부 등 부처 관계자와 세제ㆍ재정 분야 민간 전문가, 시민단체, 경제단체, 학계 인사를 아우르는 30명의 민관 위원 등으로 구성됐다.

이달 말까지 재정개혁특위는 여론조사와 공청회 등 공론화 과정을 거쳐 정부에 보유세 개편 권고안을 제시할 예정이다. 권고안 초안에는 종합부동산세(이하 종부세) 개편 시나리오가 담기는 것으로 알려졌다. 

한 재정개혁특위 관계자는 “21일 토론회를 해야 이달 말께 권고안을 낼 수 있다”며 “디테일한 측면까지 상당 부분 의견 접근을 이룬 상태로 세부적인 수치 정도는 정부가 결정할 수 있도록 여유를 둘 것”이라고 밝혔다.

보유세는 중앙정부가 과세하는 종부세와 지방자치단체가 과세하는 재산세를 통칭해서 부르는 용어다. 재산세는 금액과 상관없이 모든 부동산에 과세되기 때문에 국민들의 조세저항이 크다. 하지만 종부세는 공시가격 9억 원 이상의 고가주택을 보유한 1주택자 또는 공시가격 주택합산액이 6억 원 이상인 다주택자 등 일정 금액 이상 부동산에만 부과돼 조세 충격이 덜하다.

이 밖에 나대지 등 종합합산토지분은 5억 원 초과, 영업용토지 등 별도합산토지분은 80억 원 초과 토지에 종부세가 부과된다. 농지 일부나 공장용지 일부, 골프장, 고급오락장용 토지 등은 분리과세 대상으로 종부세 부과 대상에서 제외된다.

세율은 주택분의 경우 과세표준에 따라 0.5~2%가 적용된다. 종합합산토지분은 0.75~2%이며, 별도합산토지분은 0.5~0.7% 세율을 적용받는다. 과세표준은 세금을 부과하는 기준으로 현재 종부세의 과세표준은 주택 등 부동산에 매겨진 공시지가에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 산출한다.

이날 공청회에서는 ▲공정시장가액비율을 상향하는 방안 ▲이명박 정부 시절 인하했던 종부세 세율을 이전과 같은 수준으로 인상하는 방안 ▲공시가격 실거래가 반영률ㆍ과세표준 조정 등에 대한 논의가 이뤄질 것으로 예상된다.

앞서 강 위원장은 지난달(5월) 11일 개최된 서울사회경제연구소의 창립 25주년 기념 심포지엄에 참석해 “보유세는 다른 세목에 비해 경제에 미치는 부정적 효과가 작을 뿐 아니라 집값 변동폭을 축소하고 주택버블 문제를 완화하는 경향이 있는 것으로 평가된다”며 “부동산 보유세 개편 시 종부세와 재산세를 구분해서 접근하고 공정시장가액비율과 공시가격 실거래가 반영률, 세율 및 과세표준 조정을 선택적으로 활용해야 한다”고 주장한 바 있다.

공정시장가액비율 조정은 법 개정이 필요 없고 시행령 개정만으로 가능하기 때문에 간단한 도입절차와 조세저항이 약하다는 장점이 있다. 할인율을 뜻하는 공정시장가액비율은 현재 주택 및 토지에 80%로 동일하게 적용되는데 이를 90∼100% 수준으로 올리면 공시지가 상향조정과 비슷한 효과가 나온다는 계산이다.

최근 국회 예산정책처는 80%인 공정시장가액비율을 10%p 상향 조정할 때마다 연간 세수가 약 3000억 원 늘어날 것으로 추산했다. 공정시장가액비율을 100%로 올리면 2016년 기준 연간 6234억 원의 추가 세수가 발생한다고 예측했다. 

가장 직접적인 보유세 인상 효과를 볼 수 있는 세율 인상은 세법 개정 사항으로 실현 가능성이 낮은 것으로 평가된다. 증세를 반대하는 야당을 설득하기가 쉽지 않기 때문이다.

공시가격을 현실화하는 방안도 거론된다. 현재 실거래가의 60∼70% 수준인 공시지가를 올리면 과세표준 자체가 높아져 간접적으로 보유세 인상 효과를 거둘 수 있다. 하지만 지난해 부동산 실거래가 상승으로 올해 공시지가가 이미 많이 올랐으며, 공시지가를 기준으로 과세하는 재산세도 함께 오르기 때문에 조세저항이 크다는 단점이 있다.

이에 따라 정부 안팎에서는 공정시장가액비율 조정을 가장 유력한 방안으로 보고 있다. 다만 재정개혁특위에서 다양한 방안을 조합하는 방식의 권고안을 낼 가능성도 있다.

김동연 경제부총리 겸 기재부 장관은 지난 5월 2일 기자간담회에서 “정부는 보유세 개편을 세수 증대 목적으로 할 계획이 없다”며 “앞으로 중장기 부동산시장 안정을 고려하겠지만 특정 지역의 부동산 투기 억제를 위해서는 하지 않겠다”고 밝혔다. 

그러면서 “보유세 개편은 조세 부담의 형평성, 거래세와 보유세의 비중, 부동산 가격 안정 등을 종합적으로 고려해 추진하겠다”며 “재정개혁특위로부터 권고안을 제출받으면 부동산시장 동향이나 국민 경제에 미칠 영향 등을 종합적으로 고려해 필요하면 올해 세제개편안과 중장기 조세계획에 반영할 것”이라고 덧붙였다.

재정개혁특위 김진영 교수 “보유세, 세율 인상보다 시세 반영이 중요”

보유세 세율 인상보다는 공시가격 시세 반영 비율을 높여 실질적인 세 부담을 높여야 한다는 견해도 나왔다.

재정개혁특위 위원인 김진영 건국대 경제학과 교수는 지난 8일 한국국제경제학회가 ‘한국 경제의 현안과 정책 과제’를 주제로 주최한 정책 심포지엄에서 ‘부동산 관련 세제정비에 대한 소고’ 자료를 배포하고 현재 보유세 수준이 아주 높다고 보긴 어렵다고 평가했다.

그는 올해 초 서울 아파트 거래 중간가격인 7억 원 기준 재산세는 105만 원(과세표준 시가 60% 적용 시)으로 귀속임대소득의 약 6%라며 3년 이용한 2000cc 자동차(시가 2000만 원 이하 추정) 세금이 약 50만 원인 것과 대조된다고 설명했다.

주택분 종부세 대상인 1주택 가구(시세 반영률 70% 가정)의 평균소득은 귀속임대소득 3300만 원(주택가격 2.5% 적용)을 더한 약 1억3300만 원으로 추정했다. 

김 교수는 보유세가 부동산 경기 호황 이후 강화됐다가 불황일 때 부담을 주는 모습이었던 점을 들어 보유세는 거래세보다도 부담이 작지만 조세저항은 더 크다고 주장했다.

그는 “세수 증가가 필요하다면 소득세나 소비세부터 해야 하며 부동산 관련 세제는 합리성을 중시해야 한다”고 말했다.

이어서 “보유세 세율 인상은 바람직하지 않고 시세에 접근하는 평가가 더 중요하다”면서 “과표(세금을 부과하는 가격기준)가 실거래 가격의 70%에 도달하는 것을 목표로 개선해야 한다”고 덧붙였다. 

김 교수는 보유세 강화를 앞둔 가운데 세수 중립을 고려하려면 취득세 등 거래세 완화보다는 자동차세 부담 경감이 더 합리적이라고 주장했다. 

그는 “임대소득과세의 정상화는 부동산 과세 정비의 출발점”이라며 “소득이 있는 곳에 과세를 하는 원칙은 보유세 개편보다 앞서는 문제로 분리과세보다 종합과세가 타당하다”고 말했다.

한편 이날 토론에 참여한 우석진 명지대 교수는 보유세를 논의하는 재정개혁특위에 보유세 전공자가 거의 없다고 지적했다. 

우 교수는 “보유세를 올려야 한다면 노인 빈곤 문제를 해결하는 차원에서 이뤄져야 한다”면서 “보유세를 올려 현재 우리나라에서 가장 자산이 많은 계층인 베이비부머에서 가장 가난한 계층인 노인층으로 부를 이전해야 한다”고 말했다.

與 “다주택자 과세 강화” vs 야권 “종부세 기준금액 완화”
지방선거 여당 ‘압승’… 문 정부 규제 기조 ‘탄력’ 전망

한편 박주민 더불어민주당 의원은 지난 1월 다주택자에 대한 과세를 강화하고 1주택자의 부담을 완화하는 내용의 「종합부동산세법」 일부 개정안을 발의했다.

개정안은 공정시장가액비율을 폐지해 공시지가를 과세표준금액 수준으로 높이고 주택분 종부세의 세율을 1~3%로 인상하도록 했다. 세율을 최고 50% 인상하는 것이다.

다만 실수요자인 1주택자의 종부세 부과 기준을 현행 공시가격 9억 원 이상에서 12억 원 이상으로 높이고, 1세대 1주택자에 대한 과세표준 공제금액은 현행 3억 원에서 6억 원으로 상향 조정했다.

국회예산정책처의 의안비용추계서에 따르면 이 개정안이 시행되면 26만6970명에게 연간 2조9837억 원(2016년 기준)의 증세가 이뤄진다. 2019년부터 2023년까지는 연평균 4조502억 원의 증세가 이뤄져 5년간 20조2510억 원의 세수 효과가 있다. 

박 의원은 “다주택자의 보유세 부담을 강화해 주택 처분을 유도하는 것이야말로 가장 실효성 있는 주거안정 정책”이라면서 “정부와 국회는 더 늦기 전에 종부세 등 부동산 보유세 강화 논의를 시작해야 한다”고 밝혔다.

이 같은 여권의 보유세 강화 방침에 맞대응 하듯 이종구 자유한국당 의원은 지난 2월 종부세 과세 전 기본공제 금액을 현행 6억 원에서 9억 원(1주택자의 경우 12억 원)으로 완화하는 내용의 「종합부동산세법」 일부 개정안을 발의했다.

국회 기획재정위원회 소속인 이 의원은 “공시지가가 상승했음에도 종부세 기준금액은 6억 원에 머물러 있기 때문에 납세인원이 급증하고 있다”며 “심지어 종부세 기준금액은 법이 도입된 2005년의 9억 원과 비교해도 낮다”고 지적했다.

이 의원은 “정부가 부동산 가격을 잡겠다는 목적으로 보유세 강화를 꾀하면서 손쉬운 시행령 개정을 통해 세율을 인상하는 방식으로 국회를 우회하려고 하고 있다”며 “시행령에 위임된 공정시장가액비율을 상향 입법해 헌법에 명시된 조세법률주의를 실현하고 국민의 재산권을 보호해야 한다”고 강조했다.

한편 급격한 보유세 인상은 부동산시장 위축과 함께 경기 위축을 유발할 수 있다는 지적도 나온다.

한 경제 전문가는 “급격한 보유세 인상은 주택을 구입하려는 사람에게 부담으로 작용해 집값 하락 등 부동산시장에 영향을 미치고 경기 전체를 위축시킬 가능성이 커 바람직하지 않다”며 “속도 조절을 하며 단계적으로 추진할 필요가 있다”고 조언했다.

6ㆍ13 지방선거가 여당의 압승으로 끝나면서 문재인 정부의 규제 기조가 더 탄력을 받을 것으로 예상되는 가운데, 오는 21일 윤곽을 드러내는 보유세 인상 방안이 어떤 내용을 담을지에 따라 부동산시장의 분위기가 좌우될 전망이다.

▲ 박주민 더불어민주당 의원은 지난 1월 다주택자에 대한 과세를 강화하는 종부세법 일부 개정안을 발의했다. <사진=박 의원 페이스북>

▲ 이달 21일 윤곽을 드러내는 보유세 개편안에 업계의 이목이 쏠리고 있다. <사진=아유경제 DB>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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