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정부의 부동산 정책 탄력 받나?… 지방선거 이후 업계 분위기는 ‘위축’

[아유경제=김진원 기자] 6ㆍ13 지방선거가 극명한 결과를 냄에 따라 앞으로 정부와 집권여당의 부동산 정책이 탄력을 받을 것으로 보인다. 이전보다 더 강력한 드라이브 정책이 추진될까 업계는 노심초사하는 눈치다.

먼저 종부세 강화, 재산세 상향 조정 등으로 인한 보유세 인상으로 인한 시장 위축이 우려되고 있다.

현재 정부와 재정개혁특별위원회는 보유세를 개편해 현실화하는 방안을 검토 중이다. 그 중 종합부동산세(이하 종부세)의 공정시장가액비율을 인상하는 방안이 함께 거론되고 있다.

공정시장가액이란 보유세 산정의 기준이 되는 가격으로, 현재는 공시가격의 80% 수준으로 납세자들의 세 부담이 한 번에 오르는 것을 방지하기 위해 2009년부터 도입됐다. 또 공정시장가액비율은 세금부과 대상인 과세표준을 정할 때 공시가격을 어느 정도 반영할지 결정하는 비율을 의미한다.

일례로 10억 원인 주택(공시가격)의 종부세를 산정할 경우, 공정시장가액비율 80%를 적용한 8억 원이 보유세의 과세기준이 된다.

그런데 예상되는 보유세 개편안은 이 비율을 90~100%까지 올리는 것을 포함될 가능성도 있다. 아울러 공정시장가액이 올라가게 되면 그만큼 보유세가 올라가게 된다는 설명도 이어진다.

특히 공정시장가액비율을 100%까지 올리게 되면, 세금을 부과하는 기준점이 공시가격과 동일하게 측정되고 현재보다 세금을 적용하는 금액이 커지면서 보유세도 오르게 되는 원리다.

만약 한 다주택자가 보유한 주택 공시가격 합이 20억 원일 경우, 현재 부담하는 종부세는 약 420만 원인데, 공정시장가액비율이 인상되면 600만 원 이상으로 예상된다. 이에 대해 국회예산정책처 등은 공정시장가액비율을 100%로 높일 경우, 기존 과세 인원 약 34만 명에게, 현재보다 약 40% 많은 연간 6230억 원의 세 부담이 증가한다고 밝혔다.

또한 재정개혁특별위원회는 아파트와 단독주택 등의 공시가격의 차이점을 개선해 현재 시세의 50% 정도인 단독주택의 공시가격을 아파트 수준인 70%로 올리는 방안을 논의하고 있는 것으로 파악됐다.

그동안 고가 단독주택의 공시가격이 실거래가의 절반 수준에 그친다는 지적이 끊이지 않았다. 용산구 한남동 일대와 강남구 삼성동 등의 주택들이 시세에 비해 공시가격은 절반에 불과하기 때문이다. 따라서 재정개혁특별위원회는 주택유형ㆍ지역ㆍ가격구간별로 균형을 맞춰 현실화하겠다는 구상이다.

이번 국회의원 보궐 선거에서 여당이 130석을 확보함에 따라 마음만 먹으면 세율 조정이 가능해졌다. 이미 민주당 의원 19명은 지난 1월 「종합부동산세법」  일부 개정안을 발의함에 따라 6억 원 초과~12억원 이하 구간의 세율을 현재 0.75%에서 1.0%로, 12억 원 초과~50억 원 이하 구간은 1%에서 1.5% 등으로 높아질 가능성이 존재한다.

여기에 후분양제도를 공공분양에서 민간분양까지 확대하는 방안도 거론되고 있다. 이미 국토부는 지난해 11월 공공부문인 한국토지주택공사(LH)에 후분양제를 도입하고 단계적으로 확대하고, 민간은 인센티브를 강화해 자발적인 후분양을 촉진하는 방안이 들어간 주거복지로드맵을 발표한 바 있다.

후분양제는 2004년 노무현 정부가 최초로 시도했으나 건설사들의 강한 반발로 사실상 무산됐다. 이후 한동안 수면 아래로 가라앉았던 후분양제 논의는 지난해 대규모 부실공사가 불거진 ‘부영아파트 사태’로 다시 주목을 받았고, 그해 국회에는 후분양제 도입이 담긴 「주택법」 개정안 2건이 발의됐다.

현재 국토부는 민간 건설사에 대한 도입 시기, 인센티브 방안 등을 고민 중이다. 올해 착공하는 아파트부터 공정률 60%에서 먼저 후분양제를 실시하고, 점차 공정률 80%까지 늘려가는 방안을 내놓을 것으로 보인다.

또한 건설사의 후분양제 도입을 유도하기 하는 방안은 크게 인센티브로 기금대출, 대출보증 지원 등 2가지가 있다. 국토부 관계자는 “자금력 약한 중소기업에 대해 저리 융자 등 자금지원 방안을 검토하고 있다”면서 “대출보증을 확대하면 은행에서 금리를 비보증보다 싸게 해주고 리스크를 해징해준다”고 말했다.

주택 건설에 필요한 자금을 선분양제는 개인이 낸 청약금으로 충당할 수 있지만, 후분양제는 사업자가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등을 통해 직접 조달해야 한다. 이 때문에 건설업계는 분양가가 선분양제보다 오르고 공급량이 줄 것이며, 상대적으로 자금 조달이 어려운 중소 건설사는 말라 죽는 위기를 맞을 수 있다고 우려한다.

여기에 3선에 성공한 박원순 서울시장은 정부의 기존 정책을 유지할 것으로 보인다. 재개발ㆍ재건축사업을 지금처럼 규제해 부동산시장의 거품을 견제하고 재건축 속도를 조절하겠다는 구상이다. 한강변 재건축아파트의 높이 규제도 최고 35층 이하로 유지하고 재건축초과이익환수제도를 통해 거둬들인 부담금을 ‘도시 및 주거환경정비기금’으로 활용한다는 계획이다. 재건축 안전진단 강화 시행 중이며 추후 재건축 연한 강화를 놓고 본격적인 논의가 시작될 것으로 보인다.

업계의 한 전문가는 “국토부는 올 1월 재건축 연한 단축을 슬쩍 암시했다가 자유한국당 등 야권의 반발이 크자 한 발 뒤로 물러선 전력이 있다. 하지만 이번 6ㆍ13 지방선거에서의 완승으로 강한 장악력을 발휘할 것이기 때문에 각종 규제가 더욱 힘을 받고 시장이 경직될 우려가 있다”고 귀띔했다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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