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금리 인상에 종부세까지… ‘갭투자’ 위축되나?

[아유경제=김진원 기자] 금리는 오르고 종부세가 늘어남에 따라 갭투자자들의 고민이 깊어지고 있다.

갭투자란 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 예를 들어 매매 가격이 5억 원인 주택의 전세금 시세가 4억 5000만 원이라면 전세를 끼고 5000만 원으로 집을 사는 방식이기 때문에 그만큼 금리와 세금에 민감할 수밖에 없다.

실제로 보유세 개편안까지 나오면서 종합부동산세(이하 종부세) 부담도 늘어날 것으로 예상돼 10억~30억 원의 고가 주택이나 다주택자들의 세금 부담을 커질 수 있다. 물론 보유세가 최대 38% 까지 높아져도 실제로는 수백만 원에 그친다. 때문에 추후 장기적인 관점에서 봤을 때 늘어난 세금보다 집값이 더 오를 수 있어 많은 자산가들에게는 큰 부담은 아니다.

하지만 무리한 대출을 받은 갭투자자들은 사정이 다르다. 여기에 종부세까지 더하면 더 큰 부담을 지게 된다. 자금 확보가 어려워질 수 있다는 의미다. 

현재 종부세 개편안으로는 4가지의 시나리오가 제시됐다. ▲공정시장가액비율을 연간 10%p씩 올리는 방안 ▲세율의 누진도를 강화해 최고세율을 2.5%(주택 기준)까지 올리는 방안 ▲이 두 가지를 병행하는 방안 ▲1주택자는 공정시장가액비율만 올리되 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율을 인상해 차등 과세하는 방안 등으로 구성됐다.

이 중에서 공정시장가액비율과 세율을 병행해 올리는 세 번째나 네 번째 시나리오가 유력한 상황이란 게 업계 전문가들의 중론이다.

강병구 재정개혁특위 위원장은 “공정시장가액비율과 세율 인상을 적절한 수준에서 결합해 종합부동산세를 점진적으로 정상화해 나갈 것"이라고 설명했다.

한편 공개된 개편안을 두고 일각에서 ‘종부세 폭탄론’이 제기되자 기획재정부(이하 기재부)는 재정개혁특위가 발표한 시나리오 중 세부담이 가장 큰 폭으로 늘어나는 안을 적용하더라도 다주택자가 보유한 시가 20억 원 주택의 종부세 부담이 연간 최대 47만 원 늘어난다고 지난 24일 밝혔다.

기재부는 공정시장가액비율을 연간 10%p, 최고세율을 2.5%까지 병행해 올리는 시나리오를 적용할 경우 30억 원(공시가격 21억 원) 상당 주택을 보유한 다주택자의 종부세액은 현행 462만 원에서 636만 원으로 174만 원(37.7%) 늘어날 것으로 분석했다.

여기서 공정시장가액 비율을 연간 2%p 올리면 종부세액은 521만 원으로 58만8000원(12.7%), 5%p 확대 시 564만 원으로 102만 원(22.1%) 증가하며 이는 시가 대비 0.17∼0.21% 수준이라고 설명했다. 같은 조건에서 시가 20억 원(공시가격 14억 원)짜리 주택을 보유한 경우 세부담 증가액은 11만~46만8000원(6.2~26.5%)에 그쳤다.

재산세와 종부세를 합한 보유세 총액이 전년도 보유세 총액의 150% 초과 시 초과분 과세를 제외하는 ‘세부담 상한제’가 있어 세부담은 더 낮아진다. 또한 장기보유공제(최대 40%)와 고령자 공제(최대 30%)를 각각 적용받아 최대 70%까지 세액공제를 받을 수 있다.

또한 금리 인상 역시 큰 부담이 될 수 있다. 은행연합회에 따르면 15개 시중은행의 6월 기준 만기 10년 이상 분할상환방식 주택담보대출 금리는 3.03% ~ 3.79%에 이른다. 작년 12월 비교하면 0.16%P 오른 것으로 4억 원을 대출했을 경우 연간 64만 원의 이자를 더 부담해야 한다. 최근 전셋값 하락으로 인해 갭투자를 한 다주택자들도 부담이 커질 수밖에 없는 이유다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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