▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

이번 6ㆍ13 지방선거 투표율은 60.2%로 2000년대에 치러진 지방선거 중 가장 높은 투표율을 기록하였으며, 광역단체장 선거결과는 17선거구 중 14곳에서 그리고 기초단체장 226선거구 중 151곳에서 더불어민주당이 당선되었다. 이는 향후 4년간 정비사업에 있어 부동산 정책을 가늠해 볼 수 있는 지표가 될 수 있다 할 것이다. 더불어 정부의 정책을 비롯하여 정비사업에 있어 지대한 영향을 미치는 것은 서울시의 부동산 정책이라 할 수 있는바, 정부와 서울시의 부동산 정책을 비교ㆍ분석함으로써 향후 정비사업을 예측할 수 있다.

이번 정부의 부동산 정책은 규제와 통제 등의 시행을 위해 혈세를 투입하고 있다고 평가된다. 그리고 주요 정책을 공급 및 수요 측면에서 살펴보았을 때, 도시재생 뉴딜사업 등을 통해 임대주택 등 공급을 정부가 주도하고, 제한적 분양가상한제 시행 등을 통해 시장을 통제ㆍ관리하면서 금융과 세제시책 등을 통해 수요를 관리하고 있다 할 것이다. 그리고 서울시는 균형발전과 공적임대주택의 공급 등을 통해 정부의 정책에 편승하는 모습을 보여준다.

서울시장 당선자의 부동산 공약을 되새겨 본다면 향후 부동산 정책은 더욱 극명하게 드러난다 할 것이다. 그 중 재건축초과이익환수제도 부담금의 사용과 도시재생사업과 연계된 소규모정비사업 그리고 공적임대주택의 공급확대 등이 주목된다. 이는 정부 정책과 일맥상통하며 중요한 부담은 일반정비사업지에 지우고, 주택의 공급은 공공이 주도하겠다는 의미를 내포하고 있다.

일반정비사업지는 사업을 진행하면서 단계별로 공공(정부 포함)에 수많은 기여ㆍ부담을 하게 된다. 먼저 정비계획을 수립하면서 정비기반시설을 기부채납하게 된다. 일례로 사업지 인근의 도로를 비롯하여 사업에 따른 부담을 원인자부담이라는 미명하에 입안부터 시공까지의 비용을 부담하고, 심지어 사업지와 관계없는 부분까지도 정비사업에서 비롯되는 경우 그 비용을 부담케 하고 있다 할 것이다. 그리고 사업시행인가를 받아 건축계획이 확정되고 분양을 하게 되면 그 과정에서 소형주택 그리고 임대주택과 재건축 부담금까지 부담하는 상황에 이르게 되는 것이다. 더구나 정비사업은 법의 불완전한 정비로 인하여 사업 진행과정에서 미동의자나 분양신청을 하지 않은 자 등의 토지 등을 매입하기 위해 과도한 비용을 지출하는 상황도 발생할 수 있다. 그 와중에도 공공은 정상적인 정비사업의 운영보다는 책임 추궁과 그 과실에 관심이 더 있는 모양새로 보인다.

정부의 정책을 유지ㆍ계승할 단체장들은 지방분권이 강화된다 하더라도 정부의 정책에 반하여 부동산 정책을 추진할 수는 없을 것이다. 향후 4년간은 부동산시장에서 극명한 문제점이 표출되지 않는 한, 현 상태를 유지 및 규제 등을 강화할 것으로 예상된다. 이런 상황에서 일반정비사업이 원활하게 진행되리라 예측하는 것은 무리임에 분명하다. 다만 짧은 기간 안에 수많은 시책들을 쏟아내다 보니 부동산 거래 절벽 현상과 이에 따른 풍선효과는 당분간 지속되리라 판단된다. 그러나 정부가 현 부동산 정책 기조를 언제까지 유지할지는 단정할 수 없다.

최근 남북 관계 등의 핵심적 사안으로 인해 민생경제에 대한 부분이 부각되지 못한 상황에서 정부는 추가적인 부동산 규제정책을 내놓을 기세이지만 부작용도 나타나고 있음을 간과해서는 안 된다. 첫째, 정부가 투기를 억제하기 위해 각종 관리대안들을 내놓고 있지만 주택 가격이 그만큼 하락하지 않는다는 것이며, 둘째 국민 정서가 신규주택의 수요에 민감하다는 것이다. 따라서 신규로 일반 공동주택의 공급이 원활하지 못할 경우 정부가 공급하는 일반주택 등에 대한 수요가 증가하여 주택시장에 혼란이 나타날 수도 있다는 것이다. 이는 정부가 기존에 공급하는 사업지에서 이미 발생되었고, 앞으로도 발생이 예상되는 사안이라 할 수 있다.

그럼에도 불구하고 정부는 도시재생 뉴딜사업을 통해 일정 부분 정부가 공급을 주도하고, 시장에서 공급하는 주택에 대해서는 공급을 제한한다고 할 수 있다. 하지만 주택시장은 단기적으로 정부의 규제에 따라 시장가격 이하로 주택이 공급될 수 있으나, 장기적으로 질이 좋은 주택의 공급 감소 등으로 원래의 시장가격으로 회귀할 수 있다. 따라서 정부의 가격규제정책은 정부가 모든 주택의 공급을 주도하지 않는 한 실패할 수밖에 없고, 국민의 생활수준 향상을 예측하지 못한 결과라 할 수 있을 것이다.

부동산시장은 주택시장이 주도하는바, 주택시장의 방향은 정부의 규제보다는 보이지 않는 시장에 의해 관리되어야 하며 주택가격은 시장에 맡겨두어야 한다. 다만, 정부의 정책은 시장을 왜곡할 수 있는 사항에 대한 관리ㆍ감독을 철저히 하여야 하고 대표적으로 시공자가 제공하는 공사비의 관리라 할 수 있을 것이다. 시공자도 공사비와 관련된 부분을 모두 공개할 수는 없겠지만 기본적인 사항에 대해서는 정보를 상호 공유할 수 있도록 법을 정비하여야 한다고 본다.

또 시공자의 공사비 공개는 정비사업지의 투명성 제고를 위해 반드시 필요하다 할 것이나, 더욱 중요한 것은 사업지 자체에서 야기되는 문제들이라 할 수 있다. 이는 정부가 규제 일변도의 정책을 유지하는 상황에서 더욱 중시되는 것으로서 기본적인 요소에 대해서는 규제를 완화 및 폐지하여야 하고, 균형발전이 사회적 형평성이란 미명하에 개발이익을 나누는 것이 아니라 새롭게 조성되는 정비기반시설에 대한 비용은 부담시키더라도 기부채납 부분에 대해서는 부담을 완화하거나 폐지하여야 한다는 것이다.

결론적으로 정부의 부동산 정책 기조는 현 상황이 유지되리라 보이지만, 사업시행조직을 취소 또는 정비구역을 해제하지 않는 한 이에 따른 부작용도 지속적으로 문제가 된다 할 수 있다. 최소한 사업을 영위할 수 있는 토대는 정부가 마련해 주어야 한다는 것이다. 이에 정부는 현 부동산 정책을 유지하면서 정부의 시장개입 실패를 가져올 수 있는 요인들은 면밀히 검토하여 일반정비사업이 자생할 수 있는 토대를 만들어줘야 함이 마땅할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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