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전국 ‘최초’ 이뤄낸 신반포21차 재건축, 속도전 향해 ‘신호탄’
▲ 신반포21차 아파트. <사진=서승아 기자>

[아유경제=서승아 기자] 전국 최초로 현금 기부채납 방식을 채택한 재건축사업이 승인돼 이목이 집중된다. 그 주인공은 서울 서초구 신반포21차 아파트다. 이 곳은 비교적 작은 규모로 꼽히지만 발 빠른 사업 진행과 높은 사업성으로 ‘규모의 경제’ 속 빛나는 모래알 속의 진주라는 업계의 평가를 받고 있다.

이 사업은 현금 기부채납 결정에 앞서 기존 허용용적률 230%를 300%로 올리는 정비계획 변경 등의 절차를 진행해 지난 20일 서울시 도시계획위원회에서 법적상한용적률 300%, 최고 22층 공동주택 293가구로 신축하는 계획에 대한 심의를 통과해 사업성을 높인 바 있다.

특히 이곳의 기존 용적률은 148%로 재건축을 시행하기에 사업성도 우수하다는 평가가 많았다. 또한 가구당 평균 대지지분이 23~26평으로 대지지분율까지 높아 사업성이 ‘금상첨화’라는 업계의 평을 받고 있다.

[인터뷰] 신반포21차 민병대 조합장
이달 현금 기부채납 전국 ‘최초’로 결정… ‘우수 디자인’ 건축심의 돌입”
“‘더불어 잘살자’는 뜻으로 현금 기부채납 결정… 초과이익환수제 헌재 심리 ‘당부’”

▲ 신반포21차 민병대 조합장. <사진=서승아 기자>

‘줄탁동시(啄同時)’, 병아리가 알에서 깨어나기 위해서는 어미 닭이 달걀 밖에서 쪼고 병아리는 달걀 안에서 쪼며 서로 도와야 일이 순조롭게 된다는 한자성어다.

지난 28일 만난 민병대 조합장은 이 한자성어에 빗대며 “재건축사업 추진 과정의 어려운 문제와 난관도 조합원들과 머리를 맞대고 협의하고자 하는 철학이 필요하다”면서 “소통하는 것이 사업의 성공적인 결과를 가져올 것”이라고 원활한 사업 진행에 대한 비결을 전했다.

다음은 민 조합장과의 일문일답.

- 그동안 진행된 사업 경과에 대해 설명해준다면/

신반포21차 아파트는 1984년에 준공돼 2015년 6월 22일 재건축 안전진단을 통과한 이후 2016년 9월 29일 추진위구성승인을 받고 2017년 5월 16일 조합원 100% 찬성으로 모든 과정이 순조롭고 합리적인 의사 결정에 따라 조합이 설립됐다. 조합 설립 이후 기존 허용 용적률을 올리는 정비계획 변경 절차를 진행해 지난 20일 서울시 도시계획위원회에서 심의를 통과한 뒤 공공기여를 위한 현금 기부채납 방식을 전국 최초로 채택했다.

- 현금 기부채납에 대한 후속 절차는 어디까지 진행됐는지/

이번 서울시 제8차 도시계획위원회에서 심의ㆍ통과된 내용에 근거해 현금 약 27억 원의 공공기여를 진행하게 됐다. 이는 준공시점에 법에 따라 정산될 예정이다.

- 현금 기부채납을 추진하게 된 결정적 계기는/

공공 기여에 대한 포괄적 차원에서 접근했다. 「도시 및 주거환경정비법」 상에 현금 기부채납 제도가 있었지만 세부지침이 2017년 상반기에 마련됐다. 이 시기에 정비계획 변경 절차를 진행해 본 제도를 적절하게 활용할 수 있었다. 특히 현금 기부채납은 조합이 마음대로 할 수가 없다. 조합원 과반 수 이상이 동의해야만 가능한데 우리 조합은 조합원들의 100% 동의로 진행할 수 있게 됐다. 그동안 공공기여 방법은 단지 내 공원이나 도로 기반시설 확충을 하는 것으로 단지의 특성을 고려하지 않다 보니 단지에 오히려 불필요한 것을 법의 요건에만 맞춘 면도 없지 않았다. 이에 우리 단지에 꼭 필요치 않은 것이라면 단지가 아닌 다른 지역에 공공기여해도 좋다는 생각에 추진하게 됐다. 게다가 조합원들의 생각도 도시기반시설이 낙후된 지역에 도시발전기금으로 잘 활용돼 주거환경개선에 사용된다면 더불어 살아가는 세상에 희망이 될 수 있다고 생각해 현금 기부채납 동의로 의사를 표현해 주셨다. 현금 기부채납 제도는 밖에서 보는 투기의 온상이니 마치 공공의 적인 양 보는 재건축사업이 아닌 더불어 살아가는 세상에 다 같이 잘 살자는 밝은 측면으로 바라봤으면 좋겠다.

- 사업을 진행함에 있어 가장 중요시 여기는 점은 무엇인지/

재건축은 희망찬 축제의 장이라 생각한다. 즉, 새 아파트에 입주를 기다리는 희망과 기대에 찬 행복한 과정이다. 또한 십 수 년을 같이 살아온 이웃과도 재건축이라는 큰 명제 앞에 같이 함께 모여 서로 소통하고 협력해 서로를 알아가며 배려해 나가며 새로 신축되는 아파트 입주를 기다리는 축제의 장이라고 생각하는 것이다. 또한 재건축은 속도와 투명한 경영이라 생각한다. 사업추진 일정과 모든 과정을 투명하게 공개해 비밀이 있을 수 없다. 철저한 사전 준비로 사업 진행 속도를 최적화하고, 진행 과정에서 발생할 수 있는 불필요한 사업비를 줄여야 한다. 사업 단계별 수지분석과 인근의 성공한 재건축 단지에 대한 사례 연구를 통해 사업성ㆍ수익성 확보에 최적의 모델을 찾아가며 ‘시간은 곧 돈이다’라는 생각으로 빠른 사업 진행을 위해 앞만 보고 나가는 것이 중요하다. 이처럼 사업을 신속하게 추진하는 것에 역점을 두지만 완급을 조절해 사업 과정이 잘못되면 그에 따른 손실도 생길 수 있다는 점도 간과하지 않을 것이다.

정부가 도시정비사업에 대한 규제책을 연이어 내놓고 있는 가운데, 조합이 마련한 대응책이 있다면 무엇인지/

결론부터 말하자면 ‘걱정할 것은 아무것도 없다’고 조합원들에게 말해주고 싶다. 재건축을 추진하는 궁극적인 목적은 주거환경개선이다. 낙후된 생활환경을 개선하는 방안의 일환으로 진행하는 재건축이기 때문에 이는 선택이 아닌 필수다. 다만 재건축초과이익환수제도에 대해서는 전문가들도 문제점을 제시하고 있고 야당에서도 폐지를 거론하는 입장으로 보면 제도의 보완이 있을 것으로 전망하고 있다. 특히 국토교통부가 유리한 부분만 발췌해 주장하는 미 실현이익에 대해서는 과거 헌법재판소가 합헌을 발표한 것을 언론에서 부각하는 면이 있지만 당시 ‘토지초과이득세법(이하 토초세법)’ 위헌심판 결과를 자세히 보면 결국 토초세법이 폐지됐으며 판결에는 미 실현이익에 대해 3가지 이유, 과세대상 기간 및 이익규모의 명확한 산정이 어렵고, 납세자의 납부능력이 고려되지 않았고, 자산 가치 변동으로 이익이 줄어들거나 없어질 경우 이를 보전할 보충규정이 없다는 이유로 재판관 만장일치로 헌법 불합치 판결을 내렸지만 기한 내 조건을 부합시키는 법을 제정하지 못해 결국 폐지됐다. 재건축초과이익환수제도도 과거 토초세법 폐지 경우를 비춰볼 때 문제점을 갖고 있기 때문에 1가구 1주택 장기 보유자이거나 납세자의 납부능력 등을 고려한 법의 일부 수정 보완 조치가 있을 것으로 전망하고 있다. 우리 조합은 헌법재판소에 이에 대한 위헌 소송을 제기한 상태로 1~2차가 각하됐지만 심리가 종결된 것이 아니기 때문에 헌법재판소는 이를 심리해 국민들의 혼란과 불안 요소를 해소해야 한다고 생각한다.

- 향후 구체적인 사업 일정과 계획은/

정말 힘들고 벅찬 큰 산 ‘기부채납’ 절차를 넘었기 때문에 조합은 ‘우수 디자인’ 건축심의를 준비하고 있다. 재건축은 삶의 질적 향상이라는 생각을 중심으로 기능성 아파트로 신축될 수 있도록 건축심의에 대한 계획을 세울 예정이다. 이에 조합은 국내 굴지의 건설사를 선정해 단지의 브랜드파워를 높이고 단지의 강점을 살리겠다. 아울러 건강권(O2)을 특화시킨 명품ㆍ품격을 갖춘 힐링아파트로 설계해 삶의 질적 향상을 기할 것이다. 이를 위해 햇빛ㆍ공기ㆍ물을 중시한 설계로 첫째 건강, 둘째 안전, 셋째 에너지에 중점을 두고 외관도 독특하고 내ㆍ외장재의 내구성 품격이 유지되는 그런 아파트로 재탄생시킬 것이다. 또한 사랑방 커뮤니티 시설을 만들고 세대별 고민이 해결되는 세심한 설계로 공동주거문화의 혁신적 새 장을 열어나가도록 하겠다.

▲ 신반포21차 재건축사업이 전국 최초로 현금 기부채납 방식을 도입해 이목이 집중된다. <사진=서승아 기자>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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