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[미니기획] 상반기 도시정비시장, 전 방위 규제에 ‘옴짝달싹’… 집값은 ‘안정세’
▲ 도시정비시장은 지난 6개월간 재건축초과이익환수제 부활, 안전진단 강화, 수주전 단속 등 모진 풍파를 겪었고 전체 부동산시장은 침체됐다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김학형 기자] 올해 상반기 정부의 온갖 규제가 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업을 전 방위로 압박했다. 가장 타격을 입은 건 재건축시장이었다.

안전진단 강화, 재건축초과이익환수제도 부활 등 굵직한 규제의 총구가 재건축을 정조준 했다. 재건축사업과 관련된 주민들이 반대ㆍ항의했고 재건축초과이익환수제도에 대해서는 위헌소송을 제기했으나 헌재에서는 ‘각하’라는 허무한 소식만 돌아왔다. 재건축사업을 위협한 여러 악재는 일부 재개발사업에 반사 이익을 가져오기도 했지만 부동산시장이 전반적으로 침체하면서 큰 수혜를 입지는 못했다.

1월, 재건축초과이익환수제도 부활

새해가 밝자 지난해 12월 31일로 유예기간이 끝난 ‘재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)’가 부활했다. 초과이익환수제는 2006년 참여정부 시절 처음 도입됐다. 2008년 미국발 금융위기 등을 거치며 부동산시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2017년 말까지 두 차례에 걸쳐 유예됐다. 정치권 일각에서는 유예기간을 추가 연장해야 한다고 주장했으나 새로 들어선 문재인 정부가 과열된 시장을 진정시켜야 한다는 방침을 고수해 올 1월 1일 시행에 들어갔다.

2월, 재건축 안전진단 강화

지난 2월 국토교통부는 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 방안을 발표했다. 그동안 재건축 안전진단은 96% 정도가 D등급 ‘조건부 재건축’ 판정을 받았는데 실무적으로는 E등급 ‘재건축’과 동일하게 운영돼 왔다. 이를 ▲구조안전성 항목 가중치 20%→50% ▲주거환경 항목 가중치 40%→15% 등으로 조정하고 현지조사 단계에 공공기관이 재검증할 수 있도록 했다. 당시 김현미 장관의 “구조안전성의 문제가 없음에도 사업이익을 얻으려고 재건축을 추진해 사회적 지원을 낭비하는 결과”라는 말은 ‘낡아도 튼튼하면 재건축 불가’로 요약할 수 있다. 하지만 재건축 연한인 30년을 채워 재건축을 추진 중이거나 준비 단계인 아파트 주민들에게 청천벽력과도 같았다. 이미 안전진단을 통과한 재건축사업 단지들의 몸값이 오르는 부작용도 나타났다.

3월, 헌법 개정안 공개… ‘토지공개념’ 논란

‘국가는 토지의 공공성과 합리적 사용을 위하여 필요한 경우에 한해 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있다’. 지난 3월 22일 청와대가 공개한 헌법 개정안 중 ‘토지 공개념’을 명시했다는 제128조2항이다. 토지공개념은 대통령 4년 연임제, 지방 분권(지방정부), 경제민주화 등과 달리 비교적 많은 이들의 입방아에 올랐다. 현행 헌법도 사실상 토지공개념을 인정한다는 게 다수 헌법학자들의 의견인데 ‘왜?’라는 의구심도 작용했다. 정치적 보수 진영을 비롯해 일각에서는 사유재산권 불인정, 시장경제 훼손이라고 주장했다. ‘토지(공개념) 3법’ 가운데 현재 사라진 ‘택지소유상한에 관한 법률(위헌)’, ‘토지초과이득세법(헌법 불합치)’을 다시 살리기 위한 정지작업이라는 의심까지 나왔다. 5월 야당의 투표 거부로 국회에서 부결됐으나 문재인 대통령이 지핀 개헌 불씨는 아직 꺼지지 않은 모습이다.

4월, ‘로또 청약’ 열풍과 허위 당첨자 조사

사실 ‘로또 청약’이라는 말은 도시정비사업을 통해 분양에 나선 아파트에 한정된 표현이 아니다. 정부가 주택도시보증공사를 통해 주변 시세보다 높지 않도록 사실상 분양가를 통제한 이래 지속된 일이기도 하다. 그럼에도 3월 분양한 ‘디에이치자이개포(개포주공8단지 재건축)’, ‘과천위버필드(과천주공2단지 재건축)’ 등은 높은 청약경쟁률로 ‘로또’라는 입소문을 재확인시켰다. ‘마포프레스티지자이(염리3구역 재개발)’에는 ‘강북 로또’라는 새 별명이 붙었다. 사람이 많이 몰리는 곳에는 사건ㆍ사고도 많은 법. 4월 말 정부는 편ㆍ불법이 의심되는 당첨자들을 조사해 5월까지 위장전입 58건, 해외거주 3건, 통장매매 의심 2건 등을 적발했다. 특히, 표본조사일 거라는 통념을 깨고 전수조사를 진행했으며 위반사례는 엄정히 처벌했다. 될지 안 될지 모르니 일단 넣고 보는 ‘묻지마 청약’의 고리를 끊을 수 있을지 기대된다.

5월, 도시정비사업 수주전 단속

지난해 건설사의 도시정비사업 수주와 관련해 대대적인 단속을 불러온 ‘무상 이사비’가 올해에는 아웃소싱(OutSourcing)요원에게 배턴(baton)을 넘겼다. OS요원의 주요 활동은 수주전 용역이다. 보통 정비사업전문관리업체 등 용역 업체에 소속된 OS요원은 1인당 조합원 5~10명을 맡아 건설사를 홍보한다. 작은 수건에서 고가의 가전제품까지 선물 공세는 흔한 일이다. 안면을 트고 친분이 쌓이면 무시하기 힘든 점을 이용해 특정 건설사에 표를 던지도록 유도한다. 거의 불법이다. 어김없이 단속이 시작됐고 몸통은 건설사인데 용역회사들 숨통만 조인다는 볼멘소리도 나왔다. 한 달이 지난 지금 과열된 분위기는 다소 가라앉았다. 하지만 이사비 지급, 개발이익금 선지급 등 건설사가 수주 경쟁에 제시하는 조건들이 ‘금품, 향응, 그 밖의 재산상 이익’에 해당하는지 여부는 계속 논란이 될 조짐이다. 

6월, 세재 개혁ㆍ규제 강화로 ‘집값 안정’

부동산시장은 가라앉았지만 집값은 안정된 국면에 들어섰다. 집값 안정에는 다양한 요인이 작용했지만 초과이익환수제, 양도세 중과제 등 다양한 부동산 관련 세재 시행도 중요한 역할을 했다는 게 업계의 평가다. 그럼에도 다주택자 등 일부 개인에게는 부담이 증가한 것도 사실이다. 이달 건설업계에는 부실시공 시 선분양이 제한되는 암초가 새로 등장했다. 부동산 자산 비중이 유달리 높은 우리나라에서 부동산시장은 과열도 침체도 모두 문제라는 건 삼척동자도 아는 사실. 7월로 예정된 세재 개편안과 중장기 조세정책 방향이 이제는 집값 안정과 부동산시장 침체를 넘어 전체적 안정으로 갈 수 있을지 주목된다.

김학형 기자  keithhh@naver.com

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