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[미니기획] 부동산시장, ‘거래절벽’ 현실화되나?
▲ 정부가 보유세를 강화할 것이 기정사실화되는 가운데 업계 전문가들은 일제히 시장의 투자 저하로 거래절벽마저 우려하고 있는 형국이다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 정부가 부동산 보유세를 강화할 것이 기정사실화되는 가운데 가뜩이나 규제책으로 어두운 시장 전반에 먹구름이 짙어지고 있다. 이 같은 상황에 업계 전문가들은 일제히 시장의 투자 기대감 저하로 거래절벽마저 우려하고 있는 형국이다. 이에 본보는 현 상황을 좀 더 자세히 들여다보고자 한다.

‘보유세 개편안’으로 다주택자들 부담 커져
금리 인상까지 고려해 수요자들 ‘관망세’로

향후 정부가 보유세 개편안을 반영할 경우 종합부동산세(이하 종부세) 부담도 늘어날 것으로 예상돼 10억~30억 원의 고가 주택이나 다주택자들의 세금 부담이 커질 것으로 보인다. 보유세가 최대 38%까지 높아지면 실제로 수백만 원을 부담해야 한다.

현재 종부세 개편안으로는 4가지의 시나리오가 제시됐다. ▲공정시장가액비율을 연간 10%p씩 올리는 방안 ▲세율의 누진도를 강화해 최고세율을 2.5%(주택 기준)까지 올리는 방안 ▲이 두 가지를 병행하는 방안 ▲1주택자는 공정시장가액비율만 올리되 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율을 인상해 차등 과세하는 방안 등으로 구성됐다.

업계 전문가들은 다음 달(7월) 3일 위원회가 정부에 제출할 최종 권고안은 종부세 공정시장가액비율과 세율을 병행해 올리는 세 번째 시나리오가 유력해졌다고 입을 모았다.

지난 26일 최병호 재정개혁특별위원회 조세소위원장은 연합뉴스와 전화통화에서 “1주택자는 이미 종부세 과세기준금액이 높고, 장기보유특별공제나 고령자 공제로 충분히 공제받고 있는 만큼, 추가로 세율 우대 등 배려를 해주는 것은 적절치 않다고 보인다”고 말했다.

이어서 그는 “1주택자에게만 세율 우대를 하면 다주택자와 세율체계가 달라져 이원화되는 문제도 있다”면서 “이번 주 내 위원들 간 최종 토론을 거치겠지만, 추가 배려를 하지 않아야 한다는 의견이 많다”고 덧붙였다.

또한 금리 인상 역시 큰 부담이 될 수 있다. 은행연합회에 따르면 15개 시중은행의 6월 기준 만기 10년 이상 분할상환방식 주택담보대출 금리는 3.03%~3.79%에 이른다. 작년 12월 비교하면 0.16%P 오른 것으로 4억 원을 대출했을 경우 연간 64만 원의 이자를 더 부담해야 한다.

이 같은 상황으로 인해 부동산시장의 거래 단절이 예상되고 있는 것이다. 특히 보유세 강화에 집값 하락 예상 등으로 현 상황은 다주택자에게 불리해 투자 심리에 영향을 미쳐 집을 사겠다는 수요가 관망세로 돌아설 가능성이 농후하다.

지난 5월 전국 주택매매거래량 전년대비 감소… ‘강남 4구 확연히 ↓’
전문가들 “매수세 줄어 반등 어려워” vs “아직 거래절벽은 아니야”

실제로 지난 5월 전국 주택매매거래량이 6만7789건으로 나타나 지난해 같은 달(8만5046건)보다 20.3% 줄어든 것으로 조사됐다. 수도권은 3만5054건으로 전년 동월 대비 25.6% 감소했으며, 지방은 3만2735건으로 13.7% 감소했다.

특히 서울의 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동 등을 비롯한 강남 4구는 거래가 확연히 줄어들었다. 5월에만 거래가 약 1600건에 그치며 지난해에 비해 60% 가량 주택매매가 급감했다. 투자자 입장에서는 보유세 인상과 같은 불확실성이 강한 현재 상황 상 매수에 소극적일 수밖에 없어 지금은 지켜보려는 마음이 드는 것이다.

강남구 대치동의 A아파트의 전용면적 76㎡ 의 경우 한동안 15억 원대에 육박하는 집값을 자랑했지만 최근 급락해 14억4000만 원에 급매 처분을 기다리고 있다. 또 다른 아파트는 76.4㎡이 18억 원에서 16억 원으로 급락했지만 여전히 주인을 찾지 못하고 있는 실정이다. 

다른 곳도 마찬가지다. 압구정의 한 아파트는 재건축 기대감에 몸값이 크게 올라 집값이 급등해 전용 160㎡가 33억~34억 원에 거래됐지만 이달에만 2억 원가량 떨어지며 처분을 기다리고 있다.

보유세 강화, 금리 인상, 집값 하락과 같은 악재로 매수세가 줄어 추후 추가적인 집값 하락도 점쳐지는 등 당분간 반등을 기대하기도 어렵다는 예상이다.

강남 인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 “집을 사려고 문의하던 수요자들이 정부가 연이은 강력 규제책에 이어 보유세 인상안까지 내놓자 매매를 꺼리고 있다”며 “이번 보유세 인상으로 확연히 부동산 투자 수요가 꺾여 거래절벽과 함께 집값 하락이 우려된다. 입주 물량 증가에다 금리 인상까지 계산하면 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙을 것으로 보인다”고 귀띔했다.

또 다른 전문가 역시 “보유세가 개편되면 강남권 재건축 단지가 큰 타격을 받을 것으로 보인다”며 “가격 상승 폭이 커 보유세 부담이 크고 초과이익환수제, 금리 인상 등으로 매수세가 줄어 매도하기도 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.

그는 이어 “다주택자들은 대부분 양도세가 시작된 지난 4월 이전에 임대등록 또는 주택매도 등을 마쳤기 때문에 시장에 매물이 없고 주택 보유자들도 관망세로 돌아선 것”이라며 “서울의 경우 전역이 조정대상지역이고 투기과열지역다보니 정부 규제에 복합적으로 영향을 받을 수밖에 없다”고 분석했다.

부동산 업계 일각에서는 당분간 시장 침체가 이어지겠지만 좀 더 지켜봐야 한다는 의견도 있다.

한 전문가는 “최근 흐름으로 볼 때 부동산 거래가 침체 국면으로 접어 들어가는 것처럼 보이지만 지난 10년간 월평균 매매거래량과 비교해 보면 아직 80% 수준”이라며 “거래 절벽으로 보기에는 아직 이른 감이 있다”고 밝혔다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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