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재정개혁특위, ‘보유세 개편안’ 공개… 부동산시장에 미칠 파장은?
▲ 이달 22일 대통령직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 보유세(종합부동산세) 개편과 관련해 4가지 방안을 제시했다. <제공=재정개혁특별위원회>

[아유경제=김필중 기자] 문재인 정부의 ‘부동산 정책 완결판’으로 불리는 보유세 개편안의 윤곽이 드러났다.

지난 22일 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회(위원장 강병구ㆍ이하 재정재혁특위)는 한국조세재정연구원(원장 김유찬)과 공동으로 이날 오후 3시 여의도 중소기업중앙회에서 ‘바람직한 부동산세제 개혁 방안’이라는 주제로 정책토론회를 개최했다.

이번 토론회는 공평과세 및 부동산세제 합리화 등에 대한 각계각층의 의견을 수렴하고 사회적 공감대를 형성하기 위해 마련됐다. 재정개혁특위 측은 조세ㆍ재정 전문가, 언론계, 시민단체 등 다양한 관계자들이 토론에 참여했으며, 공평한 조세정책 방향에 대해 논의했다고 평가했다.

이날 한국조세재정연구원 최승문 연구위원은 ‘부동산 보유세의 현황과 쟁점’에 관한 주요 연구결과로 “부동산 보유세는 다른 세목에 비해 경제활동에 대한 왜곡이 적은 효율적인 조세로 보유세의 장점은 살리면서 국민 다수가 동의할 수 있는 합리적 개편 방안이 필요하다”는 의견 등을 제시했다.

이어서 재정개혁특위 최병호 위원은 ‘공평과세 실현을 위한 종합부동산세제 개편방향’에서 현행 종합부동산세(이하 종부세)는 주택 소유자 중 고액 부동산 소유자인 2.1%(27만4000명, 2016년 기준)에 부과되는 보유세로, 종부세 관련 전반적인 현황을 검토하고 공평과세를 위한 종부세제의 장기적 개편 방향 및 단기적 개편 시나리오를 공개했다.

재정개혁특위 “종부세 점진적으로 정상화”
오는 7월 초 최종 권고안 확정… 이어서 기재부, ‘세법’ 개정안 공개ㆍ시행 

이 같은 재정개혁특위의 권고에 따라 부동산 보유세제가 개편되면 다주택자 종부세 부담이 다소 늘어날 전망이다.

재정개혁특위의 발표에 따르면 종부세 개편안으로는 4가지의 시나리오가 제시됐다. ▲공정시장가액비율(현재 60~80%)을 연간 10%포인트씩 올리는 방안 ▲세율의 누진도를 강화해 최고세율을 2.5%포인트(주택 기준)까지 올리는 방안 ▲앞선 두 가지를 병행해 공정시장가액비율을 연 2~10%포인트씩 올리는 동시에 세율을 0.05~0.5%포인트 올리는 방안 ▲1주택자는 공정시장가액비율만 올리되 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율을 인상해 차등 과세하는 방안 등으로 구성됐다.

이 중에서 공정시장가액비율과 세율을 병행해 올리는 세 번째나 네 번째 시나리오가 유력한 상황이란 게 업계 전문가들의 중론이다.

강병구 재정개혁특위 위원장은 “공정시장가액비율과 세율 인상을 적절한 수준에서 결합해 종합부동산세를 점진적으로 정상화해 나갈 것”이라고 설명했다.

재정개혁특위는 한 차례 마지막 토론을 진행한 후 내달(7월) 3일 전체회의를 열고 4가지 시나리오 중 하나를 부동산 보유세 개편안 최종 권고안으로 확정할 방침이다. 이후 기획재정부(이하 기재부)가 이 권고안을 오는 7월 말 발표할 세법 개정안에 담아 9월부터 입법 절차를 거쳐 내년부터 시행할 예정이다.

공개된 개편안을 두고 일각에서 이른바 ‘세금 폭탄론’이 제기되자 지난 24일 기재부는 재정개혁특위가 발표한 시나리오 중 세 부담이 가장 큰 폭으로 늘어나는 안을 적용하더라도 다주택자가 보유한 시가 20억 원 주택의 종부세 부담이 연간 최대 47만 원 늘어난다고 밝혔다.

기재부는 공정시장가액비율을 연간 10%포인트, 최고세율을 2.5%까지 병행해 올리는 시나리오를 적용할 경우 30억 원(공시가격 21억 원) 상당 주택을 보유한 다주택자의 종부세액은 현행 462만 원에서 636만 원으로 174만 원(37.7%) 늘어날 것으로 분석했다.

여기서 공정시장가액 비율을 연간 2%포인트 올리면 종부세액은 521만 원으로 58만8000원(12.7%), 5%포인트 확대 시 564만 원으로 102만 원(22.1%) 증가하며 이는 시가 대비 0.17∼0.21% 수준이라고 설명했다. 같은 조건에서 시가 20억 원(공시가격 14억 원)짜리 주택을 보유한 경우 세 부담 증가액은 11만~46만8000원(6.2~26.5%)에 그쳤다.

아울러 재산세와 종부세를 합한 보유세 총액이 전년도 보유세 총액의 150% 초과 시 초과분 과세를 제외하는 ‘세 부담 상한제’가 있어 세 부담은 더 낮아진다. 또한 장기보유공제(최대 40%)와 고령자 공제(최대 30%)를 각각 적용받으면 최대 70%까지 세액공제를 받을 수 있다.

개편안 두고 “시장 침체 우려” vs “더 강화해야” 팽팽
도시정비업계 “최종 결정까지 지켜보자… 당분간 관망세 지속”

한편 보유세 개편안이 공개된 직후 업계 일각에서는 권고안이 당초 예상보다 낮은 수위에 머물러 시장의 강한 충격이나 급락은 없을 것이라고 예상하고 있다.

이와 관련해 이달 24일 참여연대는 논평을 통해 “정부는 과세형평성을 꾀하고, 망국적인 부동산 투기를 막으며, 실수요자 중심의 부동산 제도를 형성하기 위해 공청회에서 제시한 4가지 방안보다 대폭 강화된 보유세 정책을 적극적으로 검토하고 내놓아야 한다”고 밝혔다.

반면 일부 전문가들은 자칫 보유세 인상이 주택시장 침체 등의 ‘거래 동맥경화’로 이어질 수 있다고 경고했다. 아울러 보유세 인상이 불가피하다면 ‘최소한의 보유세 인상’과 2019년 세법 개정 전까지 ‘거래세 인하’를 동시 추진해야 한다고 입을 모았다.

다주택자들이 다수 포진한 서울 재건축 단지 조합원들은 크게 당황하지 않는 눈치다.

강남 일대 조합 관계자는 “일부 고가주택 소유 노년층과 다주택자들이 공인중개사사무소나 은행에서 마련한 부동산 상담센터 등을 찾아 대비책을 위해 손익계산을 두드리고 있다”라며 “일단 지켜보자는 입장으로 정리하는 모습이다”고 귀띔했다.

최근 양도세 중과 방침에 대해 ‘안 팔면 그만’이라는 반응을 보였던 것처럼, 이번 종부세 인상안에 대해서도 ‘내면 되지’란 분위기가 형성됐다는 게 업계 관계자들의 중론이다.

한 공인중개사사무소 관계자는 “정부가 나서서 종부세가 큰 부담이 안 될 것이라고 하지 않았나”라며 “(부동산 가격이) 시간이 지나면 오를 것이란 믿음이 세 부담을 충분히 보상하고 있다는 의미”라고 말했다.

또한 재건축 아파트 소유ㆍ투자자들이 덤덤하게 대응할 수 있는 요인으로 충격을 완화시킬 안전장치가 많은 점도 꼽힌다. 이미 다주택자 양도세 중과를 앞두고 임대사업자 등록을 한 다주택자는 종부세 합산에서 배제돼 세 부담이 덜하기 때문이다. 아울러 부부간 증여, 자녀에게 사전 증여하는 것도 한 방법이다.

도시정비업계에선 소유ㆍ투자자들이 어쩔 수 없이 관망세를 지속할 것이란 진단을 내렸다. 재개발ㆍ재건축 등에 대한 투자 열기가 다소 누그러졌지만 다른 대안이 마땅히 없다는 견해가 지배적이며, 특히 부동산의 특성과 보수적인 투자성향으로 유입된 자금은 쉽게 빠져나가지 않고 시장에 머무르기 때문이다.

한 부동산 전문가는 “재개발ㆍ재건축사업 등을 포함해 부동산시장이 불확실해졌다는 평가도 나오지만 국내ㆍ외 주식과 채권 등 전통투자자산의 불확실성은 더 커지는 형국”이라며 “재건축 등에 대한 투자자들의 관점은 달라지지 않을 것”이라고 분석했다.

▲ 종합부동산세제의 단기적 개편 대안. <제공=재정개혁특별위원회>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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