▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법」 상 사업시행자는 사업시행인가 고시가 있은 날부터 120일 이내에 일정 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하고 분양신청을 받게 되는데, 분양신청기간은 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내로 하고, 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한차례만 연장할 수 있다(제72조제1ㆍ2항). 그리고 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 인가권자의 인가를 받아야 한다(제74조제1항).

사업시행자가 인가를 받기 위해 관리처분인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 하며, 관리처분계획서에는 정비사업비의 추산액, 분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 등(제74조제1항)과 법 제73조에 따라 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산 방법 등(제62조)을 포함하여야 한다.

하지만 법 제73조에서 정하는 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치의 대상자로 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자 등을 현금청산자로 정하고 있고, 사업시행자는 현금청산 대상자와 협의가 설립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다고 규정되어 있다.

여기서 논란이 되는 것은 재건축사업의 경우 조합설립에 동의한 토지나 건축물의 소유자 또는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것에 대한 해석이라 할 수 있을 것이다. 먼저 개정 전 법의 경우 사업시행자는 건축물이나 토지만 소유한 자에 대해 매도청구를 하여야 한다(제39조제2호)고 할 수 있으나 개정법에서는 폐지(제64조)되어 조합 설립에 동의한 건축물이나 토지만의 소유자는 관리처분계획에 따라 현금청산 대상자로 처리할 수 있다. 그런 개정 전의 법에서는 그 한계가 모호하여 논란이 될 수 있다. 법에서 조합 설립 시 건축물이나 토지만을 소유한 자에 대해 동의 유무를 떠나 매도청구를 하여야 한다는 것은 법 취지나 논리에 문제가 있다. 따라서 사업시행자는 조합 정관이나 관리처분계획에 따라 조합원 분양 대상자를 결정한다 할 수 있는 바, 조합에 따라 분양을 받는 대상자는 다르다고 할 수 있으며, 심지어 토지만을 소유한 자에 대해서도 분양권을 부여할 수 있다.

개정 전 법 제39조에서 매도청구 대상자로 건축물이나 토지만을 소유한 자로 한정하고, 조합 설립에 동의한 자에 대해서는 규정하고 있지 않는 점을 고려하여 개정 전 법 제47조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자에 조합설립에 동의한 건축물이나 토지만을 소유한 자들도 포함되어야 한다는 것이다. 이를 반영하여 개정법에서는 매도청구 대상자에 조합 설립에 동의하지 아니한 자로 한정하고 있다.

따라서 개정 전 법의 조합에서 조합 설립에 동의한 건축물이나 토지만을 소유한 자에 대한 매도청구 시기는 관리처분인가 고시일이라 할 수 있으며, 사업시행자는 관리처분인가를 근거로 현금청산을 위한 매도청구를 할 수 있다 할 것이다. 그런데 조합 설립 동의와 맞물려 협의매수를 위한 합의가 이루어진 후에도 당사자 간에 분란이 있는 경우 매도청구를 할 수 있느냐이고, 개정 전 법 제39조에서 매도청구를 하는 경우 조합 설립에 대한 동의로 보는 점을 고려할 경우 조합 설립 동의 후 협의매수를 위한 합의가 성사된 경우 그 합의에 따라 제1심 법원에서 사업시행자가 승소 판결하였다면 입주자 모집을 할 수 있다는 점을 고려할 경우 관리처분인가에 따라 분양 대상에서 제외된 건축물이나 토지만을 소유한 자에 대한 매도청구는 타당하다.

다음은 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보해야 한다는 것이다. 사업시행자는 개정 전ㆍ후 법의 매도청구에 대한 사항을 비교할 경우 매도청구의 목적이 조합 설립 등에 대한 동의 여부를 묻고 있다 할 수 있는 바, 조합 설립 등에 대해 동의를 하지 않는 경우 법 제64조 등에 의해 현금청산 금액이 확정된다 할 수 있다. 하지만 조합 설립에 동의한 후 관리처분계획에 따라 현금청산 대상자가 된 경우에 사업시행자는 법 제73조에 따른 매도청구소송 등을 진행하여야 하며, 소유권을 언제까지 확보하여야 하는가에 대해 논란이 될 수 있다. 사업시행자는 입주자 모집을 하기 전에 「주택공급에 관한 규칙」 제15조(입주자 모집시기)의 제1항에 따라 주택이 건설되는 대지에 대한 소유권을 확보하여야 하고, 소유권 확보는 매도청구소송을 제기하는 경우 법원의 승소 판결을 받으면 되고, 판결이 확정될 것을 요하지는 않는다 규정되어 있다.

따라서 주택이 건설되는 대지가 아니면서 정비기반시설에 건설되는 부지에 대한 소유권은 사업시행자가 준공인가 신청 전까지 확보하면 된다 할 수 있으나 여러 가지 이유로 입주자 모집 시기에 정비기반시설 부지에 대한 소유권을 확보하지 못한 경우 입주자 모집 승인이 가능한가에 대해서는 논란이 있을 수 있다. 하지만 관련 법령에서 “주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것”을 요하고 있으므로 주택이 건설되는 대지 외 정비기반시설 부지의 토지에 대한 소유권 확보는 준공인가 신청 전까지 하면 된다.

결론적으로 개정 전 법에서 관리처분계획에 따른 현금청산 대상자에 대한 범위가 논란이 될 수 있으나 이는 법 취지상 ‘알박기’ 등을 막고 원활한 도시정비사업을 영위할 수 있도록 매도청구권을 부여한 점 등을 고려할 경우 현금청산 대상자의 범위는 폭넓게 보장되어야 한다. 협의매수의 경우에도 조합 설립 등에 동의한 것으로 보아야 하고, 사업시행자가 공탁을 한 경우 법원의 승소 판결에 준하는 것으로 인정되어야 한다. 더불어 주택이 건설되는 대지 외의 토지에 대한 소유권의 확보는 준공인가 신청 전까지 확보하면 된다. 따라서 법에서 구체적인 사례 등을 다 적시하지 못하는 점 등을 고려하여 현금청산 대상자에 대한 매도청구권은 폭넓게 보장되어야 하며, 정비기반시설 부지에 대한 소유권 확보 방법도 별도로 규정하여 정비사업의 효율을 제고하여야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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