▲ 정부가 초과이익환수제 시행에 대한 의지를 강하게 표명하고 나선 가운데, 초과이익환수제를 피해갈 수 있는 ‘건축법 재건축’이 등장해 돌파구로 작용할 수 있을지 이목이 집중된다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 최근 정부의 부동산 정책 행보는 ‘투기와의 대결’이라고 표현될 정도로 규제 강화가 뚜렷하다. 이 같은 영향으로 서울을 중심으로 한 재건축시장의 위축세가 점점 깊어지고 있는 가운데 재건축초과이익환수제도를 놓고 정부는 강행하겠다는 입장과 꼼수를 진행해서라도 사업을 이어나가겠다는 조합들의 입장이 대립되고 있어 이목이 집중된다.

박원순 서울시장 “초과이익환수제는 정부의 제도”… 거래절벽 현실화

지난 6월 지방선거 당시 강남 3구 구청장들이 재건축 활성화를 전면에 내세웠던 가운데, 선거가 여당의 압승으로 막을 내리며 지난 1일 민선 7기 행정업무가 시작돼 재건축시장도 위축세를 면하기 어려울 전망이다.

특히 박원순 서울시장이 3선에 성공한 가운데, 박 시장은 재건축초과이익을 철저히 환수하겠다고 공언해 강남 재건축 단지들의 시름이 더욱 깊어지고 있다.

이달 2일 박 시장은 서울시청 브리핑룸에서 가진 민선7기 취임 기자간담회에서 “서울이 그동안 주로 강남지역 개발에 집중되면서 상대적으로 강북지역이 낙후됐다. 역세권 개발 등을 통해 기계적 평등의 원칙을 실질적 평등으로 바꿀 것”이라며 이같이 말했다.

그는 “재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)는 정부의 제도”라며 “다만, 서울시는 이걸 철저히 실행해서 그 지역뿐만 아니라 서울시 다른 곳 전역에 쓰겠다는 게 정책 방향”이라고 설명했다.

이어서 박 시장은 “서울은 강남 지역 개발이 집중되면서 상대적으로 강북이 낙후된 건 사실”이라며 “재건축 문제는 그동안 투기 문제가 연계됐던 것이라서 중앙정부와 조화롭게 진행하겠다”고 덧붙였다.

이와 같은 초과이익환수제 강행 기조 유지 등의 여파로 거래절벽이 현실화되고 있다. 초과이익환수제 시행이 본격화 된이후 6개월 동안 부담금 부과 대상 단지들과 적용 제외 아파트들 간 차별화가 더욱 뚜렷해졌다.

초과이익환수제는 정부의 유예 중단 결정에 따라 올해 1월부터 다시 시행됐다. 대상 단지들은 지난해 12월 이후 비적용 단지 시가총액 월간 변동률을 밑돌기 시작했다. 비적용 단지들은 지난 1~6월 사이 부과 대상 아파트보다 1조 원 이상 웃도는 시가총액 상승폭을 기록했다. 특히 5월 이후에는 대상 단지들의 시가총액이 하락한 반면 제외 아파트는 월간 상승폭이 오히려 커졌다.

지난 5일 부동산114가 발표한 ‘서울 재건축 아파트 시가총액 추이 변화’에 따르면, 초과이익환수제 적용 단지들 시가총액(지난 6월 기준 97조6411억 원)은 지난해 8월부터 12월까지 총 5조6516억 원 올랐지만 지난 1월부터 6월까지는 3조389억 원 오르는 데 그쳤다. 반면 제외 단지 시가총액(지난 6월 기준 52조5643억 원)은 2017년 8월부터 12월까지 2조5543억 원 상승했다가 1월 이후 6월까지는 두 배에 달하는 4조6604억 원 올랐다. 부과 대상 단지는 3.2%, 비적용 아파트는 9.7% 상승한 것이다. 

부동산114는 서울 소재 재건축 추진 아파트 중 시세 조사가 이뤄지는 139개 단지 9만3021가구의 시가총액을 분석했다. 이 중 99개 단지(5만9912가구)가 부담금 부과 대상이고, 총 3만3109가구 규모 40개 단지는 제외 아파트다.

특히 재건축 부담금 통지 첫 사례인 반포현대 재건축사업의 부담금 예정액이 공개된 지난 5월에는 부과 대상 아파트의 시가총액이 하락하기 시작했다. 반포현대 부담금 예정액이 당초 예상보다 높게 나와 부담금 부과에 대한 공포감이 확산된 것으로 풀이된다. 초과이익환수제 대상 단지들의 시가총액은 지난 4월 말 대비 6월 기준 1162억4000만 원 감소했다. 지난해 말 90조 원을 넘어선 뒤 올해 4월 97조7574억 원으로 역대 최고 수준을 기록한 후 하락 전환했다.

또한 초과이익환수제 대상 단지들의 시가총액 상승폭도 지난해 12월을 기점으로 대폭 줄어들었다. 초과이익환수제 재시행 직전 가치가 저평가됐기 때문이다. 초과이익환수제를 적용받는 단지들의 월간 가격 변동률은 12월 2.6%를 기록했다. 이는 부담금이 부과되지 않는 아파트의 12월 변동률(3.14%)보다 낮은 수치다. 앞선 수개월 동안은 대상 단지들 상승률이 더 높았다. 강남 4구 대상 단지들 시가총액은 지난 6월 총 85조8614억 원으로 올해 4월 말(86조141억 원) 대비 1527억 원(-0.18%) 줄었다. 그 중 송파구의 적용 단지 시가총액은 18조3658억 원으로 4월 말 대비 849억 원(-0.46%) 하락해 강남권에서 가장 많이 떨어졌다.

실제 시세와 거래가격을 봐도 분위기는 마찬가지다. 초과이익환수제 적용을 피한 반포경남은 전용 154㎡가 최근 30억8000만 원에 두 차례 거래됐다. 이는 역대 최고가다. 반면 초과이익환수제 적용을 피하지 못한 반포주공1단지 3주구 매도 호가는 불과 몇 달 사이 19억 원대에서 16억 원대까지 3억여 원이 급격하게 하락했다.

서초구 “반포현대 부담금 재검토” vs 서울시 “철저히 환수할 것”

이런 상황 속에서 제도에 대한 논란은 여전하다. 특히 초과이익환수제에 반대 의견을 적극적으로 표명한 조은희 서초구청장이 당선되면서 향후 부담금이 어떻게 산정될지 많은 이들의 이목이 집중되고 있다.

‘초과이익환수제’는 재건축을 통해 조합원 평균 3000만 원 이상 개발이익을 얻을 경우 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도로 2006년부터 2012년까지만 한시적으로 시행됐고, 올해 부활했다.

이에 따라 지난 5월 15일 서초구청은 반포동 반포현대 아파트에 가구당 1억3569만 원의 부담금을 통지한 바 있다. 당시 조은희 서초구청장은 지방선거 출마를 위해 구청장직을 내려놓은 상황이었던 것으로 전해졌다.

결정된 부담금은 최초로 반포 현대 조합이 서초구청에 통지한 부담금(850만 원)보다 16배가량 높고, 서초구청의 요청에 따라 보완한 제출금액(7157만2000원)의 2배에 달하는 수준이었다. 예상보다 훨씬 높은 금액이 산정돼 조합원들은 물론, 서울 강남권을 중심으로 재산권 침해라는 반발이 번져갔다. 초과이익환수제가 적용되는 재건축단지는 서울에만 총 116곳에 해당하기 때문이다.

게다가 차기 부담금 부과 대상 단지로 지목되는 반포주공1단지 3주구, 대치쌍용2차 등 강남권 주요 단지들 역시 수 억 원에 해당하는 부담금이 부과되면 무기한 사업 연기를 비롯해 소송도 불사하겠다는 입장을 내세우고 있다.

그러나 이 같은 반발이 커졌을 당시 재산권 침해 논란에 대해 국토교통부(이하 국토부)는 “국토부 업무 매뉴얼에 근거해 적정하게 산정된 것으로 보인다”며 “재건축 부담금은 정상주택가격분, 개발비용을 모두 공제한 초과이익에 대해서만 환수할 뿐만 아니라 환수 범위도 최대 50%로 제한하고 있어 과도한 재산권 침해로 볼 수 없다”고 반박했다. 

지난 3일 업계 소식통 등에 따르면 현재 서초구는 외부 전문가 등을 영입해 자문단을 구성하고 적정한 재건축 부담금을 산정할 것을 다시 검토 중이다.

서초구 한 관계자는 “부담금 문제를 다시 한 번 검토하라는 구청장의 지시가 있었던 것으로 알고 있다”며 “향후 국토부에 지침 개정을 건의할 예정”이라고 말했다.

앞서 박원순 서울시장이 취임 기자회견에서 한강변 인근 재건축 단지 층수 제한 방침 유지와 초과이익환수제에 따른 환수금을 철저히 걷겠다는 입장을 밝혔기 때문에 서초구와 시의 의견 차이가 극명하게 나타날 수 있는 대목이다.

초과이익환수제 미적용 방안 찾았다?!… 여의도 ‘건축법 재건축’ 추진

이처럼 초과이익환수제의 효과가 점차 커지는 가운데 초과이익환수제를 피할 가능성이 높은 ‘건축법 재건축’을 서울 여의도 일대 재건축 단지들이 추진하고 있어 업계의 이목이 집중되고 있다.

통상 재건축은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 근거해 추진되기 때문에「건축법」을 기반으로 새 아파트를 짓는 경우는 단 한 번도 없었다.

지난달(6월) 28일 도시정비업계에 따르면 서울아파트 공동사업시행자인 여의공영은 ‘건축법 재건축’을 목표로 주민 동의서를 징구하고 있다.

당초 서울아파트는 도시정비법에 따른 재건축을 추진하다 2005년 「건축법」을 기반으로 진행하는 재건축사업으로 선회했다. 이후 사업 부진을 겪다 지난해 11월 사업설명회를 개최했다. 당시 ▲현대산업개발 ▲한국투자증권 ▲해안건축 ▲법무법인 지평ㆍ바른 ▲감정평가법인 경일ㆍ대화 등이 참여했다.

‘건축법 재건축’은 토지소유주와 건설사가 공동으로 주택 혹은 상가를 건설하는 지주공동사업의 개념과 흡사하다. 지주는 토지를 제공하고 건설회사는 주택 혹은 상가를 신축하고 분양해 수익을 거둔다. 집 주인들과 시행자가 사업단을 꾸려 건축허가를 받아 사업을 진행하는데, 상업용지 내 300가구 이하의 소규모 단지가 대상이다. 현재 서울아파트(192가구)는 해당 조건을 충족하고 있다. 특히 도시정비법에 의거한 재건축에 필요한 조합설립인가 등 관련 절차를 생략할 수 있어 발 빠른 속도를 낼 수 있다.

이처럼 여의공영이 다시 속도전에 돌입한 이유는 조건이 완화됐기 때문이다. 국토부는 2016년 「건축법」 개정에 따른 하위 규정을 마련하면서 대지소유자 80% 이상 동의로 재건축이 가능하도록 법안을 개정했다. ‘건축물 설비나 지붕ㆍ벽 등의 노후화나 손상으로 기능 유지가 곤란한 경우’ 등은 공유자(대지ㆍ건축물) 80% 이상 동의로 재건축이 가능하도록 법안 내용을 개정했다. 앞서 서울아파트가 사업이 지지부진한 이유는 주민동의를 받지 못해서다. 여의공영은 재건축사업을 통해 최대 용적률 800%를 적용해 아파트 299가구ㆍ오피스텔 360실 등 주상복합 등을 신축한다는 구상이다. 

업계에서도 ‘건축법 재건축’은 생소하다는 반응이다. 조건에 맞는 단지가 희소한데다가 그런 시도 자체가 지금껏 전무하기 때문이다. 하지만 도시정비법을 따르지 않기 때문에 초과이익환수제 적용을 받지 않는다는 점은 강점이 강점으로 작용하고 있다.

이이 따라 규제를 연이어 내놓고 있는 정부의 기조를 극복할 수 있는 돌파구가 될 수 있을지 업계의 이목이 집중되고 있다. 서울아파트가 계획대로 사업 진행이 된다면 법망을 교묘히 피하는 사업이 될 것이란 전문가의 목소리도 나오고 있다.

국토부 관계자는 “‘건축법 재건축’은 300가구 미만인 경우에 가능하고 초과이익환수제 대상에서 제외된다”며 “그러나 사실상 1인 토지주를 만드는 개념으로 사업 추진이 어려울 수밖에 없다”고 우려를 표했다.

업계에서는 사업 추진이 착착 진행돼 법령을 피해간다면 정부가 다시 관련 규정을 손질할 수 있다는 주장도 나오고 있다. 도시정비법을 피해 일부 집주인들이 과도한 특혜를 볼 수 있기 때문이다.

도시정비업계 한 전문가는 “아직 단언하기는 어려우나 업계에서는 초과이익환수제의 위헌보다는 합헌 쪽으로 무게가 실리고 있다”며 “위헌 판결이 날 경우 시장에 큰 파장을 불러올 것이고, 반대의 경우에는 재건축 단지를 중심으로 하락 폭이 커질 것”이라고 전망했다.

또한 “아직 관련 규정이 복잡해 새로운 ‘건축법 재건축’ 추진으로 성공한 단지가 없다. 상업용지에 들어선 소규모 단지에선 사업성을 끌어올릴 수 있는 대안이 될 수 있을 것”이라며 “ ‘건축법 재건축’으로 성공한 사례가 나오면 정부 정책에 반하는 단지이기 때문에 정부는 초과이익환수제가 적용되도록 다른 규제를 내놓을 가능성이 크다”고 덧붙였다.

▲ 올해 4월 이후 서울 아파트값 변동률(위) 및 지역별 주간 변동률(아래). 단위 %. <출처=한국감정원>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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