재건축 분담금으로 인해 ‘1대 1 재건축’ 단지 늘어나 
일반분양 대신 개발비용 ↑… ‘미래가치’ 투자 의도

재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 부담을 피하기 위해 ‘1대 1 재건축’으로 눈길을 돌리는 단지들이 늘고 있다.

1대 1 재건축은 일반분양을 통한 수익이 없는 재건축 방식을 말한다. 기존보다 세대수를 늘리는 통상적인 재건축이 아닌 세대수를 거의 늘리지 않고 기존 주택의 면적과 비슷한 크기로 재건축하는 사업이다. 

무엇보다 1대 1 재건축은 반드시 소형 평형을 배치해야 하는 ‘2대 4대 4 규칙’을 적용받지 않는다. 현재 서울시 등 일부 지자체는 재건축 후 세대수의 20%를 전용면적 60㎡ 이하, 40%를 전용면적 60~85㎡로 반드시 배정하도록 하고 있다.

이러한 규제는 중소형 가구가 많은 재건축 단지에서는 큰 문제가 아니지만 중대형 평수가 많은 단지는 재건축 후 전체 가구의 60%를 전용면적 85㎡ 이하로 지을 경우 일부 조합원은 현재 평수를 유지하거나 더 작은 평수를 받을 수밖에 없다. 이는 조합원들의 갈등을 불러일으키는 요인이 된다. 이 같은 문제로 중대형 평수가 많은 단지에서는 기존 주택 크기를 유지하기 위해 1대 1 재건축을 선택을 고려할 수밖에 없는 상황이다.

아울러 초과이익환수제의 부활로 서울 강남권에 최고 8억 원대에 달하는 부담금이 부과될 수도 있다고 발표한 것에 따른 대안으로도 떠오르고 있다. 일반분양으로 발생하는 개발이익을 포기하고 조합원 물량만큼만 새로 짓기 때문에 수익이 줄어들어 초과이익환수제로 인한 부담금을 줄일 수 있기 때문이다. 대신 개발비용을 대폭 늘리는 단지 고급화를 통해 명품 아파트를 만드는 전략이다.

실제로 업계에서는 이를 검토하는 사업장이 늘어난 추세다. 강남 압구정 아파트지구 중 가장 큰 규모를 자랑하는 압구정3구역은 지난 2월 25일 ‘1대 1 재건축’을 추진한다고 밝힌 바 있다.

선거 공약으로 1대 1 재건축을 제시한 윤광언 추진위원장은 “기존 단지가 대부분 중대형 아파트로 구성돼 주민들의 소형주택 선호도가 낮다”며 “중대형 중심의 고품격 단지로 재건축해 자산의 가치를 높일 것”이라고 말했다.

또한 일반 재건축의 경우 임대아파트를 의무적으로 지어야 하고, 전용면적 85㎡ 이하 소형 주택을 60% 이상 포함시켜야 하지만 1대 1 재건축은 주택형을 유지하거나 30%까지 늘릴 수 있다. 일반분양 물량이 없기 때문에 분양가 상한제 규제에서도 자유롭다.

재건축 대장주 격인 은마아파트 역시 1대 1 재건축 추진에 나섰다. 서울시 도시계획위원회(이하 도계위) 심의에서 4번 퇴짜를 맞자 이에 뿔이 난 은마아파트의 일부 소유자들이 1대 1 재건축 추진에 나선 것이다.

도시정비업계 소식통 등에 따르면 은마아파트 일부 소유자들은 1대 1 재건축을 추진하는 ‘은마아파트 소유자 협의회(이하 은소협)’를 이달 초 출범시켰다. 지난달(6월) 기존 정비계획안이 서울시 도계위 소위원회에서 네 번 연속 반려되면서 주민들의 불만이 증폭된 가운데 일부 소유자들이 뭉쳐 단체 행동에 나선 것이다.

은소협 관계자는 “1대 1 재건축 방식에 동의하는 사람들이 계속 늘고 있다”며 “현재 300여 명의 주민들이 가입했다”고 말했다.

은소협이 구상 중인 세대수는 총 4424가구로 이는 추진위 계획(안) 보다 1508가구 적은 규모다. 동수도 28개동으로 추진위의 계획인 43~44개동 보다 적다. 또한 용적률도 기존 300%에서 250%로 낮춰 기부채납률도 8.66%에서 6.3%로 줄일 계획이다. 초과이익환수제로 부담금을 낼 바에야 차라리 일반분양을 포기하고 개발비용을 늘려 미래가치에 투자하겠다는 의도다.

이외에도 서초구 신반포18차 337동과 광진구 워커힐아파트 등도 1대 1 재건축 추진을 현재 준비 중인 것으로 알려졌다.

사업 기간 집값 상승 시, 재건축 부담금 ↑… 조합원 부담 증가 ‘우려’
‘낮은 사업성’도 걸림돌… 전문가들 “주민 동의 쉽지 않다”

하지만 일각에서는 당장 그 실현 가능성이 낮다는 주장도 나오고 있다. 우선 1대 1 재건축의 경우 반드시 조합원 부담이 줄어드는 것은 아니라는 관측이다. 

1대 1 재건축은 일반분양을 안하거나 최소화해 분양 수익을 줄이고 대신 고급화 전략을 통해 건축비용을 크게 늘리는 구조로, 아무리 건축비가 늘어나더라도 재건축 기간 동안 집값이 상승할 경우 결국에는 재건축 부담금이 커질 수밖에 없어 이 경우 오히려 조합원의 부담이 더 커질 수 있다는 우려다.

은소협 관계자는 “1대 1 재건축을 추진할 경우 분담금 상승 가능성이 있어 일부 소유주들의 반대가 있을 수 있다”면서 “다만 용적률 250%를 적용한 1대 1 재건축은 법적 기준이 명확해 서울시와 이견 조율이 더 수월할 것으로 본다”고 밝혔다. 주민 분열로 재건축사업이 더 늦어질 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

실제로 당선 후 반년이 흘렀지만 압구정3구역의 재건축 추진 상황은 여전히 답보상태다. 압구정3구역은 지난 2월 예비추진위가 출범했지만 여전히 정식 추진위 설립과 재건축 주민 동의서 징구 속도가 지지부진하다. 특히 조합 내에서 1대 1 재건축에 대한 불만이 분분한 상황으로 추후 행보도 낙관할 수만은 없다는 게 전문가들의 중론이다.

또한 고급화 전략의 성공 가능성에 의문을 제기한 전문가들도 있다. 일반분양을 포기하는 만큼 낮은 사업성이 사업의 발목을 잡는 요인이 될 수 있다는 것이다.

2009년 동부 이촌동의 렉스아파트는 1대 1 재건축을 통해 ‘래미안첼리투스’로 탈바꿈했다. 렉스아파트는 재건축 추진 당시 460가구 규모로 단지가 작고 가구별 전용면적이 121~127㎡로 넓어 사업성이 떨어진다는 평가가 많았다.

이에 조합원들은 무리하게 세대수를 늘려 수익성을 높이기보다는 현재 세대수를 유지하면서 짓는 1대 1 재건축을 택했다. 조합은 2009년 당시 서울시의 ‘한강르네상스 프로젝트’에 따라 기부채납 면적을 25%까지 늘려 초고층 재건축 허가를 받고 124㎡ 대형 평형으로 구성된 56층 주상복합을 신축했다. 

1대 1 재건축을 통해 각 조합원이 부담한 공사비는 5억4200만 원으로 알려졌다. 이 사업지의 종전 평가액은 3.3㎡당 5693만 원으로 총 감정평가액은 5346억 원이었으며, 공사 이후 종후 평가액은 3.3㎡당 9411만 원으로 총 감정평가액 8837억 원이었다. 여기서 사업비용 2510억 원을 제외하면 수익률은 18.4%에 불과하다.

일반분양으로 세대수를 최대한 확보해 재건축사업을 진행하지 않는 이상 사업의 수익이 크지 않다는 이야기다.

유관 업계 한 관계자는 “수익이 안 나는데 누가 사업을 하려고 하겠나”며 “개발이익이 없는데 새로 지은 집이 만약에 또 가격이 오르면 1대 1 재건축을 하더라도 초과이익환수금 또 내야한다”고 강조했다.

늘어나는 분담금으로 주민 동의를 받기가 쉽지 않을 것이란 지적도 나온다. 투자를 목적으로 구입한 사람이 아닌 이상 수억 원에 달하는 부담금은 집만 보유한 주민에겐 상당히 부담이 될 수 있다는 것이다.

한 부동산 전문가는 “집값이 비싼 강남 같은 지역은 대부분 조합원이 현재보다 작은 주택형으로 가기를 원치 않아 1대 1 재건축이 탄력을 받을 것으로 보이나 초과이익환수제로 내는 돈 못지않게 조합원 부담이 늘어나 동의를 얻기도 어려울 수 있다”고 분석했다.

‘건축법 재건축’ 통한 부담금 해소 나선 곳도 나와
전문가 “충족 요건, 사업 방식 간단치 않아… 신중 기해야”

건축법에 따른 아파트 건립 사업(이하 건축법 재건축)을 통해 부담금 해소에 나선 곳도 있다.

대표적인 사례로 여의도의 서울아파트가 꼽힌다. 서울아파트 재건축사업은 일반적으로 적용되는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 아닌 「건축법」 으로 진행된다. 

「건축법」으로 진행되는 재건축사업은 주민들이 조합을 이뤄 사업을 시행하는 것이 아닌 시행사와 소유주가 공동사업단을 이뤄 함께 건축허가를 받아 사업을 진행하는 것을 말한다. 지주공동사업으로, 소유주는 토지를 제공하고 시행사는 주택 혹은 상가를 신축하고 분양해 수익을 거두는 구조다. 이는 300가구 이하로 구성된 소규모 단지에만 해당되는 것으로 사업이 진행되기 위해선 시행사가 소유주의 100% 동의를 얻어야 한다.

서울아파트의 경우 총 192가구로 조성돼 조건에 부합하나 소유주 100%의 동의를 이끌어내야 한다는 점이 큰 걸림돌로 작용된 바 있으나 지난해 7월 국토교통부가 ‘재건축 절차 간소화 시행령 및 규칙 개정(안)’을 시행함에 따라 일정 조건을 갖춘 노후 건축물 대지 소유자의 80% 동의만으로도 재건축이 가능해졌다.

유관 업계에 따르면 서울아파트 공동사업시행자인 여의공영은 건축법 재건축을 추진하기 위해 주민동의서를 받고 있다. 이를 통해 서울아파트는 용적률 최대 800%를 적용, 아파트 299가구ㆍ오피스텔 360실 등 주상복합으로 조성한다는 계획이다.

서울아파트의 한 주민은 “주민동의율이 과거 100%에서 80%로 완화돼 서울아파트 총 세대수(192가구)를 감안했을 때 충분히 실현가능성이 있다고 본다”고 말했다.

이 방식을 따르면 도시정비법 재건축을 대상으로 하는 초과이익환수제 부담금을 적용받지 않을뿐더러 사업 절차를 간소화할 수 있어 사업 기간을 단축할 수 있다.

시행자인 여의공영 우동영 대표는 “정부의 재건축 규제 중 초과이익환수제는 상당히 치명타였다. 도정법으로 추진할 경우 주민 한 명당 부담금 13억 원이 부과되는 것으로 계산돼 건축법 방식으로 선회했다”며 “서울아파트는 다른 단지들이 3종일반주거지역에 속한 것과 달리 상업지역에 포함돼 개별건축이 가능하며 용적률 역시 최대 800%까지 적용이 가능하다”고 밝혔다.

하지만 일각에서는 건축법 재건축에 대해 다소 회의적인 시각도 존재한다. 추진 기반이 잘 닦여진 도시정비법 재건축에 비해 아직 성공 사례가 없고 충족 요건이 상당히 까다롭기 때문이다.

「건축법」 에 의한 건축허가를 받으려면 크게 세 가지 조건을 충족해야 한다. 사업 대상지 용도지역이 상업지역 또는 준주거지역이어야 하고, 계획세대수가 300가구 미만, 전용면적이 297m² 미만이어야 한다.

문제는 공동주택으로 분류되는 아파트는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 일반주거지역으로 분류되기 때문에 용도지역에 위배된다. 결국 현재 건축법 재건축이 가능한 아파트는 전국에서 여의도 서울아파트가 유일하다. 국토부 등 정부 관계자들도 상업지역에 세워진 아파트를 2007년을 기점으로 찾아봤지만 서울아파트 외에는 발견하지 못했다는 입장이다.

업계의 한 전문가는 건축법 재건축과 관련해 “도시정비법 재건축이란 안정된 궤도를 탈선해 사업을 추진하는 것은 자칫 자충수가 될 수 있다”며 “충족 요건도 까다롭고 사업 방식도 예상외로 간단치 않아 사업 방식을 전향하는데 신중을 기해야 한다”고 조언했다.

▲ 1대 1 재건축, 건축법 재건축 등이 재건축 부담금에 대한 해법이 될지에 대해서는 신중을 기해야 한다는 전문가들의 시각도 존재한다. <사진=아유경제 DB>