[아유경제=서승아 기자] 재건축초과이익환수제도 시행 이후 1억 원이 넘는 부담금이 통보돼 재건축 단지 주민들의 불안이 확산되자 서울 서초구가 현실적 산정 방식 등을 제시하며 나서 해법이 마련될 수 있을지 귀추가 주목된다.

지난 25일 서초구(청장 조은희)는 현행 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)의 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)에 따른 부담금 예정액 산정 방식이 구체적 기준이 없어 현장 적용에 무리가 있다고 밝혔다. 그러면서 ‘주택가격 상승률 적용 시 현재 예정액 산정 시점에서 과거 10년까지 평균상승률로 동일하게 적용할 것’ 등 5개 분야 개선 방안을 국토부에 건의하기도 했다.

이 건의안은 ▲종료시점 주택가액(조합원 주택가액) 예정액 산정 : 단지 규모ㆍ위치 등을 고려한 인근시세 반영 ▲공시가액비율의 개시시점(추진위 승인일)ㆍ종료시점(준공인가일) : 차등 없이 동일 적용 등의 내용이 담겼다.

또 ▲주택가격 상승률 적용 : 현재 예정액 산정 시점에서 과거 10년까지 평균상승률로 폭을 넓힐 것 ▲불확실한 미래의 재건축 부담금 예정액 산정 : Range(범위) 설정해 폭을 넓힐 것 ▲주택매입시기 및 가격ㆍ상가 및 주택ㆍ1주택 실소유거주자 등 보호를 위한 부담금 배분의 구체적 기준 마련 등도 포함됐다.

구체적으로 살펴보면 구는 현행 국토부 매뉴얼에 인근 시세를 반영함에 있어 종료시점 주택가액 중, 조합원 주택가액 산정 시 구체적인 기준 없이 막연하게 인근 시세를 반영토록 한 것은 문제가 있다는 것이다. 이러다 보니 부담금 결정액이 들쑥날쑥하게 된다는 것.

따라서 이에 대한 보완책 일환으로 대단지냐 1개동 아파트냐 등 외 세대수, 조망권 및 비조망권 등 조망기준, 역세권 및 비역세권 등 위치, 신축 및 노후 아파트 등 준공시기 등을 비교ㆍ반영할 수 있도록 인근 시세 보정률 산정 기준이 명시돼야 한다는 제안이다.

일례로 서초구가 반포현대 재건축의 부담금 예정액 산정 시 어려움을 겪었던 사항이 바로 인근 시세였다는 후문이다. 실제로 반포현대는 워낙 소규모 단지이다 보니 실제 거래가격 확인도 어렵고, 인근 주변 단지와 비교했을 때 정확한 시세를 산정하기가 쉽지 않다.

또한 인근 시세 조사 시, 당초 조합은 주변 4개 단지를, 서초구는 5개 단지를, 국토부는 7개 단지를 대상으로 각각 조사한 것으로 파악됐다. 이처럼 구체적 기준이 없다보니 조사하는 주체마다 각기 비교 대상인 단지수가 다를 수밖에 없는 현실이라는 게 관계자들의 설명이다.

재건축으로 인해 발생하는 실질적 초과이익 산출 방식을 개시시점(추진위구성승인일)과 종료시점(준공인가일) 주택공시가액 비율에 차등[개시시점(약 60%), 종료시점(약 90%)] 없이 동일하게 적용하자는 의견도 눈에 띈다.

현행 재건축 부담금 산정은 공시가격을 기준으로 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상 주택가격 상승분 및 개발비용을 뺀 값에 부과율을 적용해 산정한다. 이러다 보니 개시시점과 종료시점에 적용하는 공시가액이 시세 반영률에 따라서 크게 달라져 실질적 초과이익 산출에 문제가 있다는 것이다.

다시 반포현대 재건축 경우를 보면 공시가격 시세반영률을 국토부 관행혁신위원회 정책 발표와 같이 개시시점 60%, 종료시점 90%로 적용범위에서 75%를 적용해 산정하면 조합원 1인당 평균 재건축 부담금이 1억3569만 원인데 90%로 적용할 경우 약 2억5000만 원으로 상승한다. 따라서 과거(개시시점)에 약 60%를 적용하고 미래(종료시점)에는 약 90% 정도로 차등 적용토록 돼있는 것을 동일하게 적용해야 설득력 있는 산정법이라는 얘기다.

이와 함께 구는 미래의 가격상승률 예측 값 산정 시에 누구나 납득할 수 있는 보편성 확보 방안을 제시했다. 현행 국토부 매뉴얼은 종료시점 주택가액과 정상주택가격 상승분 산정 시 미래의 가격상승률(예정액 산정시점~종료시점)을 예측해 부담금을 산정토록 하고 있다. 이 경우 예정액 산정시점과 종료시점이 유사한 두 사업장의 경우 추진위구성승인이 언제냐에 따라 각 자치구별로 산정되는 미래의 가격상승률이 전혀 다른 값으로 적용되는 모순이 발생한다는 게 업계 전문가들의 지적이다. 따라서 단기간 급등한 2~3년이 아니라 예정액 산정 시점(현재)에서 과거 10년까지 평균상승률로 범위의 폭을 넓혀 현실적 부담금이 산정되도록 하자는 것이다.

현재 개시시점이 2015년인 A단지는 3년간 연평균 상승률을 약 4.5%로 적용하는 반면에, 개시시점이 2009년인 B단지의 경우에는 9년간 연평균 상승률을 약 3%로 적용하게 된다. 최근처럼 가격이 급등한 시기에 사업이 추진됐던 단지에도 합리적으로 적용할 수 있는 가격상승률 산정기준이 필요하다는 것이다.

끝으로 구는 현행 국토부 매뉴얼의 조합원 부담금 배분 방식을 합당하게 하기 위해서는 주택의 매입시기 및 금액, 1주택 실거주자 여부, 양도세 납부 여부, 현재 및 재건축 후 살게 될 평형 차이 등 다양한 이해관계ㆍ요인을 고려한 부담금의 합리적 기준이 뒷받침돼야 한다고 주장했다.

예를 들어 매입시기가 10년인 조합원과 1~2년 된 조합원과의 차이, 1개동 아파트의 경우 층수 구분, 상가 및 주택과의 구분 등을 감안하는 등 구체적 기준을 마련해야 갈등과 불만이 해소될 수 있다. 특히 1주택 실거주에 대해서는 감면 기준 혜택을 부여해 투기세력과 차별화해야 한다는 대안도 제시했다. 이는 현행제도 하에서 1주택 실거주자가 세금을 많이 내게 되며 역설적으로 다주택자를 보호하게 되는 결과를 초래할 수도 있기 때문이다.

한편 서초구는 앞으로 지역 내 초과이익환수제 적용 단지에 대해 부담금 예정액을 산정할 때 전문 업체에 용역을 주는 방안도 구상하고 있는 것으로 알려졌다.

이처럼 자치구가 재건축 분담금 산정 규모 및 위치를 고려해 부작용 등까지에 대한 분석을 마쳐 대안을 제시했지만 국토부ㆍ서울시 등에서 이를 외면한다면 이는 무용지물로 돌아갈 수 있다는 우려가 나온다. 재건축 단지의 조합원들은 해당 방안에 대해 환영의 뜻을 보이고 있으나, 실제로 적용되기엔 어려움이 있어 보인다며 전전긍긍하고 있다. 정부와 서울시가 잇따라 초과이익환수제에 대한 강행 의지를 보여왔기 때문이다.

하지만 관할관청인 서초구까지 팔을 걷고 나서고 자문단의 의견과 현장의 목소리를 토대로 분석을 마친 방안인 만큼 주민들은 정부와 서울시가 조금이라도 초과이익환수제에 대한 합리적인 대안을 열어주기를 바라고 있다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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