[아유경제=김필중 기자] 올해 상반기 임대주택 사업자로 새로 등록한 사람이 작년 같은 기간의 2.8배 수준으로 증가했다. 정부의 임대주택등록 활성화 방안에 따라 세제 혜택이 늘어나면서 임대사업자 등록을 고민하는 다주택자 또한 많아졌다. 전문가들은 자신의 상황을 고려해 혜택과 단점 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다.

단독 또는 다가구주택, 공동주택, 전용면적 85㎡ 이하의 오피스텔 등 주택 규모에 관계없이 1채 이상 소유해도 임대사업자로 등록이 가능하다. 임대주택 등록을 하려면 임대 의무기간을 선택해야 한다. 4년 단기임대와 8년 준공공임대 중 자신에게 적합한 것을 고르면 된다. 새로 매입을 하는 경우 구청에 신고하면 기존 임대사업자 등록을 승계할 수도 있다.

임대사업자로 등록을 하면 해당 주택은 주택수에서 제외돼 양도소득세(이하 양도세)를 계산할 때 유리하다. 주택 임대사업자가 아닌 일반 임대사업자로 등록한다면 임대주택도 주택수에 포함된다. 오피스텔도 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주된다.

지난 4월 1일부터 조정대상지역 및 투기지역에서 다주택자에게 더 많은 양도세를 내도록 하는 법이 시행되고 있다. 양도세의 기본세율은 6~24%이며, 4월 1일부터 조정대상지역의 2주택자는 10%p, 3주택자는 20p 추가된 양도세를 내야한다. 임대사업자로 등록해 임대주택을 8년 이상 보유하면 이 중과대상에서 제외된다. 또 장기보유특별공제 혜택을 받아 8년 이상 임대하면 50%, 10년 이상 임대하면 70% 공제된다.

아울러 임대사업자 등록 시 종합부동산세(이하 종부세) 대상에서도 제외된다. 종부세는 가구 구성원을 기준으로 부동산(토지, 건물 등)을 합산해 9억 원을 넘으면 그 초과 금액에 대한 세금을 내는 것을 말한다. 8년 이상 임대하는 준공공임대의 경우 종부세 평가금액에서 임대주택을 제외시켜 준다.

다주택자의 경우 임대사업자로 등록해 재산세를 감면받을 수 있다. 재산세 감면 비율은 임대주택의 규모와 기간에 따라 차등 적용된다.

4년 단기임대사업자의 경우 ▲85㎡ 이하 25% ▲60㎡ 이하는 50% ▲40㎡ 이하 전액 순으로 감면 혜택을 받으며, 8년 장기임대사업자(준공공임대포함)의 경우 ▲85㎡ 이하 50% ▲60㎡ 이하 75% ▲40㎡ 이하 전액 순으로 재산세를 감면 받을 수 있다. 국민주택규모(85㎡)를 초과 할 경우 대상에서 제외된다.

다만 임대료를 마음대로 증액할 수 없다는 것이 단점이다. 정부가 전월세시장 안정을 위해 임대료 인상률을 최대 연 5%로 제한한 것이다. 이를 어길 시 500만 원의 과태료가 부과된다. 처음 등록할 때 임대료가 기준이 되기 때문에 이를 고려해 책정하는 것이 바람직하다.

또한 임차인의 잘못이 없으면 임대의무기간 동안 재계약을 거절할 수 없는 점도 유의해야 한다. 임차인 잘못으로 인정하는 경우는 3개월 이상 월 임대료 연속 연체하거나 임대인 동의 없이 시설 증ㆍ개축을 할 때다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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