▲ 여의도 일대 아파트 단지. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=정진영 기자] 최근 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)의 아파트 매매가격이 빠른 회복세를 보이는 가운데 여의도ㆍ용산과 은평ㆍ마포 등도 덩달아 상승세가 지속되고 있다.

9일 한국감정원 등에 따르면 서울 아파트 매매가격 주간 변동률은 8월 첫째 주 0.18%를 기록했다. 지난주 0.16%에서 0.02%p 오름 폭이 커진 것이다. 특히 이번 주 강남권 아파트값은 0.19% 오르며 지난주에 비해 상승했고, 강북 14개 구도 0.18% 올랐다.

한국감정원 관계자는 “잠실ㆍ대치ㆍ개포동 재건축 단지를 중심으로 저가 매물이 소진되는 등 매수 문의가 증가하며 강남ㆍ송파구 아파트값이 올랐다”며 “영등포구는 여의도 통합개발계획 기대감으로 상승세가 지속됐고, 수색ㆍ은평 뉴타운 등 도시정비사업에 대한 기대감이 작용했다”고 설명했다.

규제 종합세트란 평가를 받은 ‘8ㆍ2 부동산 대책’ 시행 1년을 맞았지만 이처럼 서울 집값이 다시 과열되는 조짐을 보이자 정부가 추가 대책 마련에 나서지 않겠냐는 관측이 지배적이다.

유관 업계 전문가들은 정부가 지난 8ㆍ2 대책에서 부동산 관련 규제를 쏟아 부은 데 이어 올해 초 재건축초과이익환수제도 시행, 재건축 안전진단 요건 강화 등의 도시정비사업 관련 제도까지 손질한 상황 속에서 더 내놓을 카드가 무엇일지 주목하고 있다.

이에 대해 한 부동산 전문가는 “국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)가 부동산ㆍ주택 관련 정책으로 현재 투기과열지구 및 투기지역ㆍ조정대상지역의 추가 지정을 검토하고 있다”면서도 “그러나 서울의 경우 이미 11개 투기지역(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ용산ㆍ영등포ㆍ마포ㆍ성동ㆍ양천ㆍ노원ㆍ강서구)과 함께 투기과열지구ㆍ조정대상지역이 대부분이다. 투기지역 추가 지정의 규제 효과는 크지 않은 상황이다”고 귀띔했다.

실제로 현재 투기지역의 경우 ▲주택담보대출이 가구당 1건 한정 ▲주택담보대출 만기연장 제한 등 규제가 시행되고 있지만, 투기지역의 핵심 규제였던 ▲양도세 중과가 8ㆍ2 대책 이후 조정대상지역으로 확대되고 기준도 강화됐다.

따라서 최근 광역급행열차(GTX)와 신분당선 등 호재 및 도시정비사업 기대감으로 집값이 가파르게 오르고 있는 서대문구, 은평구 등을 투기지역으로 추가 지정하는 방안을 검토할 수 있겠지만 심리적인 효과 외에 실효성은 크지 않을 것이란 게 업계 관계자들의 중론이다.

업계 일각에서는 재건축 등 도시정비시장에 대한 추가 규제 가능성을 우려하고 있다. 그중에서도 재건축 단지는 강남 집값 상승의 가장 큰 요인으로 꼽히기 때문이다.

추가 규제로는 ▲재건축 임대주택 의무비율 강화 등으로 사업 수익성을 낮추거나 ▲재건축 허용 연한 연장(30년→40년) 등을 통해 사업 추진력 약화가 예상된다. ▲재건축초과이익환수제도에 따른 부담금 규모를 앞당겨 공개하는 방안도 거론된다.

하지만 이 대책들 역시 실효성을 찾기는 힘들다는 분석이다. 일례로 재건축 연한을 연장하더라도 이미 재건축을 추진 중인 사업 주체들에 소급 적용하기는 불가능하기 때문이다.

이외에도 부동산 규제 가능성에 대해서 업계 한 관계자는 “▲임대주택 등록 의무화 조기 시행 등도 거론되고 있으나 최근 세법 개정안에서 미등록 임대주택에 세금을 부과한다고 밝힌 만큼 임대주택 등록 의무화가 큰 의미는 없을 것”이라며 “공시가의 실거래 반영률이 서울 아파트는 강남 60%, 강북 70% 수준이고, 고가 단독주택의 경우 50%로 가장 낮기 때문에 ▲공시가격 현실화 등도 언급된다. 하반기 기준금리 인상도 부동산 과열을 식힐 대안이 될 것이다”고 말했다.

반면, 정부가 새로운 추가 대책을 내놓기보다 기존 규제의 이행과 시장 압박을 진행할 것이란 견해도 있다.

최근 소식통 등에 따르면 국토부는 부동산 거래 관련 현장 점검ㆍ불법행위 단속 등을 강화한다는 방침이다. 국세청과 함께 편법 증여 및 세금 탈루 등에 대한 추가 세무조사를 실시하는 방식도 검토 중이다. 아울러 금융당국과 협조해 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 규제 준수 여부와 편법 신용대출 등에 대한 집중 점검도 실시할 예정이다.

또 주택임대차정보시스템을 가동하고 다주택자에 대한 모니터링과 함께 내년부터 시행되는 임대소득세 정상 부과를 서두른다는 구상이다.

한편 박원순 서울시장의 마스터플랜 발표가 집값 상승에 직접적인 자극이 됐다는 우려를 의식해 개발사업에 대해서는 해당 지자체와 논의해 시장 불안요인을 차단하기로 했다. 다만, 지자체장의 정치적인 공적과 개발권 등 첨예한 이해관계가 성립되기 때문에 원활한 조율이 요구된다고 전문가들은 입을 모은다.

정진영 기자  koreaareyou@naver.com

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