▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정부(국회 포함)는 세입자 손실보상의 인정시점을 사업시행인가 고시일로 변경하는 법률 개정안을 제안하고, 사업시행자를 압박하는 주택 정책을 추진하고 있는 상황에서 지방자치단체들은 도시재생 뉴딜사업 등과 연동하여 사업시행자가 세입자 대책을 마련하여야 한다고 주장하고 있다. 이에 세입자 대책의 수립권자를 확정하는 것도 의미 있는 일이라 할 수 있을 것이다.

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정하고 있는 손실보상의 인정시점은 주택시장의 경기흐름 상 수년이 걸린다는 특성을 고려할 때 세입자 대책은 유명무실하다 할 수 있으나, 그 시점을 사업시행인가 고시일로 변경하는 것이 손실보상의 범위를 지나치게 확대함으로 인하여 사업시행자에게 과도한 부담을 지우고 있음은 주지의 사실이다. 만약 국회에 제안된 법률 개정안처럼 세입자에 대한 손실보상의 인정시점이 사업시행인가 고시일로 변경된다면, 사업시행자는 세입자에 대한 부담을 조합원에게 전가하고 조합원은 사업시행인가 고시일 이전에 세입자를 내보내려 하는 극단적인 상황도 연출될 수 있다.

정부가 도시정비법의 시행에 따른 일부 사항을 공공에 위임하고 있다 하나 공공은 정부가 추진하는 방향과 달리 정책을 추진할 수 없는 상황이고 보면, 정부의 정책방향은 공공의 세입자 정책에 지대한 영향을 미친다 할 것이다. 하지만 현 정부는 민간부분의 도시정비사업에 의한 주택공급사업에 대해서는 미온적인 태도를 보이면서 정부가 주택 공급을 주도하려는 경향을 보여주고 있다.

정부의 정책에 따라 공공이 추진하는 주택공급계획들은 주로 공영개발을 통한 임대주택공급이라 할 수 있고, 공공의 임대주택공급이 도시정비사업에서의 세입자 대책과 연동하는가를 알아보는 것은 중요한 문제라 할 수 있다. 그런데 결론적으로 공공은 도시정비법에 따른 주택공급계획과 공공이 주도하는 주택공급계획과의 연동성을 부정하고 있다는 것이다. 도시정비법 제59조를 보면 사업시행자는 정비구역의 안과 밖에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택의 경우 그 도시정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자를 임시로 거주하게 하는 등 그 정비구역을 순차적으로 정비하여 주택의 소유자 또는 세입자의 대책을 수립하여야 하고, 토지주택공사등이 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급할 것을 요청할 수 있다고 규정했다.

그리고 사업시행자는 주거환경정비사업 및 재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에게 해당 정비구역 안과 밖에 위치한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택의 자금의 융자를 알선하는 등 임시거주에 상승하는 조치를 하여야 한다(법 제61조 제1항)고 규정했다.

그러나 주택시장은 경기변동의 장기성으로 인하여 한 구역의 정비사업지에 임시로 거주할 수 있는 시설을 만드는 것은 사실상 불가능하며, 모든 사업시행자는 소유자 또는 세입자에게 주택자금의 융자를 알선하거나 손실보상을 지급하는 정도의 이주대책을 수립할 수밖에 없는 실정이라 할 수 있으므로, 공공이 세입자의 이주 대책에 관여하여야 할 범위를 알아보는 것이 더욱더 의미가 있다.

도시정비법의 목적과 취지와 부합시켜 볼 때 법 제59조에서 정의하고 있는 순환정비 방식의 사업시행자는 도시정비사업을 통해 그 정비구역을 순차적으로 정비를 한다는 것이 사실상 불가능하므로, 공공이 해당하는 모든 정비사업지의 사업진행 속도를 조절하여 법에서 정하는 임대주택(소형주택 포함)을 확보한 다음 순차적으로 세입자 이주 대책을 마련해야 하는 것이고, 또 하나는 일반 도시정비사업의 진행속도를 공공이 임의적으로 제어할 수 없는 속성상, 공공이 공공개발을 통해 임대주택을 확보하여 일반 도시정비사업의 이주 대책과 연동시키는 것이라 할 수 있다.

따라서 도시정비법이 사업시행자에게 정비기반시설을 포함한 임대주택 등을 기부채납 시키는 형태임을 고려할 때, 법 제59조에서 규정하고 있는 사업시행자는 광의의 개념으로 보면 공공이라 할 수 있으므로, 공공이 일반 도시정비사업과 연동할 수 있는 세입자 이주 대책을 수립하여야 한다는 것이다. 그런데 공공은 공공이 주관하는 공영개발 등에 일부 임대주택의 공급계획을 수립하고 있지만 대부분 일반주택의 공급을 통해 이윤을 추구하고 있다는 것이다. 이는 공공이 공사라는 이름의 수많은 기관을 설립하는 것에서 입증되고 있다.

도시정비법에서 세입자 대책은 사업시행자에게 한정적으로 부과되어 있다 할 수 있으며, 이는 소유자에게는 이주비 알선과 이사비용 그리고 세입자에게는 손실보상의 지급이라 할 것이다. 하지만 최근 제안된 개정안에서와 같이 기존 손실보상의 범위는 도시정비사업의 진행속도 등을 고려할 때 극히 제한적이라 할 수 있는 바, 추가적인 부담을 지우는 것보다는 공공이 세입자 이주 대책에 적극 개입하여 공공임대주택을 세입자 임시시설로 활용할 수 있도록 해주어야 한다.

그런데도 공공은 기존 입장을 고수하면서 일반 도시정비사업의 사업시행자가 사업에서 야기되는 모든 부담을 떠안아야 한다는 인식을 갖고 있고, 이로 인해 손실보상의 부담을 소유자에게 전가함으로써 소유자는 사전에 세입자를 내보내게 된다. 결과적으로 공공의 바람과 달리 정책은 아무런 효과를 낼 수 없고, 공공이 보호하려는 세입자는 희생만 강요당하는 상황이 연출될 수도 있다.

도시정비사업은 도시의 주거환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위해 시행되는 것으로 사업지에 포함된 소유자들은 부수적으로 도시정비사업을 통해 재산이 증식된다 할 수 있는 바, 주택시장의 경기상황에 따라 확장과 수축을 반복함으로써 영원히 재산증식만을 가져올 수는 없다.

따라서 공공은 주택공급의 장기성과 일반 도시정비사업의 진행속도 등을 고려하여 공공이 마련한 임대주택을 세입자 대책에 활용할 수 있는 방안을 스스로 찾아야 한다. 최근 사회적 형평을 중시하는 기조는 이를 더욱 분명하게 전달하고 있다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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