[아유경제=김학형 기자] 지난 24일 오후 ‘부동산 트렌드 쇼’의 마지막을 장식한 ‘재개발ㆍ재건축으로 생각해보는 서울 아파트의 미래’ 세미나는 청강 열기로 뜨거웠다.

주최 측에 따르면 사전신청이 600명, 현장신청이 400명으로, 노쇼(no show)를 감안해도 800명 남짓한 사람들은 준비된 의자와 바닥을 빠짐없이 채우고 1시간 동안 강의를 경청했다. 강사는 회원수 50만 명이 넘는 국내 최대 부동산 커뮤니티인 ‘부동산 스터디’의 강영훈 대표.

초반 재개발ㆍ재건축사업이 무엇인지 기본적인 내용을 설명해 이해도를 높인 뒤 어떻게 구매 또는 투자할지를 조언했다.

■ 강영훈 붇옹산의 부동산스터디 대표 “재개발ㆍ재건축으로 보는 서울 아파트의 미래”

▲ 2018 부동산 트렌드 쇼에서 강연을 맡은 강영훈 붇옹산의 부동산스터디대표. <사진=김학형 기자>

“그래서 재개발ㆍ재건축에 투자하는구먼”

필명 ‘붇옹산’으로 알려진 강 대표의 첫 마디는 “서울 강남 아파트의 시세가 3.3㎡당 1억 원을 넘었다”였다. 그러고는 예상되는 시세차익, 즉 ‘프리미엄(P)’을 분석했다. 

“올해 5월 한 언론 기사입니다. 흑석뉴타운 평당 1억 원 거래 완료. 강북권도 평당 1억 원을 찍었다는 것이죠. 응암10구역을 재개발 한 ‘백련산SK뷰아이파크’ 84㎡가 분양 당시 3억1000만 원인데 P가 2억5000만 원… (중략) 마포구 대흥2구역, ‘신촌그랑자이’ 보겠습니다. 114㎡의 분양가는 5억8000만 원인데, P는 6억1000만 원입니다. P가 분양가를 추월했는데 왜 일까요?”

강 대표는 분양가와 프리미엄 사이 역전 현상은 주변의 대표적인 아파트의 가격만큼 시세가 오르기 때문에 당연하다고 설명했다. 분양가는 낮은데 주변 시세는 높으니 분양가보다 큰 폭으로 가격이 상승한다는 것이다. 재건축에서 역전은 흔하지 않고 그나마 ‘송파헬리오시티’가 분양가 8억8000만 원에, 프리미엄 6억2000만 원으로 가장 근접한 수준이다.

난이도, 분양권 > 재건축 > 재개발

“서울에서 새 아파트를 소유하는 데 크게 세 가지 방법이 있습니다. 사실 분양받는 게 제일 쉽지만 청약가점이 높지 않은 이상 당첨되기 어렵습니다… (중략) 그래도 사람들은 재개발 투자보다 재건축 투자를 조금 더 쉽게 생각합니다. 왜? 아파트를 헐고 아파트를 지으니까요… (중략) 쉽게 말해 주택과 기반시설이 모두 열악하면 재개발, 기반시설은 양호한데 주택은 열악하면 재건축입니다”

강 대표는 재건축사업의 전망을 어둡다고 진단했다. 그는 “단독주택 재건축은 더 이상 없을 테고, 초기 단계의 노후 아파트는 사업 추진이 쉽지 않을 테고, 사업이 어느 정도 진행된 아파트는 이미 가격이 많이 올랐다”고 설명했다.

올해 부활한 ‘재건축초과이익환수제도에 따른 부담금(이하 재건축 부담금)’ 탓이 컸다. 그는 “재건축 조합 설립 당시에는 추가부담금이 1억 원이라고 해서 동의서를 쓴 사람에게 나중에 4억4000만 원을 내라고 한 꼴”이라며 “재건축 부담금 추정치가 높게 나오면 사업을 중단할 단지들이 많고, 따라서 가격이 확 꺾이거나 부담금 이슈가 정리되기 전까진 재건축 투자에 부담을 느낄 것”이라고 분석했다.

또 “당분간 1대 1 또는 리모델링 등 선택지가 많지 않은 재건축 단지들이 많다”면서 “따라서 10~15년 뒤 서울시내에서 재건축을 통한 새 아파트를 찾기 어려울 것”으로 내다봤다.

‘붇옹산’의 남다른 조언 3가지

강 대표는 여느 투자 강연처럼 유망주를 꼽지 않았다. 대신 세 가지를 조언했다. 첫째, 앞으로 서울의 부동산 가격은 오를 수도 내릴 수도 있다. 둘째, 지금 서울 역세권에 대단지로 지어지는 새 아파트들이 어쩌면 거의 마지막 기회일 수 있음을 기억하고 버텨라. 셋째, 2000년대 초중반에 공급된 입지 좋은 대단지 아파트에 장기적으로 주목하라. 추후 하락장이 오면 매매ㆍ전세 가격 차이가 적은 ‘갭투자’에 주목하라.

‘부동산 가격은 오를 수도 내릴 수도 있다’는 하나 마나 한 소리인 동시에, 생각보다 자주 잊는 사실이다. 향후 등락을 ‘예측할 수 있다’, ‘틀림없다’ 정도로 확신할 수 있어야 등 확신할 정도라야 매입ㆍ매도가 가능하겠지만, 그 순간부터 불확실성을 제거하기 위해 공부하는 노력을 멈추는 경우도 많다. 항상 기본을 잊지 말라는 조언으로 읽혔다. 

이어 강 대표는 ‘지금’을 강조했다. 그는 “지금 시중에 나와 있는 재개발ㆍ재건축이, 투자 가치가 있는 사실상 마지막 상품”이라고 말했다. 기본적으로 재건축은 도심의 위치 좋고 저층인 아파트 단지에서 주로 이뤄진다. 이들은 낮은 용적률을 최대한 끌어올려 이익을 극대화하려는 조건에 부합하기 때문이다. 강 대표는 “1980년대 준공된 아파트들의 재건축이 끝나면 상황이 달라질 것”이라며 “1990년대 준공된 아파트부터는 이미 용적률 300~400% 수준의 고층이 많아 사업성이 비교적 낮다”고 분석했다. 더구나 “현 정부의 ‘도시재생’ 정책은 소규모 개발 위주”라면서 “군데군데 새 건물이 들어서면 동네에 전반적으로 낡은 집이 많아도 재개발 구역으로 지정되기 어려워진다”고 덧붙였다. 

현재 서울 아파트시장에 대해서는 “1~2번 조정을 받겠지만 아직 상승장이 끝난 것은 아니라고 본다”며 “내년이나 후년쯤 서울 아파트값 ‘꼭대기’가 올 것 같다”고 말했다.

이어 “꼭대기 시기는 온갖 규제가 강화된 상태인 데다가 양도세 등 거래 비용마저 급증해 있을 것”이라며 “그때부터는 한동안 원하는 시기와 가격에 팔지 못하고 어쩔 수 없이 장기적으로 가져가야 하는 상황이 올 수 있기 때문에 투자 시기와 매도 시기 등을 잘 분석해야 한다”고 덧붙였다.

[Open Lecture] 저성장 시대, 부동산 경기 활성화와 도시재생의 역할

■ 김승배 피데스개발 대표 “거주 비용보다 삶의 질 높으면 모인다”

“(앞에 스크린을) 보시다시피 지금 우리는 ‘저성장의 늪’에 직면했습니다. 성장 동력이 서서히 꺼지는 상황에서 새로운 돌파구가 없을까 열심히 찾고 있는 형국이죠. 이제 물건을 수출하고 팔아서 먹고 살던 시대는 저물고 있습니다”

김승배 피데스개발 대표는 지금을 저성장 시대라 부를 만 한 몇 가지 지표로 이야기를 시작했다. 따라서 앞으로는 우리가 이미 가진 자산을 잘 활용해야 하고, 그 중에서도 ‘공간 자산’에 가치를 불어넣는 일이 절실하다는 말이었다. 

이어 “도시 경쟁력이 국가 경쟁력(과 같은 시대)인 만큼 도시재생의 역할이 중요하다”면서 “도시재생은 시간의 흐름에 따라 쇠퇴하는 도시에 활력을 불어넣는 것이다. 미래를 읽고 국가 백년대계를 세우는 도시재생을 해야 한다”고 말했다.

김 대표는 일본의 도시재생을 참조할 만한 사례로 꼽았다. 그는 “일본은 민관이 손을 잡고 도시재생을 통해 불황을 탈출했다”며 “정주 인구가 계속 줄지만 방문 인구를 어떻게 늘일 것인가를 놓고 고민을 했고, 이젠 우리나라보다 더 많은 관광객을 끌어들이는 성과를 계속 내고 있다”고 전했다.

공간 자산 활용해 가치 창출해야
민관 손잡은 日 사례 참조할 만

또 지방도시 쇠퇴와 관련해서는 “지방의 도시재생, 활성화를 위해 공장 등 제조업 시설을 유치하는 것으로는 경쟁력이 생기지도 않고 지속성을 갖기도 어렵다고 본다”면서 “결국 사람들이 많이 모이게 만드는 게 핵심이며, 거주 비용보다 삶의 질이 높으면 기존 주민도 빠져나오지 않을 것(이고 외부에서도 찾을 것)”이라고 내다봤다. 

한편, 피데스개발은 이번 행사에서는 오는 9월 분양 예정인 복합쇼핑몰 ‘방학역 모비우스 스퀘어’의 준공된 모습을 미리 체험하는 가상현실(VR) 기술을 선보여 방문객들의 인기를 끌었다. 

2003년 김 대표와 김건우 회장이 공동설립한 피데스개발은 MDM, 신영, 일레븐건설, DSD삼호 등과 함께 ‘1세대 부동산 디벨로퍼(developer)’로 꼽힌다. 사업기획부터 토지매입, 분양, 사후관리와 연구개발(R&D) 등을 수행하는 종합부동산개발회사로, 2008년부터 한국갤럽과 함께 매년 ‘주거 공간 트렌드’를 조사ㆍ발표한다.

■ 김현아 국회의원 “거기가 언제부터 커피, 책방으로 유명했나요?”

“강릉이 언제부터 커피가 유명하고 사람들이 찾는 동네였나요? 요즘 (서울의)대형서점들은 불황을 말하는데 지방의 특색 있는 로컬(local) 책방들은 외부 사람들이 붐빈다고 합니다… (중략) 도시재생은 사람이 모이게 해야 합니다. 정부가 전국적이고 근린 쇠퇴지역을 중심으로 추진하는 점은 바람직합니다”

대체로 자유한국당은 도시재생을 탐탁지 않게 여기는 편이다. 재개발ㆍ재건축을 도외시하거나 공존하기 어렵기 때문이다. 그럼에도 김현아 의원은 도시재생의 취지에 공감한다는 이례적인 입장을 보였다. 단지 그는 그 효과를 더욱 높이기 위해 방법을 조금 달리해야 한다고 말했다. 

“지금과 같이 동시다발적으로 전국에 분산된 방식으로는 쇠퇴한 지방 구도심을 살리기 어렵습니다. 지방은 더 안 좋아지고 수도권으로 더 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날까 우려됩니다… (중략) 사업을 줄이더라도 앵커(anchor)가 될 수 있는 집중된 거점 전략이 필요합니다”

분산ㆍ동시다발 아닌 ‘거점 전략’ 필요
더 다양한 공공ㆍ민간 사업자 참여해야

대표적인 거점 도시 몇 곳을 집중적으로 육성하고 사업을 점차 확대해야 한다는 주장이다. 이를 위해 김 의원은 올 초 ‘도시재생 특별구역’ 도입을 제안했다. 행정적ㆍ제도적으로 융통성 있는 특별구역을 설치해, 국가 주도의 도시재생을 더욱 원활히 진행하고 민간 영역의 자생적 사업도 더욱 활성화하자는 내용이었다. 당시 그는 이렇게 강조했다. 

“거점중심 도시재생 뉴딜을 단지 정부 주도의 보조금 사업으로 끝내는 비극을 초래하지 않으려면, 다양한 주체를 참여시킬 필요가 있습니다. 도시재생이 추구하는 공공성을 해치지 않으면서도 적극적으로 재생을 시행할 참여자가 늘어난다면, 도시재생사업도 성공에 한 걸음 다가간다고 할 수 있습니다”

특별구역 설치 같은 광역행정사무의 경우 국가 법률에 근거해야 하므로 따로 법을 만들어야 한다. 이날 행사에 참석한 한 도시재생 전문가는 “그동안 국토부는 거점을 강조하지도 민간에 문을 열지도 않았다”며 “도시재생이 집값 상승의 요인이 되는 걸 원치 않아서 서울 일부 자치구를 제외하기까지 했는데, 사업을 키울 이유가 거의 없을 것”이라고 내다봤다.

■ 김이탁 국토부 도시재생사업단 단장 “집값 상승 따른 개발 이익은 누구 겁니까?”

“지난 2013년 도시재생특별법이 제정됐습니다. 지난 정부에서 46개 사업을 선정ㆍ진행했고 점차 성과물들이 나오는 상황입니다. 이번 정부에서는 매년 100여 개씩 500여 개의 도시재생 뉴딜사업을 추진할 계획입니다”

김이탁 국토교통부 도시재생사업단 단장은 “(정부의) 전폭적인 지원이 필요해서 ‘뉴딜(New Deal)’이 들어갔다”면서 “500여 개 사업 추진은 문재인 대통령의 공약이었다”고 도시재생의 역사와 배경을 설명했다. 

도시재생이 필요한 이유로는 크게 세 가지를 들었다. 먼저, 노후하고 쇠퇴한 집을 재생해 주거복지를 실현해야 하며, 생활 인프라를 공급해 주거환경을 개선해야 하고, 일자리 창출을 포함해 지역 경제를 활성화 시켜야 한다는 것이다.

소규모로 주거ㆍ환경 개선해 마을공동체 재생
제조업도 재생 가능… 일부는 ‘거점 중심’으로

이는 사업의 목표이기도 한데 김 단장은 좀 더 근본적인 목표를 내세웠다. 그는 “재개발ㆍ재건축을 하면 기존 주민들이 계속 사는 비율인 재정착률이 20% 안팎에 불과하다”며 “주거 내몰림(젠트리피케이션ㆍgentrification)을 방지하고 재정착률을 높여 사회통합을 이루는 게 이 사업의 중요한 목표”라고 말했다. 

이어 “집값 상승에 따른 개발 이익은 누가 가져갈 것인가. 지금의 도시개발시스템은 누군가 독식하는 구조이지 않냐하는 점을 지적하고 싶다”면서 “기존 모습을 크게 훼손하지 않으면서 낙후된 환경을 개선한다는 점이 전면적인 철거가 불가피한 재개발ㆍ재건축 방식과 다른 점”이라고 덧붙였다. 

특히, 그는 다른 토론자의 발언과 주장에 관한 해명ㆍ추가설명에 많은 시간을 할애했다. 앞서 제조업으로는 경쟁력이 떨어진다는 지적에 대해 “제조업을 재생하는 사례도 있다”면서 “서울 종로구 세운상가, 용산구 용산상가 등이 대표적이며 각 지역의 공업단지 등 구도심을 재생할 계획”이라고 답했다. 

지원 방식과 관련해서는 “100여 개 가운데 70개는 각 지자체에서 노후 주거지 중심으로 선정하고, 30개는 광역지자체에서 경쟁력 있는 거점으로 뽑을 계획”이라며 “지역경제 회복, 균형 발전 등의 역할은 그 30개가 중심이 될 것”이라고 말했다.

김학형 기자  keithhh@naver.com

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