▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 도시정비사업이 유지되어야 할 기간을 정하는 명문규정은 없다 할 수 있으나, 정비구역 등의 해제 규정(제20조) 등을 통해 갈음해 볼 수 있다 할 것이다. 여기서 도시정비사업이 유지되어야 할 기간을 살펴보고자 하는 것은 법에서 위임된 정비구역 등의 직권해제권(제21조)이 남용될 소지가 다분하기 때문이다.

도시정비사업은 도시정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말한다. 하지만 최근 주택시장을 관찰할 때 정부는 민간개발사업을 도외시하고 정부(공공 포함)가 직접 시장에 개입하여 주택을 공급하는 공영개발을 선호하는 듯하다. 일례로 공급을 주도하기 위해 정부가 나서 택지를 조성하고 주택을 공급한다하니 이 또한 공영개발이라 할 수 있을 것이다.

공영개발은 정권의 교체나 주택시장 정책의 변화에 따라 유동성을 갖는다 할 수 있으나, 민간개발인 도시정비사업은 공공이 수립한 정비기본계획에 맞춰 진행되기 때문에 사업의 영속성이 보장되지 않으면 사업을 영위해 나갈 수 없다. 그런데 최근 공공은 도시정비사업이 결실을 맺기까지는 실로 오랜 시간이 소요된다는 단순한 진리를 무시하고, 소수자의 의견을 경청 및 주택시장의 과열을 명분으로 들어 정비구역 등을 해제하고 새로운 도시재생사업을 한다고 목소리를 높이고 있다는 것이다.

일반적으로 도시정비사업이 진행되기 위해서는 우선 정비기본계획이 수립되어야 하고, 사업을 추진할 사업 주체인 추진위원회 및 조합이 설립되어야 한다. 그리고 설립된 조합은 절차에 따라 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하여야 하고, 수립된 관리처분계획에 따라 조합원분양 및 현금청산 등을 하게 되는 것이다. 이렇듯 사업 주체인 사업시행자가 조합원분양까지 하는데 얼마의 시간이 소요되느냐를 알아봄으로써 도시정비사업이 유지되어야 할 기간을 가늠해 볼 수 있다.

서두에서 언급했듯이 법에서 도시정비사업의 기간을 정하고 있지 않으나 법 제20조 정비구역 등의 해제기준에서 사업 기간을 예측할 수 있다. 법에서 정비구역의 지정권자는 정비예정구역에 대하여 기본계획에 정한 정비구역 지정 예정일로부터 3년이 되는 날까지 정비구역을 신청하지 아니하는 경우, 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인을 신청하지 아니하는 경우, 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우, 조합설립인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우 정비구역 등을 해제하여야 한다고 규정하고 있다.

도시정비법 제20조의 규정에서 정비기본계획 고시일을 기준하여 사업시행인가를 받는 데까지 최장 10년이 걸린다는 것을 알 수 있고, 여기서 관리처분계획과 이주 등을 포함(관리처분인가는 사업시행인가와 동일 적용, 이주는 세입자 보상 등을 고려하여 1년 6개월 적용, 선분양 조건으로 일반분양은 6개월 소요 예상)할 시 최장 15년 이상이 걸린다 할 수 있을 것이다. 그런데 공공은 법 제21조에 위임된 정비구역 등의 직권해제 기준을 들어 정비구역 등의 해제권을 남용하고 있다.

법에서 묵시적으로 인정하고 있는 도시정비사업이 유지되어야 할 기간을 착공 전 기준하여 최장 15년 이상이라 할 때 법에서 위임된 정비구역 등의 직권해제 기준으로 법에서 정하는 추상적 기준은 나름대로 의미가 있다. 법에서는 도시정비사업의 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우와 정비구역 등의 추진 상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우 등으로 규정하고 있다.

따라서 해제권자는 과도한 부담과 지정목적을 달성할 수 없다는 것에 대한 기준을 세워 해제를 당하는 다수의 토지등소유자에 대한 보상책을 강구하여야 한다는 것이다. 일반적으로 과도한 부담의 기준은 비례율로 나타낼 수 있다 할 것이고, 지정목적은 법 제20조에서 정하는 기간 내에 다음 단계로 이전되는가와 토지등소유자간의 갈등으로 절차법상의 절차를 도저히 이행할 수 없는 상황으로 나누어 판단하여야 한다고 보여진다.

또한 법에서 추진위원회가 구성되지 아니한 구역에 한하여 토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역 등의 해제를 요청하는 경우 직권해제하도록 되어 있다. 그런데도 U시와 같이 토지등소유자 4분의 1 이상의 해제요청과 주민의견 조사결과 전체 토지등소유자 다수 및 토지면적(국ㆍ공유지 제외)의 다수 의견 중 어느 하나가 정비구역 해제를 찬성하는 의견이 많을 경우 정비구역을 해제할 수 있다는 해제기준을 적용하려는 것은 심각한 문제라 할 수 있다.

법에서 25% 미만의 찬성을 요하는 요건은 재건축사업 입안을 위한 안전진단 실시 요청과 조합 임원의 해임요구율 뿐이라는 사실과, 추진위원회에서 실질적으로 4분의 1 이상은 총회의 의결요건이라는 점 등을 고려할 시 일반적으로 타당하다 할 수 있다. 그러나 주민의견 조사결과 다수의견 중 어느 하나가 정비구역 해제를 찬성하는 의견이 많을 경우라는 것은 이치에 맞지 않다.

따라서 해제권자가 주민의견 조사를 한 경우 참여율이 저조하고 일례로 10%의 주민만이 투표에 참석할 경우 그 의견수렴의 결과만으로 해제여부를 판단하여 도시계획위원회에 심의를 상정한다는 것은 시민의 세금을 낭비할 뿐만 아니라 주민들의 갈등만을 부추기는 것이라 할 수 있다. 또한 해제권자가 수립한 정비기본계획에 대해 정확한 사업성의 검토도 없이 소수의 의견을 반영하여 다수의 의견을 뒤집는다는 것은 지나치게 공정성을 훼손한 것이라 할 수 있다.

결론적으로 최근 공공이 법에서 정하는 정비구역 등의 해제기준 기간을 무시하고 일방적으로 위임권을 남용하여 정비구역에 대한 해제기준을 적용하는 것은 도시정비법의 본질을 호도하는 것이며, 다른 한편으로 공영개발과의 혼동에서 야기된 것이다.

이에 공공은 도시정비사업의 유지기간을 최대한 준수하면서 주택시장에 대한 파급효과와 도시주거환경개선의 필요성 등을 종합적으로 검토하여 우선적으로 주민의사 확인 시 과반수 논리의 적용과 원만한 사업 진행을 위한 장기적인 추진 방향을 스스로 모색하여야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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