지난해 강남권 재건축 단지들 ‘초과이익환수제 피하기’ 총력
재건축 옥죄기에 강남권 신규 공급 차질 ‘불가피’

올해부터 예정대로 초과이익환수제가 부활했다. 초과이익환수제는 재건축 추진위 구성시점부터 입주시점까지의 평균 집값 상승분에서 공사비나 조합의 운영비 등 개발비용을 제외한 금액이 3000만 원 이상일 경우 이를 초과이익으로 간주하고 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

참여정부 시절인 2006년 처음 도입된 초과이익환수제는 금융위기 이후 부동산시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 작년까지 두 차례에 걸쳐 유예기간이 연장됐다.

하지만 지나치게 과열된 부동산시장을 진정시키기 위해 더 이상 유예기간을 연장시키지 않기로 결정하면서 올해부터 다시 시행됐다. 올해 1월 1일부터 관리처분인가를 신청하는 재건축 단지는 모두 초과이익환수제의 대상이 된다.

이에 지난해 말 강남권 재건축 단지들은 크리스마스에도 총회를 여는 등 초과이익환수제 피하기에 총력을 기울였다. 재건축 최대어로 꼽히는 ▲반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구는 작년 12월 26일 열린 관리처분총회에서 일부 조합원이 시공자가 제안한 특화설계와 이사비 지급 등의 조건을 문제로 삼았으나 초과이익환수제부터 피해야한다는 조합의 계속된 설득으로 조합원 대다수가 관리처분계획(안) 관련 안건에 동의표를 몰아줘 우여곡절 끝에 총회를 마칠 수 있었다. 같은 달 28일 총회를 마친 잠원동 ▲한신4지구도 다음 날 서초구에 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 가까스로 피했다.

이외에도 ▲서초신동아 ▲신반포14차 ▲신반포3차ㆍ경남아파트 통합 단지 ▲신반포13차 ▲신반포15차 ▲대치2지구 등 재건축 단지들도 지난해 마지막 달 모두 문턱을 넘어 규제를 피했다.

8ㆍ2 대책 이후 투기과열지구의 재건축 단지는 조합설립인가 이후부터 조합원 지위를 양도할 수 없게 됨에 따라 이들 단지는 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다. 다만 정부는 1가구 1주택자에 한해 10년 보유, 5년 거주 요건을 채운 경우에는 거래를 할 수 있도록 허용했다.

업계 일각에선 이들 단지 이후 도시정비업계의 추진력이 다소 약해질 가능성이 높기 때문에 이후 신규 공급이 다소 줄어들 것으로 예상하고 있다. 특히 지난 2월 21일 정부가 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’ 등을 발표해 이 주장을 뒷받침하고 있다.

이를 통해 정부는 앞으로 재건축을 해야 할 정도로 구조상 심각한 문제가 있는지 따지는 안전성 평가의 비중을 20%에서 50%까지 높였다. 또한 안전진단 판정 결과 중 사실상 재건축 판정이었던 ‘조건부 재건축(D등급)’을 받은 경우에도 시설안전공단 등 공공기관의 적정성 검토를 거치도록 의무화해 조사의 전문성과 객관성을 강화했다.

이에 따라 재건축 연한(30년)을 채워도 건물에 구조상 위험이 발견되지 않으면 사실상 재건축을 추진할 수 없게 됐다.

투기세력이 재건축 아파트 값을 끌어올려 주변 집값이 따라 올랐다고 판단한 정부가 재건축의 첫 단추인 안전진단부터 ▲주택도시보증공사(HUG)를 통한 분양가 규제 ▲관리처분인가 시 외부 공공기관 검증 절차 의무화 ▲지자체를 통한 이주시기 조정 그리고 마지막 준공 후 초과이익환수제를 통한 부담금 부과로 사실상 재건축사업 전 과정에서 압박에 나선 것이다.

강남 4구, 초과이익환수제 피한 단지는 ‘귀한 몸’
전문가 “향후 3년, 강남권 신규 아파트 분양 ‘적기’”

최근 부동산인포에 따르면 강남 4구에서 초과이익환수제를 피한 재건축 단지는 총 31곳, 3만2757가구로 집계됐다. 구체적으로 ▲강남구 7곳(1만5가구) ▲서초구 14곳(1만2113가구) ▲송파구 3곳(2857가구) ▲강동구 7곳(7782가구) 등이 그 대상이다.

초과이익환수제를 피한 단지들은 재건축을 통해 현 계획대로라면 5만2407가구(임대주택 포함)로 신축되며 조합원분양분을 제외한 1만9651가구가 새로운 수요자들에게 공급될 전망이다.

현재 31개 단지 가운데 일부는 이주를 마쳤거나 이주 중에 있는 등 철거, 분양까지 기간이 짧은 곳들도 다수 분포한다. 반면에 내부에 마찰이 있거나 이주를 내년쯤으로 정하고 사업을 진행 중인 곳들도 있다.

이에 따라 이주, 철거까지 1년 안팎의 시간이 소요된다고 가정할 때 향후 2~3년 사이에는 분양이 가능할 것으로 추정된다. 다만, 1만9600여 가구 가운데 임대주택 물량도 포함돼 있어 실제로 일반에 공급될 물량은 이보다 줄어들 수 있다. 최대 3년으로 봤을 때 산술적으로 연간 6500여 가구가 분양되는 셈이다.

유관 업계 전문가들은 재건축 이외에 신규 공급되는 물량도 존재하지만, 강남권 신규 분양의 90% 이상이 재건축 물량임을 감안했을 시 물량이 예상 수준을 크게 웃돌기는 어려울 것으로 예상하고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “초과이익환수제 시행 전에는 주민들이 이를 피할 목적으로 사업 추진에 박차를 가했다면, 시행 이후에는 재건축 부담금 추정치에 따라 주민협의가 어려워질 수밖에 없다”며 “이는 강남 4구의 신축 아파트 공급에 절대적인 요소인 재건축 추진 지연을 가져올 것이며 초과이익환수제를 피한 단지들의 분양이 마무리될 3년 이후 강남 집값 상승을 압박하는 요인이 될 것”이라고 귀띔했다.

이어서 그는 “향후 정부의 부동산 정책이 공급에 초점을 맞춰 재건축 관련 규제를 다시 손본다거나 해서 강남권 주택의 공급을 늘리는 방법을 찾을 수 있지만 앞으로 3년이 강남권에서 신규 아파트 분양 받기에 매우 중요한 시기라는 점은 변함이 없다”고 덧붙였다.