▲ 정부가 종합부동산세ㆍ대출 관련 규제ㆍ임대사업자 세제 혜택 조정 등으로 투기수요를 차단하고자 한 ‘9ㆍ13 주택시장 안정대책’을 발표했다. <제공=기획재정부>

[아유경제=조현우 기자] 문재인 정부가 출범 이후 8번째 부동산 대책이자 가장 강력한 방안을 발표했다.

이달 13일 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 각 부처 장관들은 서울청사 본관에서 합동으로 브리핑을 열고 세제ㆍ금융ㆍ공급을 아우르는 ‘주택시장 안정대책(9. 13 부동산대책)’을 내놨다. 지난달(8월) 서울의 투기지역 추가 지정 등을 발표한지 약 보름만이다.

현 정부는 부동산, 특히 주택 문제를 가장 중요한 사안으로 삼으며 지금까지 투기 억제ㆍ실수요자 보호ㆍ맞춤형 대책이라는 3대 원칙의 부동산 정책 기조를 지켜왔다. 아울러 투기와 집값은 끝까지 잡겠다는 각오도 내비췄다.

이에 따라 정부는 2017년 ▲6월 19일 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안’ ▲8월 2일 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’ ▲10월 24일 ‘가계부채 종합대책’ ▲11월 29일 ‘주거복지로드맵’ ▲12월 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 등을 마련해 조정대상지역 추가 지정, 조정대상지역 내 청약, 담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제 강화와 더불어 부동산 임대업자 규제ㆍ등록을 명시했다.

이어서 올해는 ▲7월 5일 ‘신혼부부, 청년 주거지원 방안’ ▲8월 27일 ‘수도권 주택 공급 확대 추진 및 투기지역 지정’ 등 총 7번의 부동산 관련 대책 등을 통해서 서민 주거와 주택시장 안정에 전력을 다 해왔다.

그러나 이달까지 서울과 일부 수도권을 중심으로 주택시장이 다시 과열양상을 보이면서 집값은 떨어질 줄 모르고 오히려 상승폭을 높이는 등 시장 불안이 확산된 바 있다.

김 부총리는 “전세를 끼고 매입하는 이른바 갭투자 비중이 증가하고 있고 투기 목적으로 임대사업자 대출, 전세대출 등이 악용되는 사례도 나타나고 있다”라며 “여기에 실수요자들의 불안감까지 겹치면서 추경 매수 심리를 부추기고 있다”고 진단했다.

▲ 종합부동산세 관련 적용 기준. <제공=기획재정부>

종부세 최대 3.2%ㆍ세부담 상한 300%… 2022년까지 공시가액비율 100%로

이번 9ㆍ13 대책은 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 주택분 종합부동산세(이하 종부세) 적용 최고 세율 3.2% 중과, 세부담 상한 150%에서 300%로 상향, 과세표준 3억∼6억 원 구간을 신설 및 세율 0.2%p 인상과 다주택자의 대출 규제 등의 내용을 주요 골자로 한다.

부동산시장의 가장 큰 눈길을 끈 점은 ‘종부세’ 관련 방안이다. 앞으로 1주택자 공시가격 9억 원(시가 약 13억 원) 이하, 다주택자의 경우 공시가격 6억 원(시가 약 9억 원)을 종부세 과세에서 제외하고, 나머지 구간은 모두 당초 정부 계획보다 인상될 예정이다.

따라서 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행대비 +0.1~1.2%p 세율을 인상할 방침이며, 1주택자와 조정대상지역 외 2주택자의 경우에도 시가 18억 원이 넘을 경우 최고 세율을 2.7%까지 올리기로 했다. 또, 과세표준 3억~6억 원 구간을 신설해 세율을 기존 0.5%에서 0.7%로 인상한다는 구상이다.

세부담 상한도 상향 조정돼 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 150%에서 300%로 상향하고, 1주택자 및 기타 2주택자는 현행 150%를 유지한다.

이 같은 종부세율은 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되며, 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거를 위한 재원으로 활용한다는 게 정부의 계획이다.

최근 김현미 국토교통부(이하 국토부) 장관이 예고했던 공시가격의 점진적 현실화도 앞당겨졌다. 부동산 등 자산에 대한 과세 강화를 목표로 종부세 공정시장가액비율도 추가 상향조정됐기 때문이다.

지난 7월 정부는 현행 80%에서 연 5%p씩 2020년 90%까지 인상하겠다고 발표했지만, 9ㆍ13 대책을 통해 연 5%p씩 2022년까지 100%로 인상하는 수정안을 내놨다. 이 역시 내년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용될 방침이다.

조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준도 강화된다. 지금까지는 종전주택을 3년 이내 처분토록 했지만, 대책 발표 이후 신규 취득부터는 2년 이내 처분해야 비과세 대상이다.

2주택 이상 보유자, 규제지역 내 주택 신규 구입 주택담보대출 ‘금지’
임대사업자, ‘세제 혜택’ 조정

다양한 금융 규제도 마련됐다. 투기수요의 돈줄을 죄기 위한 복안으로 해석된다.

앞으로 규제지역(투기지역ㆍ투기과열지구, 조정대상지역)에서 집을 사려면 2주택 이상 다주택자의 경우 신규 구입을 위한 주택담보대출이 불가능하다(LTV=0). 아울러 1주택자도 이사ㆍ부모 공양 등의 실수요를 제외하고 주택 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다.

규제지역 내 고가주택(공시가격 9억 원 초과) 구입의 경우에도 실거주 목적을 입증하지 않으면 주택담보대출이 금지될 예정이다. 무주택자가 주택 구입 후 2년 내 전입하는 경우, 1주택자가 결혼 등의 이유로 기존 주택을 최장 2년 이내 처분하는 조건 등만 예외적으로 허용된다.

아울러 이달 14일부터는 의료비ㆍ교육비 등 생활안정자금을 마련하기 위해 일으키는 주택담보대출의 경우 2주택 이상 대상자는 10%p씩 강화된 LTVㆍDTI를 적용한다. 1주택자는 현행과 동일하다. 다주택자들이 투기를 위해 은행의 자금으로 집을 사는 행위들을 차단하겠다는 뜻이다.

생활안정자금을 대출받을 경우에는 동 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. 이에 따라 생활안정자금을 대출받은 세대는 주택 보유 여부를 주기적으로 확인하며, 주택 구입 적발 시 대출을 즉각 회수하고 주택 관련 신규 대출이 향후 3년간 제한받는다.

전세대출도 실수요자를 보호하는 범위 내에서 관리를 강화해 나갈 것으로 보인다. 정부는 실거주 확인 등 사후 관리를 강화하고 무주택자와 부부 합산 소득 1억 원 이하, 1주택자에 대해서는 전세자금 보증을 허용하되 2주택 이상(부부합산ㆍ조정대상지역 외 포함)에 대해서는 공적 보증을 전면 제한한다. 전세대출의 경우에도 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택수 변동 여부를 확인해 실거주로 확인되지 않을 경우 전세대출금을 회수하도록 한다는 방침이다.

또 정부는 임대사업자에 대한 세제 혜택들이 과도한 것으로 판단해 이를 줄이는 방향으로 가닥을 잡았다.

현재 임대사업자에 대해서는 공시가격 기준으로 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 주택에 대해 양도세를 중과하지 않고 종부세도 과세하지 않고 있다.

하지만 앞으로 임대사업자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득해 임대주택으로 등록할 경우 양도세는 2주택자 10%p, 3주택 이상자 20%p를 중과하고 종부세도 과세하며, 공시가격 기준 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하 주택에 한해 감면혜택을 받도록 한다.

특히 임대사업자는 지금까지 LTV 규제를 받지 않았지만 앞으로 투기지역과 투기과열지구에 대해서는 가계대출과 동일하게 LTV를 40%로 규제하기로 했다.

한편, 정부는 서민들의 주거안정을 위한 대책으로 서울 및 수도권에 공공택지 30곳을 추가 공급하기로 했다. 오는 21일 국토부 등이 새로 공급하겠다고 밝힌 주택의 구체적인 입지와 그린벨트 해제 관련 문제들을 발표한다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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