▲ ‘9·13 주택시장 안정대책’ 발표 이후 주택임대사업자 등록 문의가 이어지고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] ‘9ㆍ13 주택시장 안정대책(이하 9ㆍ13 대책)’ 발표 이후 주택임대사업자 등록 문의가 이어지고 있어 그 원인을 두고 관심이 모아지고 있다.

지난 17일 서울권 내 구청 등에 따르면 9ㆍ13 대책 발표 이후 임대주택 등록 접수는 감소한 반면 문의는 증가했다.

이를 두고 한 구청 관계자는 “문의자 대부분은 임대사업자 세제 혜택에 관한 것”이었다면서 “세금 문의 외에도 등록 요건, 관련 서류, 정비사업 공사기간이 보유기간에 포함되는지 등 대부분 기본적인 내용을 물었다”고 전했다.

유관 업계의 한 전문가는 “임대주택 등록 문의가 증가한 요인 중 하나는 임대주택에 비교적관심이 없던 일시적 1가구 2주택자들의 문의가 많아졌기 때문”이라며 “이들은 집값 상승을 예상해 주택 매도 대신 보유한 주택 하나를 임대주택으로 등록하려는 의도로 보인다”고 귀띔했다.

이번 9ㆍ13 대책은 기본적으로 보유세 인상에 초점이 맞춰져 일시적 2주택자나 고가 1주택자의 입장에서 임대사업자 등록이 더 이득이라는 계산이 선 것임을 알 수 있다. 정부는 임대사업자에 대한 세제 혜택들이 과도한 것으로 판단해 이를 줄이는 방향으로 가닥을 잡았다는게 업계의 중론.

먼저 다수의 2주택자들이 임대사업자 등록을 염두하고 있는 모습이다. 증가한 보유세가 부담으로 다가온 가운데 보유하고 있는 주택을 임대주택으로 등록하면 절세가 가능하기 때문이다. 조정대상지역 내 2주택자는 주택 하나를 임대주택으로 등록하면 나머지 일반주택을 먼저 팔아도 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다.

김종필 세무사는 “시세차익이 큰 주택을 일반주택으로 남겨 비과세 혜택을 보는 게 절세 측면에서 유리하다”며 “배우자에게 증여한 뒤 임대주택으로 등록하면 취득가액이 높아져 양도세 부담을 줄일 수 있다”고 조언했다.

이는 비단 2주택자들에게만 해당된 것은 아니다. 고가 1주택자들 역시 임대주택 등록에 눈길을 돌리고 있는 모양새다. 세금 부담이 커졌기 때문이다.

현재 임대사업자에 대해서는 공시가격 기준으로 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 주택에 대해 양도세를 중과하지 않고 종부세도 과세하지 않고 있다.

하지만 앞으로 임대사업자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득해 임대주택으로 등록할 경우 양도세는 2주택자 10%p, 3주택 이상자 20%p를 중과하고 종부세도 과세하며, 공시가격 기준 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하 주택에 한해 감면혜택을 받도록 한다.

특히 고가 1주택자에 대한 장기보유특별공제 요건에 ‘2년 거주’가 추가돼 세부담이 커졌다. 이에 따라 실거주하지 않을 경우 세 부담을 낮추기 위해 임대주택으로 등록하려는 형국이다.

또한 임대사업자는 지금까지 LTV 규제를 받지 않았지만 앞으로 투기지역과 투기과열지구에 대해서는 가계대출과 동일하게 LTV를 40%로 규제하기로 했다.

여기에 지난 16일 국세청에 따르면, 추정 임대수입금액을 신고하지 않았거나 신고한 임대수입금액과의 차이가 큰 탈루혐의자 1500명에 대해 세무검증이 시작됐다.

국세청은 그간 주택임대소득 과세의 안정적 정착을 위해 고가ㆍ다주택자의 2000만 원 초과 주택임대소득에 대해 소득세를 성실히 신고하도록 안내하고, 성실신고 여부를 검증해 왔다.

내년부터 시행될 연 2000만 원 이하 주택임대소득에 대한 소득세 전면과세를 앞두고 과세인프라를 추가할 필요성이 매우 큰 시점에, 국토부에서 금년 9월부터 ‘주택임대차정보시스템(RHMS)’을 가동함에 따라 공평과세의 기반이 더욱 확충됐다.

주택임대차정보시스템(RHMS)은 국토부에서 임대주택 소유현황, 지역별 임대료 수준 등을 파악해 임대차 정책 수립 등에 활용하기 위한 정보시스템이다.

이에 국세청은 국토부가 구축한 주택임대차정보시스템 자료를 제공받아 주택임대소득 탈루 여부에 대한 검증을 실시하게 됐다.

검증대상은 ▲ 2주택 이상자로서 자료로 확인한 연간 월세수입금액이 고액임에도 신고하지 않는 등 탈루혐의금액이 높은 자 ▲ 고가 주택 1채 이상 임대한 자로서 연간 추정 수입금액이 고액임에도 신고하지 않은 자 ▲ 2주택 이상자로서 고가 단지 아파트를 임대한 자 중 연간 추정 수입금액이 고액임에도 신고하지 않는 등 탈루혐의금액이 높거나, 2주택 이상자로서 외국인을 상대로 임대한 자 중 연간 추정 수입금액이 고액임에도 신고하지 않는 등 탈루혐의금액이 높은 자 ▲ 2주택 이상자로서 연간 추정 수입금액이 고액임에도 신고하지 않는 등 탈루혐의금액이 높은 자 등이 국세청의 검증을 받게 된다.

국세청 관계자는 “검증 과정에서 탈루혐의가 여러 과세기간에 걸쳐 있는 등 탈루 규모가 큰 경우 세무조사로 엄정하게 추징하겠다”며 “주임대차정보시스템 자료를 주기적으로 제공받아 주택임대소득에 대한 소득세 신고관리에 활용함과 동시에 법원으로부터 전세권ㆍ임차권등기자료도 수집해 주택임대소득자료를 확충함으로써 주택임대소득에 대한 과세를 강화하겠다”고 밝혔다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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