▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정비사업지가 생존하기 위해서는 일정수준 이상의 사업성이 보장되어야 한다. 확실한 사업성을 보장받을 수 있는 방안은 사업시행계획(안)과 관리처분계획(안)에 대한 법의 적용이라 할 수 있다.

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 에서 정하는 정비사업은 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 도시기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업이라 정의할 수 있다. 이 목적을 추구하기 위해서는 정비기본계획의 수립권자의 역할이 중요하다.

이제까지 정비기본계획의 수립권자는 해당 정비구역의 토지등소유자들의 의견을 반영하기 보다는 시대적 기류에 휩쓸려 계획을 수립하는 경향이 뚜렷하였고, 이는 정비사업지를 무분별하게 양산해 내는 주범이 되었음은 주지의 사실이다. 그런데 정비기본계획의 수립권자들은 그 책임을 사업시행자나 토지등소유자들에게 전가하고 있으며, 심지어 투기를 억제한다는 명분 등을 내세워 공공이 직접 개입하여 임대주택사업 등을 주도하고 있다.

임대주택사업은 공공임대주택과 민간임대주택으로 구분할 수 있고, 어떤 경우에는 공공이 분양을 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 공급한다. 일반적으로 공공이 주도하는 주택사업은 투기를 예방하고 저가로 주택을 공급할 수 있다는 인식이 팽배하고, 공공도 마치 공공주택을 공급함으로써 주택시장의 안정을 달성할 수 있으리라는 착각에 빠진다.

그러나 임대주택이라 할지라도 주택을 조성하기 위해서는 토지를 확보하여야 한다. 토지에 대한 투기를 조장하고 주택을 공급한 후 분양으로 전환되는 경우 주택가격이 상승하여 임차인들이 부담할 수 없는 지경에 이르게 되어 실질적으로 임대주택은 또 다른 부동산가격 상승의 주범이 된다.

공공이 주도하는 주택사업의 시행자는 일반적으로 한국토지주택공사나 지방공사 등이 되고, 이들은 공사의 지속적 운영을 위해 이윤을 추구하게 된다. 만약 이윤이 남지 않는 경우에는 심지어 세금도 축낼 수 있다는 것을 예상할 수 있다. 그런데 정부는 공공이 건설하는 임대주택이 주택수요자들의 욕구를 충족하고 장기적으로 주택시장의 안정을 가져올 것으로 예측한다.

이는 역설적으로 일반주택사업에 있어서도 사업성이 뒷받침되어야 사업이 유지된다는 것을 이야기하고 있다 할 수 있다. 일반 정비사업지는 주거환경의 개선을 위한 목적 달성을 포함하여 반드시 일정 부분 사업성이 뒷받침되어야 한다. 그런데 정비사업지는 사업시행계획을 수립하기 이전에 법적상한용적률을 확보하기 위해 각종 기부채납을 하게 되고, 심지어 인허가권자는 정비사업에서 파생되는 모든 비용을 원인자부담이라는 명분을 내세워 사업시행자에게 전부 전가하고 있다고 할 수 있다.

그런데다 사업시행자가 관리처분계획에 따라 현금청산을 하고 조합원들에게 부담을 지우는 상황에서 사업시행자가 사업자금을 조달하기 위해 PF를 활용할 경우, 정비사업지의 사업성이 뒷받침되지 않는다면 대출자가 저리로 사업시행자에게 자금을 대출한다는 것은 예상할 수 없는 일이라 할 수 있다. 따라서 정비사업이 생존하기 위해서는 무엇보다 사업지의 사업성이 일정수준 이상이 되어야 하는 것이다. 일반적으로 사업성을 나타내는 지표는 비례율이라 할 수 있고, 비례율이 100%가 되지 않는 사업지는 장기적으로 물가 상승 등에 따른 추가 비용을 떠안을 경우 사업성이 추가적으로 악화될 수 있다는 것을 충분히 예상할 수 있다. 이런 경우 정비사업을 정상적으로 추진하기에는 무리가 따른다.

도시정비법에서 정비구역 등의 해제 기준으로 정비사업의 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담을 발생할 것으로 예상되는 경우 정비구역 등을 해제할 수 있도록 되어 있는 점을 고려할 시, 정비사업의 사업성은 사업을 유지시킬 수 있는 중요한 지표가 된다. 그런데 일부 정비구역 등의 해제권자는 사업성보다는 주민 간 갈등을 우선 고려하는 경우도 있지만 이는 정비사업의 영속성을 판단할 주요 지표가 될 수 없다. 

따라서 정비사업지가 생존하기 위해서는 일차적으로 정비구역의 토지등소유자 간의 갈등을 최소화하여야 한다고 보이고, 무엇보다도 정비사업지의 사업성이 보장되어야 한다. 하지만 수많은 정비사업지가 사업성을 제고할 방법을 알면서도 이를 추진하지 못하는 것은 정부의 정책 방향이 사업성을 좌지우지한다는 것을 잘 알기 때문일 것이다.

정부는 주택시장의 시장실패를 투기적 시장실패로 단정하고 주택 및 금융정책 등을 통해 주택수요를 억제하고 공급을 정부가 주도함으로써 시장을 왜곡하고 있다고 보인다. 이는 정부가 주도한 주택공급지를 수년이 지난 후 시장조사를 해본다면 분명해질 것이고, 공공이 공급하는 공공분양주택의 가격이 일반주택시장의 주택가격을 주도한다는 데 더욱 문제가 있다.

결론적으로 정비사업지가 생존하기 위해서는 몇 가지 조건이 선행되어야 하는데, 이는 정부의 주택시장에 대한 접근 방법의 문제와 맞물린다. 우선 정부는 주택 정책에 있어 정부가 개입하는 것이 아니라 시장에 맡겨두어야 한다. 만약 정부가 원하는 방향으로 가지 않을 경우에는 다른 정책 등을 통해 주택시장을 간접적으로 통제하여야 하고, 정부가 직접 개입하는 경우에도 관리처분계획(안) 기준으로 토지등소유자들의 부담을 최소화하는 선으로 한정되어야 한다.

다음은 인허가권자의 의식전환이라 할 수 있다. 일반적으로 정비사업지의 사업성은 기대이익이라 할 수 있다. 인허가권자의 의식 전환을 통한 신속한 사업 진행으로 비용을 절감함으로써 사업성을 제고할 수 있다.

따라서 정비사업은 정부의 개입에 의해 사업성이 좌우되는 사업의 특성상 인허가권자의 빠른 업무처리도 중요하다 할 수 있으나, 무엇보다 정비사업지의 지속 경영을 위해서는 사업성이 뒷받침되어 토지등소유자들의 비용부담을 최소화하고 정부의 직접 개입 및 사업성을 악화시키는 각종 규제의 폐지 또는 완화로 사업성을 제고시키는 것이야말로 정비사업지가 생존하는 필요조건이라 할 수 있다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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