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[미니기획] “살까, 팔까”… 하반기 부동산시장 분위기는?

[아유경제=조현우 기자] 최근 부동산 규제와 공급 대책이 연이어 발표됐다. 정부가 수요와 공급이라는 두 가지 카드, 즉 투기적 수요는 억제하고 공급은 늘리는 양동작전을 펼치는 상황이라는 게 업계 전문가들의 중론이다.

무주택자, ‘청약 경쟁’ 치열 예상 

올해 하반기는 13만여 가구에 달하는 분양물량이 부동산시장에 쏟아질 예정이다.

이달 4일 유관 업계에 따르면 올 4분기 전국에서 일반분양이 예정된 아파트는 총 13만409가구이다. 작년 동기(6만9117가구) 대비 약 1.9배 많은 수준이다. 특히 지난 9ㆍ13 부동산 대책과 연휴 탓에 일정을 연기한 사업장이 많아 이달 증가량이 더욱 클 것으로 예상된다. 연내 계획 중이나 구체적인 시기가 확정되지 않은 물량도 2만7000여 가구에 달한다.

다수의 전문가들은 하반기 청약시장에서 분양권ㆍ입주권 소유자들이 대거 무주택자에서 제외되면서 무주택자들의 청약 당첨 확률이 높아질 것으로 예상한다. 

하반기 눈길을 끄는 곳은 위례신도시로 약 3년 만에 새 아파트가 분양되면서 예비 청약자들의 관심이 커지고 있다.

비록 위례신도시가 위치한 하남이 지난 8ㆍ27 대책으로 투기과열지구로 지정돼 대출이 까다롭지만, 공공택지 내 아파트라 분양가 상한제가 적용되면서 주변 시세보다 낮게 책정될 가능성이 높아 수요자들의 경쟁이 예상된다. 아울러 위례신도시는 공급 물량 대부분이 전용면적 85㎡ 초과 중대형으로 이뤄져 추첨제 물량이 50%로 많다는 후문이다. 분양가의 경우 9억 원 이하로 책정될 예정이어서 중도금 대출이 가능할 것으로 보인다.

현재 투기과열지구 내 전용면적 85㎡ 초과 주택의 50%는 추첨제로 당첨자를 뽑고 있다. 조정대상지역의 경우 85㎡ 이하는 25%, 85㎡ 초과는 70% 범위로 추첨을 통해 선발한다. 지금까지 추첨제 물량은 주택 소유 여부와 관계가 없어 무주택자와 유주택자가 동일한 조건이었으나 앞으로는 추첨제 물량의 최대 70%를 무주택자에게 우선 배정할 방침이다.

정부는 올해 말까지 공급 규칙을 개정해 추첨제 물량의 50~70%를 무주택자에게 우선 배정하고 나머지 30~50%를 놓고 무주택 낙첨자와 1주택자가 경쟁하도록 한다는 구상이다. 또한 1주택자가 당첨될 경우 기존 주택을 처분하는 조건이 붙는 방안도 검토 중이다.

이에 따라 개정 전 1주택 소유자의 청약시장 참여도 활발할 것이란 게 관계자들의 예상이다.

한 부동산 전문가는 “임대주택은 기간 내에 일반 매물로 매각을 못한다. 결국 수요는 많고 공급은 부족하기 때문에 가격 상승이 예상된다”며 “따라서 가격 상승을 피하려면 신규 분양시장으로 갈 수 밖에 없고, 신규 시장은 다소 과열될 수 있을 것으로 보인다”라고 설명했다.

대출 규제도 무주택자 ‘유리’… 내 집 마련 가능성 ↑?
전문가 “다주택자, 관망세 지속ㆍ매물 잠김 현상”

향후 대출 규제도 무주택자에게는 유리하다. 무주택자는 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 경우 종전대로 투기지역과 투기과열지구에서 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각 40%씩, 조정대상지역에서 LTV 60%, DTI 50%가 적용되기 때문이다. 

규제 지역 내 공시가격이 9억 원(시가 약 13억 원)을 넘는 주택을 구입할 때도 2년 내 전입 등 실거주 요건을 충족하면 대출이 허용된다.

반면, 1주택자의 경우 중도금 대출 시 ‘준공 후 소유권 이전일로부터 2년 내 기존 보유한 주택을 처분한다’는 약정을 해야 대출이 가능하다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “정부가 주도하는 집값 안정은 무주택자들의 행보에 달려 있다. 주택보급률이 상대적으로 낮은 서울시 가구의 ‘내 집 보유율’이 절반에 미치지 못한다”면서 “‘버블세븐’이라는 말이 사회적 유행어가 될 만큼 집값이 급등했던 2006년에도 무주택자들의 불안 심리가 극에 달하면서 비이성적 과열이 나타났다. 올 7~8월 수도권 주택가격의 폭등도 조바심과 극도의 불안을 느낀 무주택자들이 시장에 뛰어든 게 주요 원인”이라고 진단했다.

그러면서 그는 “무주택자들이 정부의 대책을 믿고 기다릴 수 있도록 지속적인 신호를 보내야 하고 그 신호가 믿음이 되도록 해야 할 것이다. 그런 점에서 사실상 ‘행운’에 의해 결정되는 추점제 분양물량에 대해서도 무주택자를 우선 배정키로 것은 주목할 만 하다”며 “다만, 전세시장이 좀 걱정이다. 무주택자들이 집값 조정기대 심리에 분양 대기 수요까지 겹쳐 전세 시장에 계속 머무를 수 있기 때문이다. 전세 시장 불안이 재현되지 않는지 시장 모니터링을 강화할 필요가 있다”고 덧붙였다.

한편, 다주택자들은 강력한 대책 발표로 관망세를 유지하고 있는 것으로 보인다.

부동산 업계에 따르면 다주택자들의 경우 양도소득세 중과 부담 때문에 매도를 꺼리고 향후 정부 정책의 후속 조치 등에 대한 눈치 보기 양상으로 매도 물건이 나오지 않고 있다. 이와 더불어 신규 매수 주택 등도 거주 요건 등이 강화되면서 매도 대상 물건은 여전히 부족한 상황이다.

도시정비업계 한 전문가는 “공급 대책 발표로 앞으로 무주택자들의 신규 아파트 청약에 대한 관심이 높아지면서 기존 주택의 관심은 감소한 것으로 파악됐다”며 “게다가 앞으로 집값에 대한 예측이 어려워 기존 매물을 유도할 요소가 부족한 상황이지만 여전히 매물이 부족해 가격 하락세가 눈에 띄지 않는다”고 말했다.

이처럼 하반기까지 관망세가 지속될 것으로 전망되는 가운데 ‘지켜보자’는 입장과 함께 임대사업자들 등록도 늘어난 상태에서 주택의 ‘매물 잠김 현상’이 나타날 것으로 전문가들은 예상한다. 이런 매물 잠김 상황에서는 단기 과열이 나타날 수도 있다는 우려도 나오고 있다.

조현우 기자  escudo83@naver.com

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