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‘그린벨트’ 해제, 주택시장 안정 가져올까?
▲ 정부가 그린벨트 해제를 통해 수도권 집값 안정화를 노리고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 정부가 주택시장 안정을 위해 내놓은 9ㆍ13 부동산 대책의 후속 조치로 ‘9ㆍ21 주택 공급 대책’을 냈다.

이는 수도권을 중심으로 주택 공급을 늘리기 위해 1차로 공공택지 17곳을 선정, 3만5000가구를 공급하고, 신도시 4~5곳을 추가로 조성하는 등 내년 상반기까지 수도권 공공택지 확보를 통해 총 30만 가구를 공급하는 내용을 주요 골자로 한다. 동시에 다주택자들의 투기수요 차단에 집중해온 정부가 그린벨트 해제를 통해 수도권 집값 안정화를 노리고 있다.

과거 이명박 정부는 서울 집값을 잡기 위해 ‘보금자리주택’을 공급한 기억이 있다. 당시 정부는 주택 공급이 부족해서 집값이 오르는 것으로 보고 규제를 풀어 부동산 공급을 늘리고 수급을 조절해 시장을 안정시키려 노력했다. 때문에 이명박 정부도 그린벨트를 통해 저렴한 가격으로 택지를 확보하려고 했다. 기본적으로 자재의 원가를 낮추기는 쉽지 않은 이유로 땅값을 싸게 공급해야 집값을 낮출 수 있다.

하지만 택지를 확보해도 공사가 어느 정도 진행돼야 분양이 가능하기 때문에 빠르게 부동산시장을 안정시키기 위한 이명박 정부의 목표 달성은 쉽지 않았다. 그래서 생각해낸 방법이 ‘사전예약제’였다. 사전예약제는 입주자 선정을 본청약보다 1년 정도 앞당겨 입주 예정자들의 선호도를 반영하고 맞춤형 주택을 공급하는 제도다. 이를 통해 무주택자들의 불안 심리를 해소시키는 효과를 기대했다.

그러나 본청약 일정이 연기되는 사례가 많아지면서 오히려 사전예약 당첨자들의 내 집 마련계획을 방해한다는 지적이 제기됐고 설상가상으로 금융위기가 터지고 나서 민간 주택 수요까지 같이 끌고 내리는 부작용이 발생했다.

또한 무주택자가 되기 위해 되레 집을 사는 사람들이 줄었고 무주택 자격 유지를 위해 전세값이 급등했다. 당시 서울 아파트 전셋값 상승률은 32.61%에 달했다. 때문에 대부분의 서민들이 오히려 고통을 떠안게 됐다.

때문에 일각에서는 당시의 실패 사례를 들어 현 정부의 그린벨트 해제를 놓고 부정적인 뉸초리를 보내고 있다. 이들은 수도권 집값은 일반적인 수요와 공급 법칙에 따라 움직이지 않고 있어 효력이 없을 것이라는 주장을 내세우고 있다.

최근 업계 소식통 등이 국가통계포털(KOSIS)의 주택가격동향을 분석한 결과 2002년 11월부터 조사된 그린벨트 해제 정보도 그 시기까지로 확대했더니 모두 23차례 그린벨트가 해제된 것으로 조사됐다. 이는 그린벨트를 해제하면 오히려 집값이 오른다는 측면을 나타낸 것이다.

집값 상승기에 단행된 17차례의 그린벨트 해제 뒤 집값은 계속해서 오름세를 보였다. 나머지 6차례 때는 그린벨트 해제 후 집값이 내려가긴 했지만, 그 시기는 집값 상승기가 아니었다. 구체적으로 2003년 11월의 집값은 65.7이었다. 이후 6개월에 걸쳐 4번 그린벨트가 해제됐고, 2004년 6월에는 65.1, 2004년 11월에는 63.5로 집값이 약간 감소했지만 이때는 집값이 비 상승기였다.

집값이 계속해서 오름세를 보이던 2007년과 2008년에도 그린벨트가 해제됐지만 되레 집값은 상승됐다. 2007년 1월 집값은 81.6에서 그린벨트 해제 후인 2008년 1월에는 집값이 88.6으로 상승했다. 그린벨트 해제가 세 번이나 이뤄진 2008년에도 9월 98.3%까지 상승세를 이어갔다.

이후 집값이 하락세를 보여 꺾이는 듯 보였지만 2009년 1월에도 95.5로, 2007년 1월에 비해 17% 높았다. 2년에 걸쳐 6차례나 그린벨트가 해제됐지만, 집값은 17% 오른 것이다.

또한 그린벨트가 해제됐던 2010년 1~4월에는 97.5~97.7을 맴돌던 집값이 해제된 5월부터 낮아져 2011년 1월에는 95.8까지 소폭 하락했다. 2012년 5월의 그린벨트 해제 전후를 살펴봐도, 2012년 1월 96.3에서 2013년 1월 91.8으로 완만한 하락세를 보였지만 두 해 모두 집값 급등 시기가 아니였다.

떨어지던 집값은 2014년을 기점으로 다시 상승세를 탔다. 그 이후 여러 차례 그린벨트가 해제됐지만 집값은 계속 상승했다. 2014년, 2015년, 2016년, 2017년의 1월 수도권 집값을 비교할 때 각각 91.5, 92.7, 96.7, 97.9로 상승세가 이어졌다.  2017년 12월 서울시의 그린벨트가 해제했을 당시에도 마찬가지였다.

2017년 6월에 98.7이던 집값이 2017년 12월 100.3까지 오르던 시기다. 당시 서울의 그린벨트 해제는 집값을 잡기 위한 목적은 아니었다고 하지만 그 이후인 2018년 1월~3월에도 집값은 각각 100.6, 101.1, 101.4으로 높아졌다. 2018년 6월(101.8)은 2017년 6월(98.7)보다 약 3% 높았다. 마지막으로 집계된 2018년 8월의 집값은 102.1로 최고치를 기록했다.

단, 국토부 홈페이지에 검색되지 않은 다른 그린벨트 해제 정보가 있을 수 있지만 이 같은 자료들만 살펴보더라도 그린벨트를 해제해 수도권 집값을 잡는 다는 것은 힘들다는 게 관계자들의 중론이다.

이에 대해 도시정비업계 한 전문가는 “앞서 집값 과열 양상으로 그린벨트를 해제했을 당시에도 효과가 없었다”며 “규제 완화나 그린벨트를 해제한 공급정책은 이미 과거 정부에서 충분히 경험한 시행착오”라고 지적했다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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