▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제29조제4항 등에 따라 조합은 일반적으로 조합설립인가를 받은 후 조합원총회에서 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하게 된다.

하지만 조합은 사업 초기 단계에 자금을 조달하는데 어려움에 봉착하게 되고 실질적으로 자금을 대여하는 시공자는 사업 방식과 관계없이 사실상 자금 조달을 컨트롤할 수 있는 지위를 확보하게 되는 것이다. 만약 조합이 시공자의 의사와 별개로 사업을 추진하는 경우 조합과 시공자 간에 갈등이 발생할 수 있다.

이런 이유로 조합은 시공자를 선정할 때 심혈을 기울이게 되고, 중견 시공자보다는 대형 시공자를 선호하게 된다는 것이다. 하지만 대형 시공자는 조합의 사업성과 연동하여 사업계획서를 작성하게 되고, 중요한 것은 이때 시공원가에 대한 공개가 없다는 것이다. 이를 보완하기 위해 사업시행인가를 받은 후 건축계획 등을 반영하여 시공자를 선정한다 하더라도 조합은 한계에 봉착하게 되는 것이다.

시공자가 자금을 대여함으로 인해 조합에 대해 우월적 지위를 가질 수밖에 없는 상황에서 각 사업은 도시정비법의 본연의 목적과 달리 사업성에 의해 좌우되는 경향이 있고, 이는 시공자 이외의 자금 조달 기관을 선정하는데 있어서도 영향을 미치게 된다. 조합은 시공자 이외의 금융기관을 통해 사업자금을 조달할 수 있으나, 일반적으로 관리처분인가를 받기 전에는 금융기관으로부터 자금을 직접적으로 조달하기 불가능하다는 현실적 여건을 고려할 경우 시공자의 역할은 더욱 중요시 된다.

이런 흐름을 반영하듯 최근에는 신탁개발 방식에 대한 관심이 높아지고 있는 것도 사실이다. 신탁개발 방식은 신탁회사에 형식상의 소유권을 이전하고 신탁회사가 건설단계에서의 부족 자금을 직접 조달하는 방식으로, 주민 간 갈등이 심화되거나 사업성에 대한 판단이 어려울 경우 사업을 위탁하는 것은 초기 자금 조달을 쉽게 하여 사업을 원활하게 운영해 나갈 수 있는 사업 방식이라 할 수 있다. 그런데 이 방식도 사업기간을 확정적으로 담보하지 못하는 경우 부대비용이 추가적으로 발생할 수 있다는 요인들 때문에 직접 선택하여 활용하기에는 한계가 있다.

따라서 도시정비사업에 있어 시공자를 선정하거나 신탁 방식으로 사업을 진행하거나 조합이나 조합원들에게 중시되는 것은 지출비용인 시공원가라 할 수 있는바, 이에 대한 공개가 뒷받침된다면 정부가 우려하는 문제들을 최소화시킬 수 있지 않을까 생각한다.

최근 정부는 공공분양주택에의 분양원가를 공개한다고 발표하였지만, 분양원가 공개는 큰 의미가 없고 최초 시공을 하는데 드는 예상 시공원가의 공개가 도시정비사업을 정상화하는데 지대한 역할을 할 수 있다.

공공분양주택의 분양원가 공개는 시장의 실패에 대한 정부의 개입 또는 공공성이나 사회적 형평성 등을 위한 주택 공급에 대한 직접적인 개입이든 정부가 주택을 공급함으로 인해 발생할 수 있는 문제점들을 희석시키는 자료로 전락될 수 있다.

최근 정부에서 추진하는 행복주택 등의 경우 사전에 자료가 유출되고 주택 공급에 장기적인 시간이 소요된다는 점을 고려할 때, 정부가 사전에 일정량의 토지를 비축해놓지 않는 이상 지가 상승은 불 보듯 뻔한 것으로 결국에는 분양원가가 정부의 실패를 희석시킬 수밖에 없다다. 일례로 정부에서 조성한 신도시는 새로운 지가상승의 모델이 된다는 점에서도 이를 입증하고 있다.

따라서 정부가 토지공개념을 전면적으로 도입하여 시행하지 않는 한 시장논리에 의한 주택 공급과 공존할 수밖에 없는바, 정부도 정부에서 공급하는 공공주택에 대한 거래 제한 등의 방법을 통해 안정화시켜야 한다. 그런데 정부는 이에 대해서는 간과하면서 외형적으로 발생한 문제의 해결을 위해 주택 공급을 주도하는 것은 문제가 있다 할 수 있는바, 정부도 초기 단계의 시공원가를 공개하여야 하는 것이다.

도시정비사업에 있어 정부는 조합설립인가의 취소나 정비구역 등의 해제를 통해 정비사업지를 정리하고 안정화시키려 노력하고 있지만, 현실적으로 도시정비사업은 사업성에 따라 사업 진행 여부가 결정되는 점을 고려할 경우 정부의 시장에 대한 개입은 신중하여야 한다. 여기서 정부의 역할은 1차적으로 조합이 선정한 시공자의 시공원가의 공개를 의무화하는 것이다.

사업시행자인 조합이 시공원가를 정확히 모르는 경우 크게 2가지 문제에 봉착하게 된다. 하나는 시공자의 공사비 변동 요구에 대응하지 못하여 시공자의 요구를 들어줄 수밖에 없다는 것이고, 또 하나는 조합이 경기 변동에 따른 사업 예측을 할 때 시공원가에 대한 정확한 자료가 존재한다면 장래 사업을 예측하고 신속하게 대응할 수 있으나, 현재와 같은 상황에서는 조합이 시공자에게 끌려 갈 수밖에 없다.

도시정비사업에 있어 시공원가는 도급 방식인 경우 적정이윤을 포함한 시공원가를 조합에 제안하고 조합은 시공자가 제안한 금액을 지불하면 그만일 수 있다. 하지만 경기의 불규칙적인 변동이나 조합 내부의 갈등 등으로 인하여 사업이 지연되고 더욱이 사업성이 낮은 경우 그 기간은 예상보다 훨씬 길어지는바, 공사비는 인상될 수밖에 없고 심지어 건축설계의 변동도 수반될 수 있으므로 공사비 증가 요인은 산재해 있다. 그런데 시공자가 사업을 시행하면서 소요되는 비용에 대한 공개강제규정이 없어 시공자는 증가 요인에 대한 인상을 주장하면서 시공원가에 대한 공개는 기피하고 있다.

결론적으로 정부에서 추진하는 공공분양주택의 분양원가 공개는 사업이 종료된 이후 시공원가에 대한 정확한 검증이 없이 단순한 분양원가만을 공개함으로 인해 사업의 시행에 따른 부작용 등을 정확하게 파악할 수 없어 결국에는 면피용으로 전락할 수밖에 없다. 따라서 정부는 진정 도시정비사업의 투명성을 제고하기를 바란다면 사업 초기 단계에 공공주택에 대한 시공원가를 먼저 공개하여야 하는 것이다. 이는 일반적으로 도시정비사업의 원가에 대한 투명성 확보로 사업의 투명성도 제고시킬 수 있고, 사업성이 낮은 사업지나 주민 간 갈등으로 사업을 조기에 포기하는 경우 판단의 잣대로 활용할 수도 있으므로 정부는 공공이 위임된 권한을 남용하지 않도록 법을 정비하여 적폐를 최소화 혹은 해소하도록 하여야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>