▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있는 날로부터 120일 이내에 분양대상자별 분담금의 추정액 등을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하고 분양통지를 한 날부터 30일 이상 60일 이내로 조합원들에게 분양신청을 받아야 한다. 그리고 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우 사업시행자는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한차례만 연장할 수 있다(「도시 및 주거환경정비법」 제72조제1~2항).

또한 사업시행자는 조합원 분양신청을 받은 후 관리처분계획을 수립하고, 관리처분계획(안)에는 분양대상지별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 정비사업비의 추산액, 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 등을 포함하게 되며(제76조), 조합원총회의 의결을 거쳐 관리처분인가를 신청하게 되는 것이다.

여기서 관리처분인가를 신청하기 위해 몇 가지 요건을 충족해야 되는데, 이는 앞에서와 같은 조합원 분양신청 및 관리처분계획의 수립과 관리처분인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하고 의견을 들어야 한다(제78조 제1항).

하지만 사업시행자가 관리처분인가를 신청하면 인가권자는 절차의 하자 등을 이유로 인가신청을 반려하는 경우가 있는데 여기서 인가요건의 충족에 대해 살펴보고자 한다.

첫째, 분양신청 기간이다. 법에서 분양신청 기간은 분양신청을 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내로 규정하면서 특별한 사정이 있는 경우 20일의 범위에서 한차례만 연장할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 사업시행자는 법에 규정된 대로 업무를 진행하면 하자가 없다.

둘째, 관리처분계획의 공람시기이다. 법에서 공람기간을 30일 이상으로 정하고 있으므로 이는 준수하여야 하고, 다만 공람시기를 언제로 하여야 하는가는 논란이 될 수 있다할 것이다. 하지만 법에서 공람개시시기를 특별히 정한 바가 없으므로 사업시행자는 관리처분총회를 기준으로 총회 이전이든 관리처분인가 신청 전이든 관계가 없다. 따라서 사업시행자는 공람시기를 임의적으로 정할 수 있고, 인가 신청 전에만 공람을 마치면 된다.

셋째, 조합원총회의 요건 충족이다. 법에서 관리처분계획의 수립 및 변경은 총회의 의결을 거치도록 규정하면서(제45조제1항), 총회의 의결은 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다고 규정하고 있다. 따라서 법에서 정한 요건을 충족하지 못하면 흠결이 생기는 것이다.

넷째, 관리처분계획(안)의 정비사업비가 늘어나는 경우이다. 법에서 생산자물가상승률분과 제73조에 따른 손실보상금액을 제외하고 정비사업비가 100분의 10이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2이상의 찬성으로 의결하여야 한다고 규정되어 있으므로, 사업시행자가 관리처분총회를 개최하여 의결을 받은 후 법에서 정한 범위에서 정비사업비가 늘어난 경우 사업시행자는 관리처분계획 변경을 위한 총회를 개최하여 의결을 거쳐야 하는 것이다.

일반적으로 사업시행자가 관리처분인가를 신청할 경우 상기 네 가지 요건의 충족 여부를 우선적으로 검토하게 되는데, 실무에서 논란이 될 수 있는 항목은 정비사업비 등의 증감과 사업 여건에 따른 상황의 변화라 할 수 있을 것이다.

정비사업에 있어 사업시행자가 관리처분인가 신청에 이르기까지 많은 절차를 거치게 되고, 그 중에서 건축계획을 포함한 사업시행인가 시에 인가권자는 각종 조건을 부여하게 되며, 그 조건의 충족 여부가 관리처분인가에 있어 결정적인 영향을 미치게 된다는 것이다. 일례로 사업시행자는 인가권자가 부여한 사업시행인가 조건을 충족시키기 위해 장기간 시간을 소모하게 되고, 그에 따라 관리처분총회 개최 이후 많은 시간이 흐른 후에야 관리처분인가를 신청하게 된다.

법에서 관리처분총회 이후 사업시행자가 인가를 신청해야 할 시기를 특정하지 않고 있기 때문에 실무에서는 논란이 될 수 있다 할 수 있으나, 법에서 정하고 있는 관리처분계획의 변경을 수반할 수 있는 사항은 정비사업비의 증가와 조합원의 부담 등 법에서 정하는 총회의 의결사항을 제외하고 특별히 조합원들의 의결을 받아야 할 사항이 아닌 이상 관리처분인가 신청 시기는 임의적이라 할 수 있다. 하지만 실무에서 사업시행자가 관리처분총회 이후 1년 이상 지난 시점에서 인가 신청을 하는 경우 시간이 많이 지났음을 이유로 취하를 권유하거나 반려하는 경우도 생길 수 있으므로 인가권자의 역할은 더욱 중요시된다.

이에 관리처분인가를 통해 현금청산 등 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치가 뒤따르므로 관리처분인가가 중요함은 확실하다 할 수 있으나, 사업시행자가 관리처분계획의 수립 절차 등을 준수하였다면 총회 개최 이후 인가 시기는 특별히 문제될 게 없다. 따라서 인가권자가 인가 시기가 늦음을 이유로 인가 신청을 반려하는 등의 행정처분을 한다면 이는 권한 남용이라 할 수 있다.

결론적으로 사업시행자는 관리처분계획을 수립할 경우 관리처분계획(안) 공람에 관한 사항을 준수하면서 관리처분계획의 정비사업비 추산액 및 그에 따른 조합원 부담 규모에 대한 체크를 하여야 하고, 관리처분계획 변경 절차의 필요성을 판단해야 한다. 사업시행자가 행하는 관리처분계획의 변경은 인가를 받은 후 변경인가를 위한 요건의 충족이 아니라 인가를 받기 전이라도 변경 절차를 밟을 필요가 있다면 그 절차를 거쳐야 하는 것이다. 따라서 인가권자는 사업시행자의 인가 신청에 대해 법에서 정하는 요건만 충족하면 인가를 하여야 하는 것이다. 그런데도 인가권을 이용하여 사업시행자에게 과다한 요구를 하는 것은 지양돼야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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