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‘임대사업’ 시 개인이 무조건 유리한 건 아니다?!

[아유경제=서승아 기자] 최근 법인 명의로 부동산을 구입해 임대하거나 매각할 경우, 법인세가 저렴해진다고 인식되고 있지만 이는 개인에 비해 무조건 좋지는 않아 신중한 투자가 요구된다는 전문가들의 지적이 나왔다.

부동산 취득세는 원칙적으로 개인과 법인을 구분하지 않고 동일했지만 지난 9ㆍ13 대책에 따라 개인이 유리해졌다. 개인은 구입하는 주택가격에 따라 1.1%~3.5%의 세율로 취득세를 부담하기 때문이다.

그런데 설립한 지 5년이 경과 하지 않은 법인이 과밀억제권역에서 주택을 구입하는 경우 5.3%~8.1%의 세율로 취득세가 중과세된다. 현재 수도권 과밀억제권역은 서울시 전역, 인천광역시(강화군 등 일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동 등 일부만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 특수지역은 제외) 등이다.

즉, 법인의 경우 구입하려는 부동산이 과밀억제권역에 소재하고 있다면 설립한 지 5년이 경과 된 법인으로 구입해야만 취득세 중과세를 피할 수 있다. 설립한 지 5년이 경과된 법인을 인수해 부동산을 구입하는 것도 한 방법이다. 다만 인수한 법인이 사업 실적이 없거나 사실상 휴면법인이라면 취득세 중과세를 피할 수 없다.

임대소득에 대한 세금은 법인이 더 적다. 개인은 6~42% 구간의 소득세를 내지만 법인은 10~22% 구간의 법인세를 낸다. 개인사업자가 법인으로 전환하면 임대소득에 대한 세금 부담을 줄일 수 있지만 법인의 잉여금(임대소득 순이익의 누적액)을 주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가 과세 된다는 점을 유의해야 한다.

종합부동산세는 개인과 법인이 동일하다. 2주택 이상 개인이나 법인이 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억 원을 초과하면 종합부동산세가 과세된다. 그러나 임대주택으로 등록하면 소득세와 법인세를 불문하고 동일하게 감면이 적용된다. 국민주택규모 이하 주택을 임대주택으로 등록할 경우 임대소득에 대한 소득세와 법인세는 30% 감면된다. 

개인과 법인 모두 임대주택으로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 법인은 주택을 매각해 차익이 발생하면 다른 소득과 합산해 10~25%의 법인세율을 적용해 법인세를 계산한다. 이때 조정대상지역 여부와 상관없이 주택 매매차익에 대해 10%의 법인세를 추가로 납부한다. 하지만 임대주택으로 등록하면 10%를 가산하는 법인세 대상에서 제외된다. 결국 임대주택으로 등록하면 개인과 법인을 불문하고 세제 혜택을 볼 수 있는 것이다.

특히 개인 매매를 진행할 경우에는 9ㆍ13 대책 이후 양도가액이 9억 원을 넘을 경우 적용하는 개인의 장기보유특별공제는 취득 시점이 아니라 집을 파는 시기에 따라 다르게 적용된다. 2019년 12월까지 집을 팔면 실거주 요건을 못 채워도 기존대로 80%까지 공제된다. 그러나 2020년 1월 이후에 집을 팔 때 2년 실거주 요건을 채우지 못할 경우는 최대 30%까지만 공제된다. 이처럼 개인 매매에 대해 9ㆍ13 대책에 개인 매매에 대해 변경된 점들을 주의해 거래를 해야 한다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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