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재개발 분양 자격 갖추기 위해서는?

[아유경제=김진원 기자] 재개발 단지 분양 자격을 갖추기 위해서는 여러 가지 방법이 있다. 하지만 이 과정에 있어 편법도 존재해 정부가 제동을 건 바 있다.

가장 대표적인 예가 쪼개기다. 과거 재개발 구역 단독주택 소유주는 아파트 한 채를 받았는데 이 단독주택에 5가구 사는 경우도 있었다. 이 경우 소유주가 개별 주택 5가구로 신청해 관할 구청에 승인을 받으면 5개의 분양 자격을 얻게 됐다. 이 같은 사례가 같은 단지에 늘어나게 되면 조합원의 수는 기하급수적으로 늘어나 재개발이 불가능하게 될 수도 있었다.

토지의 경우도 비슷하다. 재건축과 달리 재개발 구역은 사고 팔수 있는 토지가 많은 데 90㎡ 이상 면적의 토지를 소유한 자는 분양대상자로 간주된다. 이때도 쪼개기가 가능하다. 가령 1000㎡의 토지등소유자는 92㎡ 단위로 쪼개서 분양대상자를 10명으로 늘릴 수 있었다. 

이에 서울시는 쪼개기 편법를 방지하기 위한 조례를 만들었다. 단독주택을 사서 다세대주택으로 전환하더라도 각각 분양대상자가 아닌 하나의 분양대상자로 간주한 것. 토지 역시 2003년 12월 30일 이후부터 전체에 대해 하나의 분양 자격만 인정했다.

그러자 이번에는 일명 ‘신축 쪼개기’가 생겼다. 단독주택을 아예 부수고 원룸 형식으로 다세대주택을 신축한 것. 하지만 2008년 7월 30일 이후 건축허가를 받아서 지은 다세대주택의 경우 분양자격에 제한하는 조례 개정(이하 종전조례)을 한다.

여기에 2010년 7월 15일엔 서울시가 권리산정기준일을 도입한 조례 개정(이하 신조례)을 하는데 이른다. 한마디로 기본계획 수립이나 재개발 추진 지역은 권리산정기준일을 지정해 분양대상자 여부를 판가름하는 것이다. 통상 시ㆍ도지사가 권리산정일 기준을 정한다. 때문에 속한 재개발 구역이 종전 조례에 적용받는지 아니면 신조례에 따르는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

그런데 토지 같은 경우 종전 조례와 신조례에 약간 차이가 있다.

종전 조례에서는 재개발 구역 안에 가지고 있는 총 토지의 면적이 관리처분계획 기준일의 기준 90㎡를 넘는다면 분양 대상자가 될 수 있도록 하고 있다. 30~90㎡ 사이의 토지를 갖고 있는 경우에도 사업시행인가일로부터 입주할 때까지 세대원 전체가 무주택을 유지하면 예외적으로 분양 대상자가 될 수 있는 규정이 있다. 반면, 신조례는 이 같은 내용이 없어 이에 대한 자세한 검토가 필요하다.

즉, 분양 자격은 시ㆍ도별 정비사업 조례에 따라 제각각이다. 정비구역 지정 시점이 재개발 구역마다 다른 만큼 적용되는 조례 역시 다르다.

한 도시정비사업 전문가 역시 “서울과 전국의 재개발 구역에 살고 있거나 투자를 생각하고 있을 시 꼼꼼한 검토가 필요하다”면서 “재개발사업은 후행성으로 부동산시장이 좋을 때는 가장 늦게 신호가 오지만 반대로 시장이 하락하게 되면 가장 먼저 타격을 받기 때문에 조심스럽게 접근할 필요가 있다”고 조언했다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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