▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정부가 주택시장의 거품을 제거하기 위해 추진하는 공공주택의 분양원가 공개가 주택의 공급에 많은 영향을 미치리라 예상되는 상황에서 민간주택의 분양원가나 시공원가의 공개에 관심이 집중되고 있는 것은 당연하다.

만약 도시정비사업에 있어 시공자의 시공원가가 공개된다면 조합은 사업의 투명성을 확보하면서 사업진행 간 주민 간의 갈등도 최소화하면서 지속경영을 유지해 갈 수 있을 것이다. 그런데 시공자는 조합에 대한 시공원가의 공개를 꺼리는 실정인데다 선정된 이후에도 설계 변경 등의 요인으로 인한 공사비 증가 시 세부 항목에 대한 정확한 인상자료를 공개하지 않는 경우가 있다.

정부가 추진하는 분양원가의 공개는 주택의 거품 제거 및 수분양자(조합원 및 일반분양자)들의 알권리 충족 등을 위해 꼭 필요하지만, 정부는 공공주택의 특성을 정확하게 파악하지 못할 뿐만 아니라 시공자에 대한 관리 자체도 부실하다는데 문제가 있다고 보인다. 일반적으로 공공주택을 조성하기 위해서는 사업 방식을 선택하고 택지를 확보하게 되는데, 국가나 지방자치단체가 하는 경우에는 수용 방식에 의해 택지를 확보할 수 있다. 따라서 정부의 분양원가 공개는 저가로 귀결될 수밖에 없고, 일반 도시정비사업에 비해 공사기간이 짧아 표준적 공사비만 제시할 수 있다는데 문제가 있다. 

그리고 정부는 공공주택에 대해서는 분양원가를 공개한다 하면서, 시공자가 조합에 제시하는 공사비에 대한 표준적 모델을 조합에 제시하고 있지 못하다. 일례로 정부가 제시한 표준적 모델은 시공자가 제안하는 공사비에 대한 판단 기준이 될 수 있고, 주택의 질을 우선시 하는 경우 조합은 표준적 모델 이상의 공사비를 책정하여 시공자를 선정할 수 있다.

그런데 시공자는 선정된 이후에 설계 변경 등을 통해 조합에 공사비 증액을 요구하는 경우가 있다. 현행 ‘정비사업 계약업무 처리기준(제36조제3항)’에 의하면 사업시행자는 한국감정원에 공사비 검증을 요청할 수 있도록 규정되어 있지만 사업시행자인 조합은 당 규정이 임의 규정이라 실질적으로 이용에 한계가 있다. 이에 윤관석 의원 등이 재개발ㆍ재건축사업 공사비 검증의무화 제도의 도입을 제안하였으나 국회의 지속적인 논의가 원만하지 못한 것이 아닌가 생각된다. 이에 시공원가 공개와 관련하여 그 운영 방향을 고찰해 보는 것도 의미가 있다.

앞에서와 같이 정부는 주택시장의 거품 때문만 아니라 도시정비사업을 통한 도시주거환경 개선을 위해서도 시공원가의 공개는 필연적이라 할 수 있다. 다만 시장논리를 고려할 경우 시공원가는 주택의 질을 정부가 통제하는 것이 아니라 표준적 모델의 제시에 국한되어야 한다. 정부가 국민이 필요로 하는 주택의 질을 강제적으로 정할 수 없으므로 각 사업장별로 책정되는 공사비도 통제할 수 없다. 따라서 조합은 정부의 표준적 모델을 기준으로 하는 해당 사업장의 건축계획 등을 반영하여 적정한 공사비를 제안한 시공자를 선정하면 된다.

다음은 시공자 선정 이후 설계 변경 등에 따른 시공원가의 공개에 관한 것이나 시공원가를 공개하더라도 검증에 애로사항이 있다할 수 있으므로 윤관석 의원 등이 제안한 공사비 검증의무화 제도의 도입이 시급하다. 만약 변경되는 공사비에 대한 검증의무화 제도를 도입한다면, 설계 변경 등이 필요한 부분에 국한되어 공사 진행시 조합과 시공자 간 또한 조합원 간의 갈등을 최소화할 수 있을 뿐만 아니라 비용의 증가도 억제할 수 있다. 따라서 현 주택시장의 상황을 종합하여 볼 때, 설계 변경 등에 따른 시공원가 검증의무화 제도의 도입은 당연하다.

하지만 현실에서 시공원가의 공개를 의무화하는 경우 다양한 문제점들이 파생될 수 있다.

첫째, 주택 공급의 위축이라 할 수 있다. 시공자들은 적정 이윤이 보장되지 못한다면 신규 주택을 건설할 이유가 없어지므로 시장에는 신규 주택의 공급이 감소하게 되고, 상대적으로 주택 수요를 맞추지 못하여 오히려 주택가격이 상승하게 된다.

둘째, 주택의 질의 저하라 할 수 있다. 시공자는 정부에서 정하는 표준적 모델에 따른 가격을 시공원가로 정하여 수주에 참여하게 되고, 그에 따라 시공을 함으로써 주택의 질이 저하됨은 물론 선정된 이후 설계 변경이 잦아질 우려가 있다. 이에 정상적인 사업 진행을 가로막는 요인으로 작용하여 수분양자들의 추가 비용 지출을 강요하게 될 수 있다.

셋째, 정부의 규제에서 야기되는 정부의 실패라 할 것이다. 정부의 규제 정책은 장기적인 주택시장의 경기 변동을 예측하여, 그 중에서도 주택시장의 경기 변동은 공급이 수요보다 훨씬 장기적이라는 관점을 고려하여 시행되어야 한다. 하지만 정부는 최근 주택시장의 실패요인을 단기적인 투기와 거품으로 단정하고 정책을 펴고 있으며, 그 정책들은 난립되어 있다. 다시 말하면 장기성을 확보하고 있다 확신할 수 없다는 것이다. 이에 주택시장은 정부의 정책 효과를 무시하듯 요동을 치고 있고, 절벽현상으로 인해 수도권과 지방이라는 이분법적 논리를 생성시켰다. 따라서 정부가 주택시장에 접근하는 방식에 있어 일관성을 유지할 필요성이 더욱 중요시되었다.

정부는 최근 주택시장을 실패한 것으로 간주하고 정부가 개입하여 시장을 안정화시키려 한다. 반면, 정부의 실패요인도 공존하고 있다는 인식을 같이 할 필요가 있다. 이에 정부는 도시정비사업을 정상화시킬 수 있는 토대로 공사비에 대한 투명성을 확보하려 하는바, 공공주택에 대한 분양원가를 공개했다고 해서 시장에서 민간주택에 대한 분양원가의 공개를 의무화하는 것은 진부한 정책이다.

따라서 정부는 시공자 선정 단계에서의 공사비는 시장논리에 맡기고 선정된 이후 설계 변경 등에 따른 공사비 인상에 대해서는 검증체계를 구축하여야 한다. 결론적으로 토지확보비용을 제외한 시공원가는 정비사업지의 사업성에 지대한 영향을 미친다고 할 수 있으므로, 시공원가 공개는 표준적 모델로, 시공자 선정 이후의 공사비 변경에 대한 공사비 인상은 검증의무화 제도를 도입하여 시행하는 한편 도시정비사업의 정상화를 위한 규제 정책의 일관성도 절실히 요구된다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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