재건축에 비해 규제 덜한 아파트 리모델링 인기↑
서울 및 수도권 주요 리모델링 추진 단지들 안전진단 ‘통과’ 

리모델링사업은 주요 골격을 유지하면서도 구조, 기능, 미관 및 거주 환경의 개선을 위해 건축물을 개량하거나 새로운 성능을 추가 또는 변경하는 행위다.

세대수는 기존보다 최대 15%까지 늘릴 수 있으며 안전진단에서 B등급을 받으면 수직증축 리모델링이 가능하다. 재건축처럼 전면 철거 대신 기존 아파트 위로 2~3개 층을 더 올리거나 일부 구조를 변경하는 방식으로 최대 3층까지 올릴 수 있다. 안전진단에서 C등급 이상을 받으면 수평증축이 가능하다. 또한 필요 연한이 15년으로 재건축보다 짧다.

이 같은 장점으로 현재 리모델링이 재건축의 대안으로 각광받고 있는 것이다. 실제로 재건축이 여의치 않은 조합들은 리모델링을 택하는 추세다.

도시정비업계에 따르면 서울 및 수도권 주요 리모델링 추진 단지들이 안전진단을 통과하는 등 사업에 박차를 가하고 있다.

서울시는 지난해부터 본격적으로 리모델링사업에 돌입했다. 지난 4월 자치구로부터 22개 단지를 신청 받아 현장조사를 진행하고, 지난 6월 ‘서울형 리모델링 시범단지’ 7곳을 최종 결정했다. 시범단지는 ▲남산타운 ▲신도림우성1차 ▲신도림우성2차 ▲신도림우성3차 ▲문정시영 ▲문정건영 ▲길동우성2차 등이다. 서울시는 올해 안으로 기본설계와 타당성 검토를 마칠 예정이다.

서초구 잠원훼미리아파트(이하 잠원훼미리) 리모델링사업도 시공자 선정을 향해 출항해 업계의 이목이 집중되고 있다.

지난 11월 8일 잠원훼미리 리모델링주택조합(조합장 김진구ㆍ이하 조합)은 시공자 선정을 위한 입찰공고를 냈고 같은 달 19일 오후 2시 조합 사무실에서 현장설명회(이하 현설)를 개최했다. 현설에는 ▲GS건설 ▲포스코건설 ▲롯데건설 ▲HDC현대산업개발 ▲쌍용건설 ▲신동아건설 등 6곳이 참여해 관심을 끌었다. 

이 사업은 서초구 잠원로 202-11(잠원동) 일대 1만133.1㎡를 대상으로 한다. 조합은 이곳에 지하 1층~지상 21층 규모의 공동주택 3개동 331가구 및 부대복리시설 등을 신축할 계획이다.

성동구 옥수극동아파트 역시 안전진단을 통과해 본격적으로 리모델링사업에 뛰어들었다. 1986년 준공된 이 단지는 지난 2월부터 건물 기울기, 기초 및 지반 침하, 내력비, 기초내력비, 처짐, 내구성 등 6개 항목에 걸친 안전진단 결과 모든 항목에서 B등급보다 낮은 점수가 나와 수직증축이 가능하게 됐다. 현재 지하 1층~지상 15층 규모의 공동주택 8개동 900가구를 리모델링사업을 통해 지하 5층~지상 18층 규모의 공동주택 8개동 1035가구로 탈바꿈한다는 구상이다.

용산구 이촌현대아파트도 지난 8월 안전진단에서 C등급을 받아 수평증축 리모델링사업을 추진하고 있다. 용산구 첫 리모델링 추진 단지인 이촌현대는 1974년 준공돼 리모델링사업을 통해 현 653가구에서 750가구로 재탄생할 예정이다. 연내 사업시행인가를 받고 내년 이주를 목표로 하고 있다.

강동구 둔촌현대1차는 지난 8월 안전진단에서 B등급을 받았다. 1984년에 준공된 둔촌현대1차는 11~14층 규모의 공동주택 5개동 498가구로 구성됐다. 리모델링을 통해 74가구가 신축되며 일반에 분양된다. 앞으로 교통영향평가, 건축심의 등을 진행할 예정이다.

지난 3월 리모델링 허가를 받고 이주를 앞두고 있는 강남구 개포우성9차는 지상 15층 아파트 2개동 232가구 규모의 단지다. ‘1대 1’ 리모델링사업을 통해 세대수는 같지만 각 가구 전용면적이 84㎡에서 111㎡로 넓어진다.

성남시가 지원하는 공동주택 리모델링 시범단지인 분당 한솔마을 5단지와 느티마을3ㆍ4단지는 지난해 성남시 건축심의를 통과해 이르면 내년 착공에 돌입할 것으로 예상된다. 

서울형 리모델링 입찰 부재 난항… 전문가들 “제도적 미비”
업계 “변수는 ‘내력벽 철거’ 허용 여부”

리모델링 사업의 앞날이 창창할지는 아직 미지수다. 앞서 언급한 서울형 리모델링사업이 최근 난항을 겪고 있는 이유에 주목할 필요가 있다.

서울시는 리모델링 시범사업을 통해 노후화된 공동주택의 주거환경을 개선할 것으로 기대하며 야심하게 나섰지만, 아직 제대로 된 제도가 갖춰있지 않다는 평가와 함께 이미 연내 사업 추진은 물 건너갔다는 게 업계 전문가들의 시각이다.

업계 한 관계자는 “모든 단지가 업체 선정을 위한 입찰을 진행 중”이라면서도 “하지만 관련 업체들의 관심이 적어 유찰이 거듭되고 있다”고 귀띔했다.

대표적으로 전체 가구의 절반을 책임질 남산타운아파트는 현재 두 번째 입찰이 진행되고 있지만 업체 참여가 저조한 실정이다. 문정시영ㆍ건영아파트 역시 입찰이 뜻대로 진행되지 않아 현재 수의계약 방식으로의 전환을 고민하는 분위기다. 신도림우성1ㆍ2ㆍ3차도 상황은 마찬가지다.

이를 두고 서울시에서 현재 인허가 기준, 절차, 사업자금 지원 등 리모델링 지원을 위한 구체적인 조례가 나오지 않아 명확한 기준이 없다는 분석이 나온다. 조합들이 행정절차 준비에 어려움을 겪을 수밖에 없다.

여기에 재건축사업에 비해 낮은 수익성도 업체의 참여를 주저하게 만드는 요인이라는 평이다. 한 도시정비사업 전문가는 “우리나라는 아직 리모델링사업이 활성화되지 않아 설계 작업 등을 제대로 감당할 업체가 사실상 없고 제도적으로 아직 미숙하다”면서 “여기에 서울형 리모델링 시범단지들은 용적률이 200%가 넘어 수익성 확보가 어렵다”고 밝혔다.

결국 리모델링 내력벽 철거 일부 허용 여부가 변수다. 내력벽 철거가 허용되면 세대 구성을 다양화 해 리모델링 아파트의 평면 제약을 해소할 수 있어 사업성을 높일 수 있기 때문이다.

국토교통부는 2016년 1월 안전에 문제가 없는 범위 내에서 세대 간 내력벽 일부 철거를 허용하기로 했지만 안전성 시비가 불거지면서 이를 보류했다. 현재 안전성 연구 용역을 진행하고 있으며 내년 3월 발표될 예정으로 내력벽 규제가 완화되면 리모델링사업은 더욱 박차를 가할 가능성이 크다.