▲ 법제처는 임차인이 임대조건의 변경에 동의하지 않는 경우를 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 것으로 볼 수는 없다고 설명했다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 임차인이 임대조건 변경 요구에 응하지 않았다는 이유로 임대사업자가 임대차계약의 재계약을 거절할 수 없다는 유권해석이 나왔다.

지난 7일 법제처는 국토교통부가 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)」에 따른 임대사업자가 임대의무기간 동안에 월임대료를 임대보증금으로 전환하도록 임대조건을 변경해 임대차계약을 재계약할 것을 임차인에게 요구했으나 임차인이 재계약을 희망하면서도 임대조건의 변경에는 동의하지 않은 경우, 임차인이 같은 법 제47조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 것에 해당해 임대사업자가 같은 법 제45조 및 같은 법 시행령 제35조제6호에 따라 재계약을 거절할 수 있는지 문의한 것에 대해 이같이 회답했다.

이 같은 회답을 한 이유로 법제처는 “민간임대주택법에 따르면 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대할 의무(제43조제1항)가 있으나 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있도록 하고 있는바(제45조), 이와 같이 민간임대주택법에서 임대사업자에게 임대의무를 부과한 것은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키기 위한(제1조) 입법목적을 고려해 임차인이 임대의무기간 동안 안정적으로 주거생활을 할 수 있게 하려는 취지이므로 같은 법 제45조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제35조 각 호의 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유에 해당하는지 여부는 엄격하게 해석해야 한다”고 말문을 열었다.

이어서 법제처는 “「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제35조제6호에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유로 표준임대차계약서 상의 의무를 위반한 경우(제6호) 등을 규정하고 있고, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제24호서식에 따른 표준임대차계약서(Ⅰ)의 계약조건 제5조 및 같은 규칙 별지 제25호서식에 따른 표준임대차계약서(Ⅱ)의 계약조건 제3조에서는 임대사업자와 임차인은 물가, 그 밖의 경제적 여건의 변동이 있는 경우 등에는 임대보증금, 임대료, 관리비, 사용료 또는 제납입금을 조정할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 해당 사유가 발생하지 않는 한 함부로 임대료 등을 변경할 수 없도록 해 안정적인 임대차관계가 지속될 수 있도록 한 것이지 이러한 사유가 발생했다고 해서 임대사업자 또는 임차인이 일방적으로 임대 조건을 변경할 수 있도록 하거나 상대방에게 그러한 임대 조건의 변경을 수인해야 할 의무를 부과한 것으로 볼 수는 없으므로 임차인이 임대조건의 변경에 동의하지 않는 경우를 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 것으로 볼 수는 없다”고 설명했다.

또한 “민간임대주택법 제44조제2항에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우 연 5%의 범위에서 주거비, 물가지수 등을 고려하도록 규정하고 있고, 같은 법 제48조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제37조에서는 임대사업자가 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우 같은 법 제44조에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항 등을 임차인에게 설명하고 확인받도록 규정하고 있는데, 이러한 규정 역시 임대사업자가 우월적 지위에서 임대 조건을 함부로 변경하거나 임대료를 증액할 수 없도록 한 것으로서 임대사업자와 임차인은 이러한 제한 및 절차를 준수하면서 상호 협의해 임대 조건을 변경할 수 있는 것이지 이러한 규정들로부터 임대사업자가 일방적으로 변경한 임대 조건을 임차인이 수인할 의무가 도출된다고 보기는 어렵다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다”고 덧붙였다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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