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내손다구역 재개발, 관리처분총회 앞두고 내홍… 업체-브로커 개입설 ‘증폭’
▲ 내손다구역 재개발 조감도. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=조현우 기자] 올해 말 관리처분총회를 목전에 둔 경기 의왕시 내손다구역 재개발사업에 ‘업자 주의보’가 내려졌다. 총회 개최 이후 신속한 관리처분인가 신청을 구상하는 내손다구역에서 조합원들의 의견이 갈리는 배후에 이른바 ‘업자’라 불리는 관계자들이 모습을 감추고 있다는 제보가 이어지며 우려가 깊어지고 있기 때문이다.

내손다구역 재개발, 신속한 사업 진행 걸림돌…
업자 개입 정황 포착 우려 ↑

최근 유관 업계에 따르면 내손다구역 재개발 조합(조합장 정우조)은 이달 22일 구역 인근에서 관리처분총회를 개최할 예정이다. 조합은 지난 4월 사업시행인가 이후 관리처분계획(안) 수립에 들어가 이번 총회에서 의결을 받은 후 내년 1월 인가 신청을 계획하고 있다.

이 사업은 의왕시 복지로 82(내손동) 일대 15만1479.5㎡를 대상으로 하며, 여기에 건폐율 16.42%, 용적률 276.53%를 적용한 지하 4층에서 지상 최고 29층에 이르는 아파트 20개동 2633가구(임대 132가구) 등이 공급된다.

그런데 2019년 3월께 관리처분인가, 그해 4월 이주 개시를 예상하고 있는 사업 진행 과정에서 근거 없는 반대의 목소리가 나오고 있어, 자칫 사업이 지연돼 답보상태에 빠질 수 있다는 조합원들의 불안이 커지고 있다.

내손다구역의 한 제보자는 “우리 구역의 사업을 위협하는 이유 중 하나가 이른바 ‘비상대책위원회(이하 비대위)’ 측에 전문 업자들의 출현과 조합원 선동이라 할 수 있다”며 “특히 관리처분을 진행하는 구역 인근에서 다수의 설명회를 열고 조합원들에게 해당 조합에 비리가 심각하고 이를 바로잡기 위해선 조합 임원을 해임해야 한다는 식으로 주민들을 선동하는 전문 업자들이 내손다구역에 모습을 보여 우려의 목소리가 높다”고 지적했다.

또한 그는 “관리처분총회를 앞두고 감정평가 및 조합원 대상 분양가와 관련된 논쟁이 벌어지면서 조합원들의 민심이 나뉘었는데 그 여파를 틈타 이권에 개입하기 위해 뛰어든 것 같다”며 “그 중 이 구역을 투자처로 생각하고 뒤늦게 매수한 세력들도 매입한 시세에 비해 관리처분계획(안)이 마음에 들지 않자 일부 조합원들을 현혹해 현 집행부 해임총회를 진행하려는 움직임이 포착되고 있어 어려움이 크다”고 덧붙였다.

소위 전문 업자들은 관리처분 절차를 밟는 재개발ㆍ재건축 현장들을 중점적으로 공략한다. 사업장을 찾아다니며 조합원들을 상대로 주민설명회를 개최하거나 카카오톡 등을 활용해 근거 없는 소문을 퍼트리고 인터넷 카페를 통해 소송을 부추기는 등의 행태로 업계에서는 ‘경계 대상’으로 거론돼 대표적인 유명세를 치르고 있다.

본보 역시 수년간 심층 취재를 통해 서울의 ▲도림동(영등포구) ▲옥수동 ▲금호동 ▲왕십리(이상 성동구) ▲한남동(용산구) 등에서 활동한 대표적인 업자들을 보도한 바 있다. 그 후에도 ▲수색동 ▲응암동(이상 은평구) ▲신길동(영등포구) ▲고덕동(강동구) ▲무악동(종로구) ▲길음동(성북구) ▲흑석동(동작구) ▲호원동(의정부) 등에서 사업을 와해시키기 위한 ‘작전’을 펼치고 있다는 제보가 끊이지 않고 있다. 여기에 더해 올해는 ▲경기 의왕ㆍ안양ㆍ성남 등지에 집중적으로 업자들이 등장하면서 관리처분총회를 앞둔 단지들의 조합원 간 갈등이 심화되고 있다.

이처럼 그 수를 한 손으로 헤아리기 힘든 만큼 제2ㆍ제3의 피해 구역이 언제든지 탄생할 수 있다는 점에서 조합원들의 주의가 요구된다.

건설업계 한 전문가는 “이들은 카카오톡, 인터넷 카페 등을 통해 악성 유인물을 생산하고 각종 소송을 제기토록 조합원들을 부추겨 몇몇 조합 집행부를 공격해왔다”며 “이로 인해 해당 조합(원)은 엄청난 피해를 보았고, 이에 동조했던 조합원들 역시 이용만 당한 채 한숨과 눈물로 후회의 나날들을 보내고 있다”고 말했다.

겉으론 투명한 사업 진행, 뒤로는 이권 개입… 조합 망가뜨리는 ‘적폐’ 재등장
업자의 개입? 이건 아니잖아!

본보는 제보를 토대로 업자들이 이른바 ‘비대위’나 조합원에게 법률로 처리해야 한다며 변호사나 법무법인 등을 소개해준 뒤 소송을 사주하거나 임원 해임총회 개최를 종용했고, 이 과정에서 이권에 개입하려 했다는 의혹을 제기했다.

소위 재개발ㆍ재건축사업에서 반대 목소리를 높이는 일부 조합원들을 비대위라고 지칭하고 있다. 비대위라고 모두 나쁜 사람이고 불법을 자행한다고 단정 지을 순 없다. 반대 목소리를 높이는 조합원들 역시 조합원이기 때문이다.

문제는 비대위가 건전한 사업 진행을 위해 조합을 비판하는 것이 아니라 투명하게 사업을 진행 중인 조합에 대해서도 무작정 비난하면서 사리사욕을 위해 사업의 발목을 잡는 행태가 비일비재하다는 점이다.

전문가들은 이런 일부 비대위를 자처하는 조합원들에게 접근해 업자들이 조합원들을 선동하는 것에 대해 다시 한번 주의를 당부하고 있다. 자칫 본인도 모르게 더 큰 피해가 가중될 수 있기 때문이다.

한국주택문화연구원 노우창 실장은 “그들이 와서 새로운 집행부를 구성해주겠다. 분담금을 낮춰주겠다고 감언이설로 조합원들을 선동하지만 결국 무엇을 얻기 위해서 설명회를 개최하는 것이다. 세상에 공짜가 없듯이 자칫 사업 지연으로 현 상황보다 더욱 크게 분담금이 늘어날 수 있다. 특히 계약서 날인을 요구한다면 더욱 조심해야 한다”고 조언했다.

또한 그는 “총회 대행, 협력 업체 선정, 명도소송, 등기 등 다양한 부분에 이권 개입을 목적으로 비대위를 선동해 조합 집행부와 대립 구도를 형성, 해당 조합을 내분의 늪에 빠지게 만드는 업자들의 개입은 결국 사업 파탄을 초래할 수 있다는 지적이 많다. 그 업자들이 하는 일을 정확히 파악해 본다면 무슨 이권을 위해 구역에 들어왔는지는 쉽게 알 수 있다”고 말했다.

현재 국토교통부ㆍ공정거래위원회 등 정부도 도시정비사업의 적폐로 지적되는 업자-브로커에 대한 처벌에 팔을 걷어붙였다. 서울의 경우 이달 초 강남구 최대 재건축 단지인 개포주공1단지 재건축사업에 관여해 수억 원대의 뒷돈을 챙긴 브로커 A씨가 구속된 바 있다.

강남경찰서 등에 따르면 A씨는 재건축 관련 협력 업체들에게 계약을 따내도록 해주겠다고 한 뒤 실제 계약을 알선하고 계약금의 약 10%를 챙긴 혐의를 받고 있다.

또한 A씨는 먼저 구속된 전임 조합 임원 B씨를 이용해 재건축 관련 용역 수주를 원하는 협력 업체들로 하여금 B씨에게 뒷돈을 건네도록 하고, 자신도 뒷돈을 챙긴 혐의도 받고 있다. B씨는 조합 대의원을 맡았던 2011~2012년 협력 업체들로부터 1억 원이 넘는 뒷돈을 받은 혐의로 지난 7월 1심 재판에서 징역 1년 6개월을 선고받고 구속된 상태다.

경찰은 이 사업장 외에도 뒷돈이 오고 가는 적폐 사업장이 더 있을 것으로 보고 수사를 확대하는 한편, 일부 혐의자에 대해서도 수사를 계속한다는 방침이다.

하지만 내손다구역에 나타난 업자들은 대부분 이와 관련해 “내가 조합의 사업비 관련 비리 등에 대해 알려주는 이유는 대부분 조합원들이 침묵하거나 이를 시정할 노력을 하지 않기 때문이다”며 “모든 것은 순수하게 해당 조합의 투명한 사업을 위한 것으로 법률을 무시하면 누구든지 탄핵이 돼야 한다”는 입장이라고 전해진다.

비대위 “조합원 분양가 조정해야 한다”… 사업 지연 주장
조합원ㆍ법조계, 도시정비법에 따른 절차 적합성 ↑ㆍ시공자 계약 우위

업계 소식통에 따르면 내손다구역 조합은 관리처분계획(안)에 대해 반대 의사를 표하는 조합원과 비대위들을 설득하기 위해 설명회와 토의를 진행하고 있다. 이를 통해 의견이 오갔지만 각자의 주장이 접점을 찾지 못하고 서로 다른 입장 차이만 확인한 것으로 파악됐다.

비대위는 조합이 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」을 위반해 사업비를 터무니없이 높여 사업성을 떨어뜨렸으며, 조합의 계약 사항을 면밀하게 점검한 결과 곳곳에서 시공자와의 계약이 불합리하다고 주장한다.

총회를 약 일주일 남긴 상황에서 비대위 측은 “앞서 사업성 분석과 조합 문의를 통해 늦게 매수했지만, 높은 비례율 등의 성과를 기대한 것이 사실”이라며 “관리처분 절차 이전에 예상보다 감정평가가 더 잘 나오고 비례율이 좋아 감정평가 대비 권리가가 많이 오를 것으로 예상했으나, 관리처분계획(안)에서 조합원 분양가격이 오르고 당초 제안했던 시공자의 가계약과 본계약의 내용이 터무니없이 다르다”라고 밝혔다.

이어서 “내손다구역은 사업성이 좋아 전국에서 재개발 투자를 전문으로 한다는 전문가들이 운집한 곳 중 하나인데. 관리처분계획 수립 전 감정평가 관련 내용을 보면 조합에서 제공한 관리처분계획(안) 내용에 포함된 조합원의 1인당 부당한 분담금 평균금액이 7200만 원이다. 관리처분총회를 개최하지 말아야 한다”라고 덧붙였다.

반면, 조합 측은 이런 상황에서 총회를 무산시키고 조합원 분양가를 조정한다는 것은 불가능하며 사업 지연에 따른 피해가 고스란히 조합원에게 돌아간다는 입장이다.

한 법조계 전문가는 “지금까지의 과정은 도시정비법에 따라 의왕시가 선정한 2개 감정평가기관이 평가해 결정한 것으로 지금 와서 의도적으로 조정할 수 없다”면서 “조합원 분양가를 정하는 감정평가는 어차피 정해진 규칙과 절차에 따라 하는 것으로 설령 다른 평가사가 와서 다시 해봤자 현재의 조합원 분양가와 크게 달라질 것도 없다”라고 해석했다.

아울러 그는 “백번을 양보해 조합원 분양가를 변경하더라도 비례율도 같이 움직이기 때문에 조합원이 부담하는 금액은 현재와 대동소이할 것으로 판단된다. 즉, 조합원 분양가를 바꾸면 조합원에게 좋다는 주장은 그럴듯해 보이지만 실제는 일어날 수도 없고, 아무 효과도 없는 허상일 뿐이다”라고 귀띔했다.

또한 해당 구역 공사비 협상도 주변 관리처분ㆍ분양 단지 대비 동일 수준, 동일 시점 적용 시 최저 수준이기 때문에 당초 시공자 제시안보다 낮은 금액으로 이뤄졌다고 조합은 밝혔다.

주요 공사 및 마감재 수준 변동 내역을 살펴보면 공사도급 계약(2015년) 대비 이번 계약(2018년)은 조합원 특별 제공 혜택이 다른 조합과 달리 2주택 신청 조합원에게도 발코니 확장과 입면분할창, 엔지니어드스톤 상판, 하이브리트 쿡탑을 무상으로 제공하는 등 그 혜택이 대폭 늘거나 상향 조정됐다. 또한, 성공적인 분양을 위해 일반분양 아파트에도 요즘 트렌드에 맞는 마감재를 추가했다.

조합 측은 공사비 증가에 따라 공사 및 마감재 수준 상향을 시공자에게 강력히 요청한 바 있고 이는 최근 주변 사업지의 마감 수준을 체크해 협상한 결과로 파악됐다.

내손다구역 한 조합원은 “비대위에서 주장하는 대로 관리처분총회가 무산될 경우 사업 지연에 따른 사업비 증가, 금리 인상 기조로 금융비용 증가, 단지 노후화에 따른 관리비 증가 등 결국 조합원 분담금만 늘어난다”라며 “아울러 의왕ㆍ안양 지역에서 비교적 먼저 일반분양을 공급할 수 있는 기회를 놓칠 경우 공급 과잉에 따른 가치 하락과 청약 미달로 인해 수익이 줄어들 수 있다”고 토로했다.

정부의 부동산 규제 속 ‘사업 지연→분담금 폭탄’ 경고

일부 조합원들의 우려와 같이 현재 정부는 부동산시장을 안정시키기 위해 규제 정책으로 일관하고 있다. 만약 내손동 일대까지 규제 대상으로 지정될 경우 이곳의 사업은 발목을 잡힐 수 있다. 앞서 9ㆍ13 부동산 대책이 나온 이후 과천시(투기과열지구)와 안양 동안구(조정대상지역) 등은 지정 이후 대출조건 강화, 세제 강화, 입주권 전매 제한 등 규제에 걸렸고, 2016년부터 예고 없이 등장한 수많은 부동산 대책들을 보면 언제 또 다른 규제가 불시에 시행될지 예상할 수 없기 때문이다.

주변 지역 아파트 공급도 변수로 작용한다. 내손다구역의 2020년 분양 일정에 차질이 생길 경우 다른 지역과 일반분양 경쟁을 치러야 한다. 결국 미분양에 따른 막대한 재산상 피해는 조합원 분담금으로 돌아온다.

이를 입증하듯 의왕시의 경우 인근 내손라구역(2180가구)부터 오전다구역(3494가구), 고천나구역(1800가구) 등 1만544가구가 2021년까지 분양이 예정돼있고, 안양은 덕현지구(2960가구), 뉴타운맨션삼호(2812가구), 비산초교주변지구(2604자구), 임곡3지구(2367가구) 등이 내년부터 2021년까지 일반분양에 나서는 상황이다. 즉, 약 3만여 가구 공급에 따른 치열한 경쟁에서 우위를 점하기 위해선 빠른 사업 추진이 필수적이다.

또 다른 제보자는 “가장 쟁점이 되는 사항은 사업을 정상적으로 진행해야 조합 운영비 절감, 기간 단축에 따른 사업ㆍ금융비용 절감, 노후시설 보수 비용 절감으로 분담금이 줄어들게 된다는 점”이란 지적과 함께 “비대위가 주장하는 것처럼 총회 연기 등이 이뤄지면 주변 지역과 경쟁 시 일반분양 수요를 선점할 수 없고, 현재 부동산 비규제 지역인 우리 구역의 인기가 꺾이게 된다. 이와 더불어 단지 슬럼화에 따른 재산권 행사 제약, 빈집의 증가로 심각한 사고 사업장으로 이미지가 추락할 것”이라고 강조했다.

그는 마지막으로 “비대위의 주장들에 대해서 그들도 조합원이기 때문에 조합이 반영할 여지는 있다. 하지만 조합원들께서는 콩고물을 찾아 갈등을 부추기는 전문 업자와 이권에 눈이 먼 부동산 관계자들의 진심이 과연 무엇인지 헤아려주셨으면 한다”고 덧붙였다.

한 부동산 전문가는 “내손동 일대가 규제지역이 될 수도 있고, 안될 수도 있기 때문에 다른 어떤 규제가 발생할지 장담할 수는 없다. 그러나 만약에 규제가 적용될 경우 사업 진행이 늦은 조합은 이주부터 분양까지 피해가 막심하고 이를 되돌릴 길이 없다”라면서 “업자-브로커의 감언이설에 속아 사업을 지연시켰던 많은 사업장이 정확한 증거 제시가 아니라 의혹 제기 식으로 조합원들이 선동 당했던 점을 유의해야 한다. 겉으로는 조합원들을 위하는 일이라고 하지만 그들이 이제껏 활동했던 조합들이 내분에 휩싸여 부동산 규제를 떠안았던 것을 조합원들은 알아야 한다”라고 말했다.

업계 “업자에 휘둘린 책임은 조합원의 눈물로 돌아올 것”

문제를 해결하고자 나선 조합 집행부 관계자들과 이곳의 일부 조합원들은 현 상황에 대해 정확한 판단을 해야 한다는 주장을 펼치고 있다.

내손다구역에 출현한 업자들의 주장을 면밀히 살펴보면 전국의 정비사업지를 돌아다니며 자신이 운영하는 카카오톡 단체방, 인터넷 카페나 주민 설명회 등을 통해 밝혔던 내용의 복제판이라는 게 이를 접한 전문가들의 중론이다.

한 도시정비업계 관계자는 “마치 내손다구역 조합에 엄청난 비리와 문제가 도사리고 있고, 조합원들이 집행부를 몰아내지 않으면 엄청난 피해를 입을 것처럼 묘사하고 있다”며 “하지만 그들의 주장대로 비리가 만연하고 문제점이 존재한다면 조합 집행부가 이제껏 법적 책임에서 자유로울 수 없었을 것”이라고 꼬집었다.

그는 이어 “이런 식으로 조합원들을 선동하고 해당 조합을 혼란에 빠지게 만든 사례는 쉽게 찾을 수 있지 않은가”라고 되물었다.

이와 관련해 한국주택문화연구원 관계자는 “설령 업자들이 이권 개입에 대한 욕심 없이 순수하게 조합의 문제를 지적하고 개선을 위한 것이라 해도 그로부터 빚어진 갈등과 거기서 비롯된 피해는 고스란히 조합원들의 몫으로 남게 된다”며 “내손다구역 조합원들 스스로가 업자들이 무책임하게 내뱉는 말에 휘둘릴 것이 아니라 사업의 본질을 깨닫고 무엇이 진정 자신들의 이익에 합당한 길인지 신중하게 생각해 볼 필요가 있다”고 설명했다.

익명을 요구한 부동산 전문가 역시 “지금까지 업자들이 지나간 자리에는 불신과 갈등만이 남아 해당 사업을 산으로 가게 만들었다는 교훈을 잊지 말아야 할 것”이라며 “이제까지 피해를 본 것으로 알려진 현장만 해도 그 수를 양손으로 헤아리기 힘든 만큼 피해 구역은 언제든지 탄생할 수 있다는 점에서 조합원들의 각별한 주의가 필요하다”고 강조했다.

이와 같이 업자의 꾸준한 활동에 대한 경고와 그를 비난하는 목소리 또한 점점 거세지고 있는 가운데 한쪽에서는 내손다구역 재개발 조합원들의 현명한 대처를 주문하는 목소리에 무게가 실리고 있어 과연 어떻게 난제를 풀고 새로운 도약을 이끌어 갈지 귀추가 주목된다.

▲ 내손다구역 일대. <사진=아유경제 DB>

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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