▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

금년 정부의 부동산 정책은 성공적이라 평할 수 있을 것이다. 이는 수도권 등의 부동산 투기를 잠재우고 안정적인 공급가격을 유지할 수 있는 토대를 구축했다고 할 수 있기 때문이다. 더군다나 정부가 도시재생 뉴딜사업 등을 통해 주택 공급을 주도할 수 있어 장래에 주택 공급도 안정적이라 할 수 있다.

하지만 부동산시장은 정부의 정책이 성공적이라 단정할 수 있을 정도로 우호적이지 못하기 때문에 한 해 동안의 정부 부동산 정책을 되돌아보는 것이 향후 부동산시장을 가늠하는데 도움이 되리라 본다.

정부는 주도성장이라는 피켓을 내걸고 경제성장의 지표를 올리는데 야기되는 문제들을 줄곧 세금으로 봉합하는 모양새를 유지하여 왔다. 그리고 이는 부동산 정책에도 반영되어 정부가 직접 시장에 개입하는 폭을 더욱 넓혀 왔던 것이다. 그러면서 정부는 서민들을 위한 공공주택의 공급을 늘리기 위한 정책들을 쏟아내며, 일반대중의 수요에 맞는 주택에 대해서는 투기를 조장한다는 명분을 내세워 강한 통제를 해왔다. 

정부가 추진해 온 주요 시책으로 먼저 주택 공급 측면에서 정부가 직접 시장에 개입하여 주택을 공급한다는 것이다. 정부가 시장에 개입하여 주택을 공급하는 형태는 다양하지만 일반적으로 「도시개발법」에 의한 공영개발이라 할 수 있을 것이며, 최근의 관심사는 단연 도시재생 뉴딜사업이라 할 수 있다.

다음은 대출을 규제한다는 것이다. 일반적으로 금리를 인상하는 것보다 대출 요건을 까다롭게 하여 대출을 제한하는 것이 효과적이라 할 수 있으며, 심지어 「주택법」에 따라 지정된 투기과열지구에 소재하는 주택으로서 실제 거래가격이 3억 원 이상인 경우 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획을 신고하도록 하고 있다. 마지막으로 주택유지시책이라 할 수 있으며, 주택의 보유요건 및 보유기간을 제한한 바 있다.

정부의 다양한 시책들로 말미암아 부동산시장은 안정적인 국면에 접어들었다 할 수 있다. 하지만 정부의 정책은 몇 가지 측면에서 성공적이라 단정하기에는 문제가 있다. 먼저 공급 측면에서 보면 정부가 주택 공급을 주도하는 경우 수요에 비해 공급이 장시간 소요된다는 점을 간과하고 있을 뿐만 아니라 정책의 일관성이 결여되는 경우 공급의 불균형으로 인하여 시장에서의 주택가격은 예측한 것보다 더 높은 가격에 거래될 수 있다는 점이다. 더불어 가격을 지속적으로 통제하는 경우 주택의 질이 나빠지거나, 임대주택인 경우 원하는 주택을 구할 수 없어 시장의 혼란이 야기될 수도 있다. 따라서 주택 공급은 공공주택이 갖는 특성을 반영하여 민간에서 공급되는 주택까지 정부가 통제할 필요는 없다는 것이며, 이를 시장에 맡겨두어야 한다.

다음으로는 지역 및 소득 간 격차가 심해졌다는 것이다. 먼저 지역 간 격차를 분석해보면 수도권과 지방의 특정지역을 제외하고 주택가격이 지속적으로 하락할 뿐만 아니라 미분양아파트가 속출하고 있다. 민간이 주택을 건설할 경우 장래 예측을 통해 주택 공급 계획을 수립하고 주택을 건설하는데, 건설된 주택이 분양되지 못한다는 것은 계획에 근본적인 문제가 있지 않는 한 정부의 주택 정책에 문제가 있다는 것을 의미한다고 볼 수 있다. 그런데 정부는 민간주택의 공급 과잉 등을 무시한 채, 무주택자 등의 주택 공급을 위해 정부가 공급을 주도하려 한다. 심지어 정부가 신축한 주택을 일반분양하는 것은 미시적인 측면에서의 이익추구형 정책이라 할 수 있으며, 정부가 미분양주택에 대한 정책을 새롭게 강구한다는 것 자체가 문제다. 또한 소득 격차에 따른 주택 수요를 무시한 정부 정책이라는 점이다. 대한민국 국민이라면 누구라도 주거 이전의 자유를 가져야 하고 재산권은 보장되어야 한데 실질적으로 민간이 공급하는 주택의 질을 정부가 간접적으로 통제한다면 국민은 선택의 폭을 넓힐 수 없고, 주택을 소유할 자유를 제한 받게 된다.

마지막으로 정책의 일관성이라 할 수 있을 것이다. 굳이 입증할 필요도 없이 부동산가격은 부침을 반복하여 왔으나 종국에 가서는 가격이 상승한다는 것이 정설이다. 현재의 부동산시장을 분석하였을 때 안정적이라 할 수 있으나, 지방에서는 미분양이 발생하는 등 지역 간 격차는 점점 심해지고 소득 차이에 따른 주택의 질의 차이도 심해지는 상황이다. 이에 정부는 부분적으로 규제를 완화하든가 아니면 맞춤형 정책을 강구하여야 할 상황이 가까워지고 있다. 따라서 정책의 일관성 확보가 무엇보다 중요하다 할 수 있는데, 정치적인 이념 등에 따라 부침이 심하다는 것이 문제라면 문제다.

부동산시장은 시장에 맡겨두어야 함은 지극히 당연하다 할 수 있으나, 정부가 거시적인 측면보다는 미시적 차원에서 부동산 정책을 강구하여 시행함에 따라 국내 부동산 경기는 널뛰기를 하고 있다고 봐도 무방할 것이다. 따라서 향후 부동산시장은 당장 내년조차 예측하기가 쉽지 않다. 정부가 성공적이라 자평할 수도 있는 작금의 부동산시장 상황은 결코 우호적이라 할 수 없는바, 정부 실패의 요인 중에서 대표적인 것은 지역 간 격차라 할 수 있을 것이며, 이는 현 정부 정책의 일관성을 어렵게 만들 수 있다.

시장은 시장논리에 따라 움직여야 하고 정부의 개입은 최소한에 국한되어야 한다. 그런데 최근 정부의 부동산 정책을 면밀히 들여다보면 정부의 개입 없이는 존재할 수 없는 정책들을 시행하고 있다. 단, 올 한 해 부동산시장 상황이 실패라 단정하기에는 성공적인 면도 공존하고 있는바, 성공적인 요인은 살리고 부정적인 요인을 제거할 수 있는 정책을 강구한다면 내년의 정책 방향은 분명하다.

따라서 내년 부동산시장에 있어 정부는 맞춤형 정책을 시행하여야 할 것이며, 이를 위해 정부는 지엽적인 요소를 최대한 축소하면서 전국적으로 적용되는 규제는 정비사업지의 사업성을 상향시킬 수 있도록 완화 또는 폐지되어야 한다. 다시 말하면 옆구리를 땜질하는 정책이 아니라 사전에 예방하는 사전적 정책, 부동산시장을 활성화시키면서도 투기를 잡는 정책이 필요한 시기다.

결론적으로 올해 부동산시장이 부침을 반복한 시기였으며, 정부는 정부가 원하는 목표를 일정 부분 달성하였다 할 수 있으나 근본적인 문제에 있어 간과했던 부분을 보완하지 않는 한 정책은 실패로 귀결될 수 있다는 것을 보여준 한 해라 생각한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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