■ 투기과열지구 추가 지정 ‘임박’에 관련 법령해석에 관심 ‘증가’

지난해 정부가 8ㆍ2 부동산 대책을 발표하고 투기과열지구를 지정함에 따라 사업 지연 등에 대한 피해를 최소화하기 위한 관련 법령해석 및 판결에도 관심도가 커졌다. 지난 18일 정부는 모든 지역을 대상으로 하되 서울 등 투기과열지구(투기지역 포함)는 상대적으로 부동산시장이 안정된 지역의 중ㆍ소규모사업과 공공기관 추진사업 위주로 추진키로 밝혀 업계의 이목이 더욱 집중될 전망이다.

투기과열지구 내 재건축 주택 소유권 일부 양도해도 양도인은 조합원 자격 있다

지난 4월 16일 법제처는 민원인이 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 주택을 단독으로 소유하고 있는 자로서 구 「도시 및 주거환경정비법(2018년 2월 9일 시행 전ㆍ이하 구 도시정비법)」 제19조제1항에 따라 재건축 조합의 조합원 자격을 가진 자가 그 조합설립인가 후 해당 주택의 소유권 일부를 조합원이 아닌 제3자에게 양도해 양도인과 양수인이 해당 주택의 소유권을 공유하게 된 경우, 그 양도인은 조합원 자격을 가지는지 문의한 것에 이같이 회답했다.

법제처는 이 같은 회답을 한 이유로 “구 도시정비법 제19조제1항에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때, 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 때의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다”고 설명했다.

또한 “양도인의 경우에는 조합원 자격에 관한 원칙 규정인 구 도시정비법 제19조제1항에 따라 조합원 자격 취득 여부를 판단해야 할 것인데, 이 사안에서 양도인과 양수인은 재건축사업의 주택을 공유하고 있으므로 같은 항 제1호(건축물의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때)에 해당해 양자를 대표하는 1인이 조합원 자격을 가지는 것이 원칙이라고 할 것이나, 양수인의 경우 앞서 살펴본 바와 같이 도시정비법 제19조제2항 본문에 따라 조합원(대표 조합원) 자격 취득이 제한되므로, 결국 이 사안에서는 양도인이 대표 조합원의 자격을 가진다고 봐야 할 것”이라고 덧붙였다.

■ 구역 내 종교시설과의 협의 ‘물꼬’될까? 관련 판결 ‘눈길’

도시정비사업을 진행하면서 부딪칠 수밖에 없는 어려움 중의 하나가 사업 대상인 구역 내 교회 및 상가와의 협의 진행이 원활하지 못할 때이다. 이 가운데, 구역 내에 있는 교회라도 무허가건축물로 들어섰다면 조합원 지위를 인정할 수 없다는 판결이 나와 일부 조합의 시름을 덜어줄 전망이다.

도시정비사업 구역 내 무허가건축물 교회라도 조합원 지위 인정 안 된다!

최근 도시정비업계 소식통 등에 따르면 서울행정법원 제11부(부장판사 박형순)는 서울의 A교회가 한 재건축 조합을 상대로 낸 조합원 지위 확인 소송에서 원고 패소 판결을 내린 바 있다.

특히 법원은 무허가건축물은 원칙적으로 관련 법령에 의해 철거돼야 한다며 이를 인정하지 않았다. 재판부는 “무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여해 재건축사업 시행으로 인한 이익을 누리게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 돼 위법하다”며 “원고가 교회 건물과 그 부속 토지 등 450여 ㎡를 소유하고 있는 사실이 인정되지만 이 사건 교회 건물은 무허가건축물인 점이 인정돼 원고에게는 원칙적으로 조합원 자격이 없다”며 조합의 손을 들어줬다.

■ 재건축사업 대상지의 상가 관련 판결은?

대규모 재건축사업에서 구역 내 상가와 원활한 합의가 이뤄지지 못해 공동주택과 상가 구분 소유자들이 서로 독립해 재건축을 추진하게 되는 독립정산제에 대해서도 총회에서 철회 및 변경할 수 있다는 판결이 나와 많은 조합들에게 유용한 사례가 될 전망이다.

독립정산제 채택했어도 총회 결의 이후 총회에서 철회 및 변경했다면 ‘가능’

지난 3월 13일 대법원 제3부는 관리처분계획 취소 청구의 소송에서 관리처분계획을 수립할 때 업무협약에 따라 상가협의회의 해당 사건 상가관리처분계획을 반영해야 할 의무가 있다고 판단해 관리처분계획 중 상가관리처분계획과 배치되는 부분은 위법하다고 판단한 부분을 파기환송하고 사건을 원심(서울고등법원)으로 돌려보냈다.

재판부는 “독립정산제는 조합의 비용 부담과 관련되기 때문에 조합원 2/3라는 특별 다수의 동의 요건을 갖췄는지를 살펴봐야 하고 나아가 피고가 종전에 채택한 상가 독립정산제의 내용을 철회ㆍ변경해야 하는 객관적 사정과 필요가 존재하는지, 그로 인해 피고가 달성하려는 이익은 무엇인지, 상가 독립정산제의 일부 철회ㆍ변경에 따라 상가조합원들이 받은 이익은 어느 정도의 보호 가치가 있으며 그 침해 정도는 어떠한지, 피고는 상가 독립정산제의 존속에 대한 상가 조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위해 어떤 노력을 기울였는지 등을 고려해서 관리처분계획 중 상가 독립정산제와 일부 배치되는 부분이 신뢰보호원칙에 위반되는지 판단해야 한다”며 “하지만 원심은 이를 고려하지 않고 상가협의회 계획을 반영해야 한다고 판단해 원심 판단에는 관련 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 결론 내렸다.