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[아듀 2018] ‘여의도ㆍ용산 개발 마스터플랜’ 보류에 ‘35층 규제’까지 내년에도 관심 예고

[아유경제=김진원 기자] 올해 연이은 규제와 더불어 박원순 서울시장이 천명한 여의도ㆍ용산 개발 마스터플랜 보류 역시 부동산 업계의 이슈였다. 

박 시장은 올해 7월 10일 싱가포르 출장 중에 “여의도와 용산을 통으로 재개발할 것”이라며 여의도와 용산구 일대에 ‘신도시급’ 개발을 통해 핫플레이스를 구축하겠다는 계획을 선언했다. 이른바 ‘여의도ㆍ용산 개발 마스터플랜’이다.

여의도ㆍ용산 개발 마스터플랜 결국 보류
서울시 35층 규제 내년 완화 여부 ‘초미의 관심사’

박 시장의 여의도ㆍ용산 개발 발언 이후 집값이 용산ㆍ여의도 등을 중심으로 호가가 급등하며 다시 꿈틀거렸고, 그 여파가 강남 등으로 다시 번져갈 조짐을 보였다.

이에 김현미 국토교통부 장관은 “대규모 개발계획은 부동산시장에 미치는 영향이 크고 중간에 좌초될 경우 파급효과가 큰 만큼 중앙정부와 긴밀히 논의돼야 실현 가능성이 높다”며 박 시장이 밝힌 여의도ㆍ용산 개발계획에 제동을 걸었다.

결국 박 시장은 “서울의 부동산 가격 상승의 촉매제가 돼 중단한다”며 주택시장이 안정될 때까지 여의도ㆍ용산 개발계획 발표와 추진을 보류하겠다는 견해를 밝히며 진화에 나섰다.

개발 보류에 대한 일각의 비난이 일자 박 시장은 “여의도나 용산 지역이 난개발되면 곤란하기 때문에 전체적인 마스터플랜이 필요하고 그에 따라 개발되는 것이 좋겠다는 발언을 했다”며 “하지만 여의도와 용산 개발이라는 앞의 한 줄만 보도되는 바람에 부동산 가격 상승의 촉매제가 됐고 그래서 해당 개발계획을 보류한 것”이라고 해명했다. 박 시장은 추후 정부와의 긴밀한 협의를 통해 진행하겠다는 입장이다.

한강변 35층 제한 역시 재건축 관련 규제에 있어 빼놓을 수 없는 주제였다. 박 시장은 한강변 주거지역 내 아파트는 최고 35층까지만 허용하는 35층 가이드라인 등을 재건축에 대한 규제로 둔 바 있다.

서울시는 현재 한강변 재건축 추진 단지를 대상으로 도시계획 원칙인 ‘2030서울플랜’과 한강변기본관리계획에 따라 일반주거지역에서 35층 이하를 적용하고 있다. 이에 따라 재건축 ‘최대어’ 강남구 은마아파트는 49층 재건축을 고집하다 서울시 심의에서 번번이 퇴짜를 맞고 35층 재건축으로 방향을 선회했다. 또한 반포주공1단지 등도 고층 아파트 건립을 포기했다.

마침 서울도시기본계획 재정비가 임박함에 따라 서울시가 현행 35층인 주거용 아파트 최고 층수 규제를 손봐야 한다는 지적이 나왔다. 

서울도시기본계획은 20년을 기준으로 수립된 다음 5년마다 타당성, 상황 변화 등을 반영해 재정비하도록 돼 있다. 박원순 서울시장은 2014년 ‘2030 서울도시기본계획(이하 2030 서울플랜)’을 발표했으며 2019년 재정비 연한을 맞게 된다.

이에 서울시는 내년 서울도시기본계획 재정비 절차에 착수해 빠르면 2020년 ‘2040 서울도시기본계획(가칭ㆍ이하 2040 서울플랜)’을 수립하겠다고 지난달(11월) 밝혔다. 시는 우선 내년까지 2040 서울플랜 사전기획을 진행한다는 방침이다. 먼저 사전자문단을 구성해 핵심이슈를 선정한 뒤 부문별 계획을 수립하며, 2020년에는 생활권계획을 재정비하고 자치구와 국토교통부(장관 김현미) 협의를 거칠 예정이다.

이를 위해 시는 최근 서울연구원과 서울시청 서소문별관에서 ‘서울의 도시변화와 도시기본계획 재정비 방향’ 토론회를 개최했다. 토론회에서는 재정비를 앞둔 2030 서울플랜의 운영상 문제점과 수립 방식 등을 다뤘다.

이 가운데 강남구(청장 정순균) 역시 2030 서울플랜이 재정비되는 내년을 기회삼아 재건축 규제 완화에 나서겠다는 의지를 내비쳤다.

강남구는 서울시 35층 층수 제한을 개선하겠다는 방침이다. 정순균 구청장은 “층고 문제를 결정할 당시에는 강남구와 서울시의 갈등이 심한 탓에 정작 당사자인 강남구 주민들은 의견 수렴에 참여하지 못했다”며 “이번에는 서울시와 잘 협의해 주민 의견이 충분히 반영된 절충안이 나올 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 밝혔다.

이는 신연희 전 강남구청장이 서울시와 끊임없이 대립각을 세운 것과 달리 같은 당 소속인 박 시장과 소통 및 협력을 강화해 강남구의 숙원인 층수 규제 등 재건축 문제를 풀어나가겠다는 뜻으로 풀이된다.

규제 완화 분위기가 조성되자 압구정5구역(한양 1ㆍ2차)은 2030 서울플랜 재정비를 계기로 ‘최고 50층’ 및 ‘최고 35층’ 아파트 재건축 안을 모두 검토하는 것으로 알려졌다. 고가 신축 아파트 수요가 확실할 것으로 기대되는 지역에선 초고층 아파트를 바라는 주민이 많아 이 같은 논의가 늘어날 수 있다.

강남구 관계자는 “한강변에서 튀어나온 지형에 있는 압구정을 35층으로 막아버리면 고만고만한 건물 밖에 지을 수 없다”며 “획일적으로 정할 것이 아니라 지역 여건에 맞춰 층 높이 등을 달리할 필요가 있다”고 말했다.

업계 한 전문가는 “강남구로선 압구정 개발 방향을 결정지을 지구단위계획은 물론, 그 상위 계획인 도시기본계획까지 유동적인 상황에서 먼저 이번 용역 결과로 주도권을 쥘 수 있는 기회가 될 것”이라고 설명했다.

서울시, 층수 규제 입장 변함없어
관계자 “제한 풀면 무분별한 건축으로 시장 과열될 것”

하지만 서울시는 층수 규제를 유지한다는 입장이다. 서울시 관계자는 “층고 기준은 도시기본계획에서 고심한 끝에 결정한 것”이라며 “계획이 재정비되는 내년에도 이를 변경할 수 없다는 게 원칙”이라고 설명했다.

이어 “아파트 층수 제한을 풀면 무분별한 고층 아파트 건립으로 시내 경관을 해칠 뿐 아니라 시민 조망권을 침해하고 재건축ㆍ부동산시장을 과열로 몰아넣는 원인이 될 수 있다”고 지적했다.

아울러 35층 규제는 개발보다 보존을 강조하는 박 시장의 도시계획에 대한 철학적 뿌리와도 깊이 닿아 있다. 3선에 성공한 박 시장은 지난 7월 2일 취임 기자회견에서 “한강변 재건축 35층 층고 제한은 서울시장이 아닌 시민들이 스스로 직접 결정한 것이므로 (보편적 합의과정을 거친 만큼) 이를 쉽게 바꾸기는 힘들다”고 밝혔다.

한강변 일반주거지역의 35층 높이 제한이 획일적인 아파트를 양산한다는 지적에 대해서도 “35층 제한은 최고법정도시계획인 2030 서울플랜에 나와 있는 것으로 쉽게 바꾸기 어렵다”며 기존 입장을 되풀이했다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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