▲ 올 한 해 도시정비업계는 초과이익환수제, 안전진단 강화 등 각종 규제 정책들로 넘쳐났다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 2018년은 한마디로 ‘종합규제세트’로 요약할 수 있다. 재건축초과이익환수제도, 안전진단ㆍ각종 세제 강화, 9ㆍ13 대책 등 과열된 부동산시장을 진정시키기 위한 정부의 대책들이 줄을 이었다. 

초과이익환수제 시행ㆍ안전진단 기준 강화로 ‘압박’
전문가 “재건축 부담금으로 사업 지연→주택 공급 저하”

올 한해 도시정비업계의 최대 이슈는 누가 뭐래도 ‘재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)’다. 

초과이익환수제는 재건축 추진위구성승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도다. 이를 쉽게 얘기하면 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 금액으로 결국 개발이익의 사유화를 막고 재건축 가격 안정화를 도모하겠다는 취지로 만들어진 제도다.

사실 이 제도는 2006년 수도권부터 도입됐지만 몇 사례만을 남기고 유예된 이후 올해 1월부터 다시 적용됐다. 지난해 12월까지 관리처분인가를 신청한 조합의 경우 부담금이 면제되고 그렇지 못했을 경우 재정적인 부담을 안게 된다. 때문에 업계에서는 과도한 부담금 산정이 재건축사업 추진 속도를 지연시켜 결국 공급 부족으로 인한 전세난 등을 부추길 것이라고 지적한다.

초과이익환수제를 적용할 경우 재건축 부담금 등의 여파로 사업 속도가 지연될 가능성이 높다는 논란은 꾸준히 제기돼 왔다. 기존에 대출을 많이 받은 조합원의 경우 금융비용과 부담금을 더하면 자칫 남는 게 없는 상황이 발생할 수도 있기 때문이다.

실제로 초과이익환수제의 영향력은 지대했다. 정부는 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금을 공개했는데 조합원 1인당 평균 부담액이 4억3900만 원으로 알려졌고 최고 8억 원이 초과할 예정이란 결과가 나오기도 했다.

서울 강남의 한 재건축 조합은 시공자와 시공 계약을 두고 조율 중이지만 여전히 난항을 겪고 있는 모습이다. 표면상 일부 공사비 부담 문제 때문이라지만 결국은 부담금으로 인한 사업 지연이라는 시각이 많다.

실제로 일부 조합들은 인근 단지의 부담금 추정액이 확정된 후 사업 진척에 대해 논의하기로 결정한 것으로 파악됐다. 부담금 예상액이 확정되기 전까지는 사업을 추진해서는 안 된다는 조합원들의 요구가 쇄도했기 때문이다.

강남구 일대 조합의 한 관계자는 “주민들의 의견을 수렴해 주변 단지의 부담금 예정액을 살피고 시공자 선정 여부를 결정할 것”이라며 “조합의 부담금 예상액 초과 여부에 상관없이 추후 활발한 논의가 요구된다”고 전했다.

도시정비업계 한 관계자는 “해당 단지들의 경우 의견 조율 기간이 꽤 길어질 것으로 예상돼 부담금에 대한 예측도 함께 늦어질 것으로 보인다”고 귀띔했다.

이를 두고 부동산 전문가들은 조합과 시공자 간 계약 내용에 대한 이견은 표면적 이유라며 재건축 부담금에 대한 우려로 사업을 서두를 이유가 없다는 조합들의 속내도 깔려 있다고 분석했다.

이와 관련해 공시가격에서 산정되는 재건축 부담금의 개발비용을 감정평가에 따른 시가로 기준을 바꿔야 한다는 의견이 제기돼 눈길을 끈다.

도시정비업계 한 전문가는 “개발이익은 실질적으로 귀속되는 규모로 산정돼야 한다. 개발비용 산정의 효율화와 관리 강화가 필요하다”며 “입체개발부과금 도입을 앞둔 상황에서 현행 부담금의 낮은 징수율은 심각한 문제다. 토지와 건물에 대해 부과하는 재건축 부담금은 감정평가로 산정하는 것이 타당하다”고 강조했다.

이어서 2월에는 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안정성의 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대하는 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책이 발표돼 이전보다 재건축을 향한 문이 좁아졌다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

붕괴 우려 등 구조적 결함이 없어 재건축 필요성이 명확하지 않은 경우도 그동안 90% 이상이 조건부 재건축 판정을 받으며 사실상 재건축이 가능했지만 이제는 옛말이 됐다. 좀 더 쉽게 설명하면 30년 이상 된 아파트라도 안전에 문제가 없으면 재건축이 허용되지 않는다.

이 같은 기준 강화로 심한 층간소음이 있거나 난방, 주차에 어려움이 있어도 재건축사업을 시행할 수 없게 됐다. 노후화가 심한 단지 중 안전진단을 받지 않은 양천구 목동 신시가지1~14단지ㆍ노원구 월계시영(미륭ㆍ미성ㆍ삼호)ㆍ마포구 성산시영 등이 재건축사업에 차질을 빚고 있다.

다주택자 양도세 중과 등 금융 규제 연타
9ㆍ13 대책ㆍ종부세 강화 이어… 정부 “시장 안정화 모색”

올 4월 1일부터는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행됐다.

양도세 중과를 피하려는 다주택자로 인해 3월까지의 아파트 매매 거래는 역대 1분기 기준 최대치를 기록했으나, 4월 이후 거래량이 큰 폭으로 줄며 2분기 거래량이 전년 동기 대비 49% 감소했다. 그러나 매물 잠김 현상은 수급 불균형을 야기했고 이는 곧 집값 불안의 불씨로 이어졌다.

또한 문재인 정부는 출범 이후 8번째 부동산 대책이자 가장 강력한 방안을 발표했다.

지난 9월 13일 당시 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 각 부처 장관들은 서울청사 본관에서 합동으로 브리핑을 열고 세제ㆍ금융ㆍ공급을 아우르는 ‘주택시장 안정대책(9ㆍ13 부동산 대책)’을 내놨다. 

정부는 2017년 ▲6월 19일 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안’ ▲8월 2일 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’ ▲10월 24일 ‘가계부채 종합대책’ ▲11월 29일 ‘주거복지로드맵’ ▲12월 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 등을 마련해 조정대상지역 추가 지정, 조정대상지역 내 청약, 담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제 강화와 더불어 부동산 임대업자 규제ㆍ등록을 명시했다.

이어 올해는 ▲7월 5일 ‘신혼부부, 청년 주거지원 방안’ ▲8월 27일 ‘수도권 주택 공급 확대 추진 및 투기지역 지정’ 등 총 7번의 부동산 관련 대책 등을 통해서 서민 주거와 주택시장 안정에 중점을 뒀다.

전세를 끼고 매입하는 이른바 갭투자 비중이 증가하고 투기 목적으로 임대사업자 대출, 전세대출 등이 악용되는 사례가 늘어난데 따른 실수요자들의 불안감으로 추경 매수 심리가 기승을 부리자 좀 더 강력한 대책을 내놓은 것이다. 

9ㆍ13 대책의 하이라이트는 종합부동산세(이하 종부세)다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 종부세 적용 최고 세율 3.2% 중과, 세부담 상한 150%에서 300%(이후 200%로 하향 조정)로 상향, 과세표준 3억∼6억 원 구간을 신설 및 세율 0.2%p 인상과 다주택자의 대출 규제 등이다.

앞으로 1주택자 공시가격 9억 원(시가 약 13억 원) 이하, 다주택자의 경우 공시가격 6억 원(시가 약 9억 원)을 종부세 과세에서 제외하고, 나머지 구간은 모두 당초 정부 계획보다 인상돼 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행대비 0.1~1.2%p 세율을 인상, 1주택자와 조정대상지역 외 2주택자의 경우에도 시가 18억 원이 넘을 경우 최고 세율을 2.7%까지 올렸다. 또, 과세표준 3억~6억 원 구간을 신설해 세율을 기존 0.5%에서 0.7%로 인상했다.

조정대상지역 2주택자의 경우 최근 수정 내용이 국회 본회의를 통과해 기존 발표한 300%에서 200%로 하향 조정(3주택 이상자는 300%)했고, 1세대 1주택자 장기보유 세액공제율을 15년 이상 보유 시 50%로 상향하기로 했다. 다만, 고령자 세액공제와 합해 최대 70%를 한도로 한다. 이 같은 종부세율은 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되며, 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거를 위한 재원으로 활용한다는 게 정부의 계획이다.

이외에 투기수요의 돈줄을 죄기 위한 다양한 금융 규제도 마련됐다. 

먼저 규제지역(투기지역ㆍ투기과열지구 조정대상지역)에서 집을 사려면 2주택 이상 다주택자의 경우 신규 구입을 위한 주택담보대출이 불가능하다(LTV=0). 아울러 1주택자도 이사ㆍ부모 공양 등의 실수요를 제외하고 주택 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지됐다.

규제지역 내 고가주택(공시가격 9억 원 초과) 구입의 경우에도 실거주 목적을 입증하지 않으면 주택담보대출이 허용되지 않는다. 무주택자가 주택 구입 후 2년 내 전입하는 경우, 1주택자가 결혼 등의 이유로 기존 주택을 최장 2년 이내 처분하는 조건 등만 예외적으로 허용된다.

아울러 이달 14일부터는 의료비ㆍ교육비 등 생활안정자금을 마련하기 위한 주택담보대출의 경우 2주택 이상 대상자는 10%p씩 강화된 LTVㆍDTI를 적용했다. 다주택자들이 투기를 위해 은행의 자금으로 집을 사는 행위들을 차단하겠다는 뜻이다. 

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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