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2018년 부동산시장 ‘10대 이슈’… 올해 전망은?
▲ 2018년은 정부가 부동산시장을 잡기 위해 총력전을 펼친 한 해다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 2018년 부동산시장은 말 그대로 ‘다사다난’ 했다. 집값 급등과 이를 잡기 위한 정부의 부동산 대책이 쏟아졌기 때문이다. 이에 본보는 지난해 부동산시장을 움직인 10대 뉴스를 정리하고, 올해 시장을 전망해 봤다.

■ 초과이익환수제ㆍ안전진단 기준 강화 등 재건축 ‘압박’

지난해 초 부동산시장의 이슈는 재건축 규제였다. 2017년 8ㆍ2 부동산 대책으로 도입된 조합원 지위 양도 금지 조치에 이어 6년 만에 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)가 부활했다. 초과이익환수제는 재건축 추진위구성승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도다. 즉, 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 금액으로 결국 개발이익의 사유화를 막고 재건축 가격 안정화를 도모하겠다는 취지로 만들어진 제도다. 이어서 2월에는 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안정성의 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대하는 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책이 발표돼 재건축을 향한 문은 더욱 좁아졌다.

■ 시세차익 기대감 ↑ ‘로또 청약’ 열풍

정부의 분양가 규제로 서울 강남권 등 아파트 신규 분양가격이 시세보다 낮게 책정되고 시세차익에 대한 기대감이 커지면서 이른바 ‘로또청약’ 열풍이 불었다. 지난해 3월 분양된 서울 강남구 ‘디에이치자이개포’는 3.3㎡당 분양가가 4200만 원으로 낮지 않았지만 주변 분양권 시세가 3.3㎡당 5000만 원 넘게 형성되면서 ‘로또아파트’로 불렸다. 경기도 하남시 ‘미사역파라곤’은 분양가 상한제 적용으로 3.3㎡당 1400만 원대에 분양가가 책정돼 100대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록하기도 했다.

■ 다주택자 양도소득세 중과 시행

작년 4월 1일부터 다주택자의 양도소득세(이하 양도세) 중과가 시행됐다. 이에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 때 6~42%의 기본세율에 2주택자는 10%p, 3주택자 이상은 20%p를 추가 적용받는다. 양도세 중과를 피하려는 다주택자로 인해 지난해 3월까지의 아파트 매매 거래는 역대 1분기 기준 최대치를 기록했으나, 4월 이후 거래량이 큰 폭으로 줄며 2분기 거래량이 전년 동기 대비 49% 감소했다. 그러나 매물 잠김 현상은 수급 불균형을 야기했고 이는 곧 집값 불안의 불씨로 이어졌다.

■ ‘뜨거운 감자’ 후분양제 도입

지난해 6월 정부는 민간ㆍ공공부문에서 후분양제를 시행하겠다는 입장을 밝혔다. 후분양제는 실제 만들어진 아파트를 보고 분양을 결정할 수 있어 부실시공에 대한 위험이 줄어든다. 하지만 일각에서는 현 시세에 2년 뒤의 아파트를 매입할 수 있는 선분양제와 달리 금융 부담이 높아질 수 있다는 우려도 나온다. 가장 적극적으로 후분양제를 도입하는 곳은 경기도다. 내년부터 착공하는 공공분양 아파트에 후분양제를 적용하고 민간분양까지 영역을 넓힌다는 구상이다.

■ 남북관계 훈풍에 접경지역 ‘주목’

지난해 초 남북관계 화해의 서막을 연 평창 동계올림픽 때부터 북한 접경지에는 때 이른 봄바람이 불었다. 이후 이어진 남ㆍ북, 북ㆍ미 정상회담 등으로 전 세계가 대한민국과 북한의 관계에 주목했다. 경기 파주, 강원 고성 등 전통적으로 북한과 인접한 지역의 토지 거래가 활발해졌고 일부에서는 기획부동산까지 들어서기도 했다. 특히 경기 파주시의 경우 상반기 입주하는 아파트의 가격이 최대 1억 원 상승하는 등 호재에 민감하게 반응하는 모습을 보였다.

■ 신혼부부 특화형 공공주택 ‘신혼희망타운’

신혼부부 희망타운은 육아ㆍ보육 등 신혼부부의 수요를 반영해 건설하고 전량을 신혼부부에 공급하는 신혼부부 특화형 공공주택이다. 지난해 7월 5일 혼인 감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층의 주거불안을 해소하기 위해 정부가 2022년까지 163만 가구를 신혼부부와 청년에게 지원하는 것을 골자로 하는 ‘신혼부부ㆍ청년 주거지원 방안’이 발표됐다. 위례신도시와 평택 고덕신도시 등에서 10만 가구가 공급되고, 올해부터 생애 최초로 주택을 사는 신혼부부는 취득세를 50% 감면받는다.

■ 여의도ㆍ용산 개발 마스터플랜 결국 보류

박원순 서울시장은 지난해 7월 10일 싱가포르 출장 중에 “여의도와 용산을 통으로 재개발할 것”이라며 여의도와 용산구 일대에 ‘신도시급’ 개발을 통해 핫플레이스를 구축하겠다는 계획을 선언했다. 이른바 ‘여의도ㆍ용산 개발 마스터플랜’이다. 박 시장의 여의도ㆍ용산 개발 발언 이후 집값이 용산ㆍ여의도 등을 중심으로 호가가 급등하며 다시 꿈틀거렸고, 그 여파가 강남 등으로 다시 번져갈 조짐을 보였다. 이에 김현미 국토교통부 장관은 “대규모 개발계획은 부동산시장에 미치는 영향이 크고 중간에 좌초될 경우 파급효과가 큰 만큼 중앙정부와 긴밀히 논의돼야 실현 가능성이 높다”며 박 시장이 밝힌 여의도ㆍ용산 개발계획에 제동을 걸었다. 결국 박 시장은 “서울의 부동산 가격 상승의 촉매제가 돼 중단한다”며 주택시장이 안정될 때까지 여의도ㆍ용산 개발계획 발표와 추진을 보류하겠다는 견해를 밝히며 진화에 나섰다. 박 시장은 추후 정부와의 긴밀한 협의를 통해 진행하겠다는 입장이다.

■ 도시재생 뉴딜사업 99곳 선정

지난해 8월 31일 문재인 대통령의 대선 공약인 ‘도시재생 뉴딜사업’의 첫 대상으로 전국의 총 99곳이 선정됐다. 사업지는 약 70%(69곳)를 전국 시ㆍ도에서, 나머지 30%(30곳)를 중앙정부에서 선정했다. 17개 시ㆍ도별로는 ▲서울 7곳 ▲부산 7곳 ▲대구 7곳 ▲인천 5곳 ▲광주 5곳 ▲대전 3곳 ▲울산 4곳 ▲세종 2곳 ▲경기 9곳 ▲강원 7곳 ▲충북 4곳 ▲충남 6곳 ▲전북 7곳 ▲전남 8곳 ▲경북 8곳 ▲경남 8곳 ▲제주 2곳 등 총 99곳이다. 사업 유형별로는 ▲일반근린형 34곳 ▲주거지지원형 28곳 ▲중심시가지형 19곳 ▲우리동네살리기 17곳 ▲경제기반형 4곳 등이다. 서울에서는 동대문ㆍ서대문ㆍ관악 등 7개 자치구에서 제시한 7곳이 포함됐다. 종로구 세운상가(중심시가지형), 동대문구 장안평(경제기반형), 금천구 독산1동 우시장(중심시가지형) 등 3곳은 동대문구와 종로구가 ‘투기지역’으로 지정되면서 제외됐다.

■ 고강도 규제 쏟아진 9ㆍ13 대책 발표

문재인 정부는 출범 이후 8번째 부동산 대책이자 가장 강력한 방안인 9ㆍ13 부동산 대책을 발표했다. 9ㆍ13 대책의 하이라이트는 종합부동산세(이하 종부세)다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 종부세 적용 최고 세율 3.2% 중과, 세부담 상한 150%에서 300%(이후 200%로 하향 조정)로 상향, 과세표준 3억∼6억 원 구간을 신설 및 세율 0.2%p 인상과 다주택자의 대출 규제 등이다. 정부가 잇따라 내놓은 고강도 규제 정책으로 서울 및 수도권 일부 지역의 집값이 하향 안정세로 돌아섰고, 부동산시장 관망세가 두드러졌다.

■ 3기 신도시, ‘남양주ㆍ하남ㆍ과천ㆍ인천계양’ 확정

정부는 지난해 12월 19일 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’을 발표하고 ‘3기 신도시’ 입지도 공개했다. 이는 주택시장 안정을 위해 내놓은 9ㆍ21 주택 공급 대책의 후속 조치로 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 테크노밸리, 과천 과천지구 등 4곳에 3기 신도시를 건설하고 서울 등지 중ㆍ소규모 택지 37곳에 모두 15만5000가구의 주택을 공급하는 것을 골자로 한다.

부동산 전문가 70% “내년 집값 하락”

올해 부동산시장도 적잖은 변화가 예고된다. 지난해 급등했던 서울 및 수도권 집값을 잡기 위해 정부가 고강도 대책을 내놓은 가운데, 특히 세금 강화 정책이 대부분 올해부터 적용을 앞두고 있다. 다수의 전문가들은 올해 부동산시장을 하락세로 전망했다.

최근 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2019 KB부동산 보고서’에 따르면 부동산 전문가 112명을 대상으로 실시한 설문조사에서 올해 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 의견이 70.5%로 집계됐다.

하락 폭의 경우 1~3% 수준일 것이란 응답이 31.3%로 가장 많았으며, 이보다 큰 3~5%를 예상하는 비중도 17%였다.

지역별로는 비수도권 지역 주택시장 하락을 점친 응답이 87.5%에 달했고, 이 중 5% 이상 떨어지리라는 응답이 19.6%였다. 단, 수도권 집값 상승 전망은 58.9%로 다소 높았다. 올해도 주택매매 거래량이 올해보다 감소할 것이라는 전망은 64.3%로 집계됐다. 비수도권의 거래량 감소 전망은 77.7%였다.

이처럼 부동산시장이 얼어붙은 원인으로 정부의 부동산 대책과 국내 경기 침체 그리고 그간 과도했던 매매가 상승에 따른 부담감 등이 원인으로 지목됐다.

하락 전망은 KB 협력 공인중개사 512명을 대상으로 설문한 결과에서도 동일하게 나타났다. 이들 공인중개사 76.3%는 올해 전국 주택매매가격 하락을 점쳤다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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