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고척4구역 재개발, 시공자 선정 향해 ‘신호탄’ 쏴 올렸다!
▲ 고척4구역 재개발 전경. <사진=서승아 기자>

[아유경제=서승아 기자] 지난해 정부가 잇따라 발표한 부동산 규제가 이번 해에 시행이 예정돼 도시정비사업이 좀처럼 속도를 내지 못하는 가운데, 사업을 진행하면서 중요한 단계 중 하나인 시공자 선정에 시동을 건 구역이 있어 관계자들의 관심이 쏠린다.

그 주인공은 서울 구로구 고척4구역 재개발 조합이다. 이곳은 공공관리제도 대상 구역으로 지난해 사업시행인가를 받음에 따라 시공자 선정에 나설 수 있게 됐다.

2018년 12월 20일 구로구는 고척4구역 재개발에 대한 사업시행인가를 고시했다. 조합 계획에 따르면 이 사업은 구로구 고척동 148 일원 4만2207.9㎡를 대상으로 한다. 조합은 이곳에 건폐율 19.59%, 용적률 269.80%를 적용한 지하 4층~지상 25층 규모의 공동주택 10개동 983가구 및 부대복리시설 등을 신축할 계획이다.

주택은 전용면적 기준 ▲39㎡ 58가구 ▲49㎡ 90가구 ▲59A㎡ 438가구 ▲59B㎡ 87가구 ▲84A㎡ 246가구 ▲84B㎡ 24가구 ▲114㎡ 40가구 등으로 구성됐다. 분양 계획은 분양 835가구, 임대 148가구로 파악됐다.

해당 계획은 조합이 2018년 8월 10일 사업시행인가를 위한 정기총회를 개최해 성공적으로 마쳐 구로구에 사업시행인가를 신청한 데에 따른 후속 조치다.

[인터뷰] 고척4구역 박경순 조합장
“직접 ‘발’로 뛰는 측량이 조합원 이익으로 ‘결실’… 오는 4~5월 시공자 선정 ‘목표’”
“이미지 홍보보다 조합원 이익 우선시하는 시공자 선정할 것”

▲ 고척4구역 박경순 조합장. <사진=서승아 기자>

이처럼 사업시행인가라는 큰 열매를 맺을 수 있었던 배경에 대해 박경순 조합장은 “좋은 일은 어떤 형태로든 다 돕는다”며 “노후화된 주거환경을 쾌적하게 변화시킬 수 있도록 조합이 간절함을 담아서 사업을 진행하자 조합원들도 신뢰를 보내줘 오늘에 이를 수 있었다”고 답했다.

이에 본보는 이달 9일 조합 사무실을 찾아 박 조합장과 함께 이곳 사업에 대해 자세히 들어봤다.

- 그동안 진행된 사업 경과에 관해 설명해준다면/

우리 재개발사업은 2004년 6월 25일 기본계획 고시, 2004년 7월 14일 추진위구성승인, 2012년 5월 3일 정비구역 지정 요청서 반려, 2014년 3월 13일 기본계획 변경 및 정비구역 지정 이후 2016년 11월 8일 조합설립인가(동의율 78.89%, 토지등소유자 270명 중 213명 동의)를 받았다. 이어서 2017년 7월 4일 정비계획 경미한 변경, 2018년 8월 30일 정비계획 경미한 변경 및 지형도면 변경, 그달 31일 사업시행인가 신청(조합→구)을 거쳐 그해 12월 13일 정비계획 경비한 변경과 12월 20일 사업시행인가를 받고 오늘에 이르렀다.

- 사업에 대한 좋은 분위기를 형성하기 위해 조합이 마련한 특화책이 있다면/

측량업무나 교육환경평가를 위한 협력 업체 회의 등을 직접 참여하면서 발로 뛰어 하나하나 챙기고, 세입자조사를 업체에만 맡기지 않고 세밀하게 직접 다니면서 조사해 조합에 하나라도 이득이 되도록 노력했다. 특히 일반적인 측량을 통해 구역 면적을 결정하고 향후 아파트 준공 시 택지예정측량을 통해 사업을 마무리할 경우 대체로 구역 면적이 줄어들게 되는 일반적인 재개발사업을 진행하는 데 반해 우리 구역은 사업시행인가 시에 택지예정측량을 시행해 면적을 반영했다. 이에 기존 필지별측량에 대한 결과보다 면적 약 420㎡가 증가하는 결과를 도출해냈다. 이처럼 사업성을 매우 증가시켜 조합은 조합원들의 이익을 극대화했으며 향후 준공 시 면적 변경에 따른 문제점도 해소하게 했다. 이 같은 결실은 관계기관 설득과 수차례 측량을 거쳐 이룰 수 있었다.

- 사업시행인가를 위해 노력하고 있는 재개발ㆍ재건축 구역들에 조언해준다면/

택지예정측량을 시행하고 이 면적을 사업시행인가 시에 반영시킬 경우, 향후 준공 시의 면적 변경으로 인한 문제점을 미리 해결할 수 있도록 했다. 특히 일반적인 필지별측량결과와 택지예정측량의 면적이 다른 경우가 일반적인데, 이는 향후 준공 시에 면적이 변경될 경우 용적률의 변경이 문제가 될 소지가 많아 택지예정측량과 확정측량의 결과가 거의 같다는 점을 고려한다면 사업 완료 시의 문제점을 사전에 차단할 수 있도록 한 것이다.

- 시공자를 선정하면서 가장 중요시할 점은 무엇인지/

입찰에 참여하는 건설사가 제출한 입찰참여제안서를 중심으로 공정하고 깨끗하게 시공자를 선정할 계획이다. 입찰참여제안서에 제시된 공사비, 공사비 포함 항목, 조합원 특화 품목, 계약서 내용 등을 검토해 조합에 가장 이득이 되는 업체로 선정할 예정이다. 최근 정부 규제 등으로 인해 도시정비사업의 물량이 적어져 여러 구역에 대해 메이저급 건설사의 관심이 커지고 있는 것으로 알고 있다. 이에 조합은 건설사들에게 향후 입찰 시 입찰참여제안서에 공사비와 조합원 특화품목 등이 조합원들에 큰 도움이 될 수 있도록 비중을 두라고 일관되게 주문하고 싶다. 현재도 여러 건설사가 자신들의 브랜드를 조합원들에게 홍보하고 있지만, 이 같은 홍보와 비용을 입찰참여제안서에 반영해 저렴한 공사비 등으로 녹여내는 것이 우리 구역의 시공권을 가져가는 지름길이지 입찰도 시행하지 않은 상황에서 조합원들에게 이미지를 홍보하는 것은 시공권 경쟁에서 유리한 자리를 선점하지 못할 것이다.

- 정부가 잇따라 도시정비사업 규제책을 내놓고 있는 가운데, 이곳 사업에 적용되는 사항과 이에 따라 조합이 마련한 대응책이 있다면 무엇인지/

우리 구역은 이주비 대출 40% 이하, 1가구 2주택 이주비 대출 전면금지, 분양권 전매제한, 5년 내 재당첨제한 등 현재 정부에서 발표한 8ㆍ2 대책과 9ㆍ13 대책을 모두 적용받는다. 게다가 조합원 특성상 이주비 대출이 40% 이하라 이주를 할 때 기존의 세입자에 대한 보증금을 반환할 경우 조합원 자신들의 이주를 위한 대책이 사실상 전혀 없는 상태인 게 현실이다. 정부의 대출금 제한 정책은 대출금을 통한 제2의 주택구입자금을 제한해 1가구 1주택의 정책을 실현하고자 하는 목적임을 고려하더라도 우리 조합원들의 대출금 제한은 투기세력을 잡겠다는 정부의 정책 방향과는 무관하다. 이 같은 규제로 조합원 자신의 이주를 불가능하게 하는 악법이 될 가능성이 있다. 강남 재건축의 일부 문제점을 침소봉대해 현실적인 주거환경개선을 위한 도시정비사업의 원활한 진행을 막는 과다한 규제인 셈이다. 또한 1+1 분양을 「도시 및 주거환경정비법」에서 권장하고 있음에도 규제를 통해 이주비 대출과 중도금 대출을 모두 막음으로써 법에서 정하고 있는 2주택 분양자를 마치 투기세력으로 간주해 법을 믿고 재개발사업에 동의한 조합원들의 분양 신청을 근본적으로 금지하는 결과만 낳게 됐다. 이러한 규제책은 주거환경을 개선하고자 하는 선량하고 빈곤한 조합원들의 재정착을 막게 되는 결과가 우려되며 이주비ㆍ중도금 상환 능력이 없는 조합원들을 떠나게 만들고 현금을 대거 보유하고 있는 투기세력들이 조합원으로 참여할 수밖에 없는 구조를 만들고 있어 업계의 날카로운 비판들이 우리 구역에서 현실이 되고 있다. 정부는 규제보완책을 반드시 실행해야 주거환경개선을 신뢰하고 재개발사업에 동의해 참여한 조합원들을 보호할 수 있을 것이다.

- 시공자 선정 등 향후 사업 일정과 계획은/

현재 사업시행인가 후 시공자 선정을 위한 절차에 돌입해 물량내역서를 산출 중이며 향후 서울시 원가자문서비스를 신청해 공사비에 대한 적정성을 서울시로부터 보증받고 시공자 선정을 위한 입찰을 시행할 예정이다. 앞으로 조합은 올해 4~5월께 시공자 선정, 8월 조합원 분양신청 실시, 12월 관리처분인가를 위한 조합원총회 개최, 2020년 상반기 관리처분인가 및 이주 개시, 2021년 중반기 착공을 목표로 사업에 가속도를 더할 것이다.

▲ 고척4구역 재개발 조감도. <제공=해당 조합>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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