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도시정비사업 공사비 투명하게 검증한다!
▲ 서울시가 ‘공공지원 시공자 선정기준’을 고시하며 재건축ㆍ재개발 공사비에 대한 공공 검증을 의무화했다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 서울시가 재개발ㆍ재건축 공사비에 대한 공공 검증을 사실상 의무화해 업계의 관심이 집중되고 있다. 재개발ㆍ재건축 시공자가 대안설계를 제시하는 과정에서 공사비 증액이 비일비재하게 일어나 조합원 간의 갈등이 심화하자 이 같은 문제를 타개하기 위한 대책이라는 게 업계의 중론이다.

서울시, ‘공사비 적정성’ 논란 해소 의지
전문가 “조합과 시공자 간 갈등 최소화는 물론 비용 증가 억제 가능”

서울시가 지난해 12월 6일 ‘서울시 공공지원 시공자 선정기준 행정예고안’을 고시했다. 이에 따라 앞으로 한국감정원 및 각종 공공기관 등이 나서 공사비 검증 절차에 들어가게 됐다.

도시정비사업 과정에서는 시공자인 건설사는 조합에 원안설계가 아닌 대안설계를 제시하는 경우가 발생하게 된다. 이때 공사비의 적정성 논란과 함께 대안설계 적용 과정에서의 공사비 증액이 문제가 돼 관련 조합원들과의 마찰을 피할 수 없게 된다. 최악의 경우 시공자와 조합이 공사비 인상 폭에 대한 합의점을 못내 시공자 교체로 이어진다. 결국, 서울시가 투명하고 원활한 사업을 위해 관련 내용을 검증하는데 이른 것이다. 

이에 시는 조합의 공사예정가격 산정 단계에 검증 절차를 추가하는 것은 물론 수의계약 방식으로 전환할 때도 공사비 검증에 나선다는 계획이다. 

대안설계 제출 기준도 ‘경미한 변경’ 범위 내로 허용한다. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제46조에 명시된 ‘경미한 변경’은 ▲정비사업비 10% 범위 이내의 변경 ▲대지면적 10% 범위 이내의 변경 ▲사업시행인가 조건 부과 사항 이행에 따른 변경 ▲정비계획 변경에 따른 사업시행계획 변경 ▲조합설립인가 변경에 따른 사업시행계획 변경 등이다.

이에 대해 업계의 한 전문가는 “만약 변경되는 공사비에 대한 검증 의무화 제도 시행으로 설계 변경 등이 필요한 부분에 국한돼 공사 진행할 경우 조합과 시공자 간 또한 조합원 간의 갈등을 최소화할 수 있을 뿐만 아니라 비용의 증가도 억제할 수 있다”고 밝혔다. 

사실 공사비 검증의 필요성은 이전부터 계속 제기돼 왔고 최근에는 관련 법안이 국회에 제출됐다. 

지난해 11월 2일 더불어민주당 윤관석 의원은 이 같은 내용을 담은 「도시 및 주거환경정비법」 일부 개정안을 대표발의 한 바 있다.

윤 의원은 해당 법안에 도시정비업계의 투명성을 강조하며 공사비 검증 제도 도입을 포함시켰다. 이에 따르면 조합이 시공자 계약 후 조합원 등의 10% 이상이 검증을 요청할 수 있고 사업시행인가 전 시공자 선정한 때도 계약 금액 대비 공사비가 10% 이상 증가하면 검증을 받아야 한다. 사업시행인가 후 시공자를 뽑을 때도 공사비가 5%만 증가해도 검증 대상이다. 시공자는 선정된 이후에 설계 변경 등을 통해 조합에 공사비 증액을 요구할 수가 있기 때문이다.

현행 「정비사업 계약업무 처리기준」 제36조제3항에 의하면 사업시행자는 한국감정원에 공사비 검증을 요청할 수 있도록 규정돼 있지만, 사업시행자인 조합은 당 규정이 임의 규정이라 실질적으로 이용에 한계가 있다는 지적이 있다. 시공자가 선정된 이후에 설계 변경 등을 통해 조합에 공사비 증액을 요구할 수 있으므로 공사비 검증 완료 이후에도 추가 증액된 공사비도 재검증받아야 한다는 설명이다.

정부, ‘공사비 정보광장’ 시범 오픈… “정확한 공사비 예측 가능”
시공자 선정 시스템에 대한 근본적인 변화 필요 주장도

이 같은 흐름에 발맞춰 조달청 역시 공공 건축사업 초기에 합리적인 공사비를 예측할 수 있는 ‘공공건축 공사비 분석 및 예측 시스템’ 구축을 마치고 온라인 서비스인 ‘공사비 정보광장을 지난 2일 시범 개통했다.

건축물은 구성 자재와 시공방법이 매우 복잡해 건축사업을 준비하고 있는 각 공공기관 및 민간 건설업계에서는 그동안 공사비 예측의 어려움이 있었다. 이 사업은 한국정보화진흥원의 작년 ‘정보통신기술(ICT)기반 공공서비스 촉진사업’ 과제로 선정돼 약 13억 원의 예산을 지원받아 약 6개월 동안 추진됐다.

‘공사비 정보광장’의 주요 서비스 중 ‘예상 공사비 산정’ 기능은 설계조건을 선택하면 선택된 조건과 동일한 공사를 참조해 평균 단위면적(㎡)당 공사비를 산정하는 방식으로 구현돼 있다. 또한 건설사업의 특성상 계획부터 실제 공사 발주 시까지 걸리는 기간을 고려해 물가변동이 반영된 공사비 보정 기능도 추가했다.

한편, 서울시는 개정안에 조합의 공정성 유지 및 불법 홍보에 대한 관리ㆍ감독 등 실효성 확보를 위해 공공지원자(자치구)와 조합이 ‘부정행위 단속반’ 및 ‘신고센터’를 운영을 의무화하도록 했다. 불법적인 금품 살포와 대규모 유사 금융 행위 등으로 인한 피해를 막고 사업의 공공성을 강화해 모니터링 속에서 사업성을 높임과 동시에 도시정비업계가 공정하게 경쟁할 수 있도록 하려는 조치로 풀이된다. 시는 이전에도 자체적인 단속반 운영한 바 있지만, 이번에는 더 강한 제재로 조합 스스로 경각심을 갖도록 유도했다. 

그러나 이 같은 규제만이 능사가 아니라는 시각도 존재한다. 근본적으로 시공자 선정 시스템에 대한 변화가 필요하다는 주장이다. 홍보부스 설치, 부재자 투표 관리, 입찰비교표 작성 등 전반적인 절차를 좀 더 세심하고 투명하게 관리해야 한다는 설명이 이어진다. 

유관 업계의 한 전문가는 “도시정비사업에서 시공자 선정 과정 자체가 이해로 얽혀 있는 매우 민감하고 중요한 과정이기 때문에 조합과 시공자 간 유착이 빈번하다”면서 “공사비 검증, 단속반 설치 등이 도움을 줄 수 있겠지만 근본적인 변화가 필요하다”고 꼬집었다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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