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공공임대 후 분양전환, 올해부터 ‘12만 가구’ 몰려온다
▲ 공공임대 관련 현수막. <출처=전국LH중소형10년공공임대연합회>

[아유경제=김학형 기자] 올해부터 판교, 무안 등 ‘2기 신도시’를 비롯한 전국에서 ‘공공임대 후 분양전환’되는 아파트가 쏟아진다.

논란의 핵심은 ‘분양전환가격’을 어떻게 계산하느냐다. 관련 법령은 있으나 이를 좀 더 현실에 맞게 고쳐야 한다는 임차인들과 그대로 적용하겠다는 정부의 입장 차이가 좀처럼 좁혀지지 않고 있다.

국토부, ‘8년 임대 연장’ 등 대책 발표

앞으로 ‘10년 임대아파트’의 임차인들은 임대기간 10년이 끝난 뒤에도 8년까지 더 연장할 수 있다. 

지난해 10월 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 이 같은 내용을 포함한 ‘10년 임대주택 분양전환(소유권 이전) 지원대책’을 발표했다. 

분양전환을 원하지 않는 임차인은 임대기간을 연장할 수 있다. 4년간 추가로 거주할 수 있고 주거취약계층(영구임대주택자격 해당자)은 4년을 추가해 8년까지 더 살 수 있다. 

임대기간 연장은 가격이 전국 아파트 평균 상승률의 1.5배가 넘게 급등한 단지에 해당한다. 임차인이 분양전환을 포기하고 자녀교육ㆍ직장 등으로 임대기간 연장을 신청한 경우다. 

그동안 임대사업자가 정한대로 따라야 했던 분양전환 조건(시기ㆍ절차ㆍ대금납부 방법 등)은 임차인과 사전 협의하도록 제도화한다. 협의에도 이견이 남을 경우 각 지방자치단체에 설치된 임대주택분쟁조정위원회를 통해 조정 절차를 밟게 된다. 임대사업자의 분양전환 통보 후 자금 마련 준비 기간은 현행 6개월에서 1년으로 늘린다. 

또 무주택자이면서 임차 주택이 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하인 임차인을 위해 장기 저리 대출을 주선한다. 해당 지역이 투기지역ㆍ투기과열지구로 지정되기 이전에 입주 계약을 체결했으면 대출 규제에서 제외하고, 담보인정비율(LTV) 70%와 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용할 계획이다.

이를 위해 국토부는 관련 법령 개정안을 마련해 작년 말 입법예고했다. 현재 국회에는 분양전환가격 산정방식 개선을 담은 「공공주택 특별법」 개정안 3건(민홍철ㆍ윤종필ㆍ권은희 의원 대표발의)이 제출돼 있다.

갈등의 씨앗 ‘분양전환 시점 감정평가액’

그동안 임차인과 임대사업자(공공+민간)는 분양전환가격을 두고 줄곧 갈등해왔다. 

2003년 도입된 공공임대아파트는 자금 여력이 부족한 서민이 일정 기간 임차로 거주하다가 분양전환 가능 시점에 소유권을 가져올 수 있는 제도다. 현행 「공공주택 특별법」에 따라 10년 임대아파트의 분양전환가격은 분양전환 시점에 감정평가사의 평가 금액(감정평가액)을 기준으로 결정된다. 

감정평가액은 인근에서 유사한 조건의 실거래 사례를 참고해 주변 시세의 80~90% 수준에서 결정된다. 시세보다 싸다지만 10년 사이 집값이 크게 오르면, 임대아파트 입주 당시 예상보다 훨씬 비싼 분양전환가격이 책정되기 쉽다. 일례로 용산구 ‘한남더힐’은 2007년 분양전환 임대아파트로 입주민을 모집할 당시 분양가상한제에 묶였다. 따라서 분양전환가격은 3.3㎡당 2000만 원을 넘지 않을 것으로 여겨졌으나 2013년 감정평가를 통해 3.3㎡당 8300만 원에 달하는 분양가를 책정했다. 2016년 1월 분양 전환이 시작되자 많은 임차인들이 법정 분쟁을 진행했고 우선분양권을 포기했다.

임차인들 “정부 지원책, 변죽만 울려”

임차인들은 최근 정부가 내놓은 지원책에는 근본적으로 분양가 부담을 해소할 방안이 빠졌다고 비판한다.

이들은 분양가 산정 방식을 5년 공공임대주택과 마찬가지로 건설원가와 감정평가액을 산술 평균하거나 분양가상한제 도입을 요구한다. 

판교의 민간 10년 임대아파트에 사는 한 임차인은 “우리 단지의 경우 이대로 분양전환가를 책정하면 80% 가까이 분양을 포기할 수밖에 없는 실정”이라며 “최소한 5년 공공임대와 같은 방식으로 바꿔야 대거 이탈을 막을 수 있다”고 주장했다. 

김동령 전국LH중소형10년공공임대연합회 회장은 “우리가 요구하는 건 단 하나, 땅값과 건축비로 분양가를 정하는 분양가상한제를 적용해달라는 것”이라고 강조했다.

하지만 국토부는 이를 받아들일 수 없다는 입장을 견지해왔다. 처음부터 감정평가액으로 분양전환하기로 계약을 체결했기 때문에 아무런 문제가 없다는 것이다. 또한 법 개정 등을 통해 분양전환가격 산정 기준을 바꾸는 일은 위법성이 존재하고 제도 도입과 입법 취지에 맞지 않을 뿐 아니라 계약한대로 앞서 분양전환을 마친 3만3000가구와의 형평성도 고려해야 한다는 뜻을 분명히 밝혔다. 

한편, 국토부에 따르면 올해부터 10년 임대주택 분양전환 예정 물량은 총 12만 가구이며, 수도권만 5만6000가구에 이른다.

세부적으로 ▲올해 판교(민간+LH) 4000가구, LH 동탄ㆍ무안 1000가구 ▲2020년 판교(민간+LH) 1000가구, LH 오산ㆍ제주 1000가구 ▲2021년 LH 파주운정 1만4000가구, LH 오산 400가구 ▲2022년 LH 세종 1만3000가구, LH 수원호매실 2만4000가구, LH 파주운정 1만3000가구 등이다. 12만 가구 중 한국토지주택공사(LH)가 6만6000가구, 민간이 5만4000가구로 파악됐다.

한 부동산 전문가는 “분양전환 임대아파트의 취지는 바람직한 임대주택 정착과 주거안정 도모로, 수익 창출 수단이 되면 안 되지만 수익을 극대화하려는 민간기업에 무조건 희생하라고 강요할 수는 없다”면서 “수익창출과 공익성이 적절히 조화를 이뤄 정착하도록 분양전환가에 대한 명확한 산정 기준 등 정부의 체계적인 제도가 마련돼야 한다”고 말했다.

김학형 기자  keithhh@naver.com

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