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[기자수첩] 재개발사업에서 ‘비례율’

[아유경제=김학형 기자] 재건축사업에 초과이익에 대한 부담금 제도가 있다면, 재개발사업에는 ‘비례율’이 있다.

비례율은 재개발사업의 수익성(사업성)을 판단하는 중요한 지표로, 총 사업이익을 총 종전평가액으로 나눠 계산한다[(총 분양수입-총 사업비)÷총 종전평가액×100]. 100%보다 클수록 ‘사업성이 좋다ㆍ높다’고 말한다.

비례율은 다시 조합원 권리가액을 결정하는 데 중요 요소로 작용한다. 재개발 구역 내 토지, 주택 등의 가치인 ‘지분 감정평가액’은 2명 이상의 감정평가사(또는 업체)가 각각 산정한 평가금액의 산술평균으로 결정한다. 여기에 비례율을 곱한 값이 ‘조합원 권리가액’이다.

다만 비례율은 사업시행인가 단계에서 추정을 하는 부분이기 때문에 실제로 준공 후 조합 청산시점 예상과 달라지는 경우도 많다.

일례로 부산광역시 우동1구역의 경우 초창기 예상 비례율은 100%였으나 현금청산 시점에는 109%를 기록해 추가 수익을 얻었다. 반대로 서울 관악구 봉천12-1구역은 초반 예상 비례율 161%로 기대를 모았으나 건설사 부도 등 사업 지연으로 현재 87%로 낮아졌다.

비례율이 높아지면 조합원 권리가액도 늘어나 조합원 분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)이 줄어든다. 감정평가를 통해 조합원 지분 가치를 따지긴 하지만 결국 비례율의 높고 낮음이 재개발 투자 여부를 가늠할 지표가 되는 셈이다.

보통 이런 경우에 비례율이 높게 산정된다. 조합원수가 적어 일반분양 물량이 많으리라 예상되는 곳, 세입자가 적은 곳, 지형이 평탄한 곳(건축비용이 적게 드는 곳), 사업 추진 속도가 빠른 지역 등이다.

다만, 비례율을 맹신하다가는 낭패를 보기 쉽다. 주변 집값에 따라 일반분양 분양가가 오르내릴 경우 비례율은 크게 달라진다. 또, 조합에서 사업비를 낮추면, 예컨대 사업 예비비로 잡혔던 항목을 사업비 지출 비용에 넣는 식으로, 비례율이 높아질 수 있으나 조합원 지출 비용에는 차이가 없다.

비례율이 굳어지는 관리처분인가 시점이면 투자 리스크가 확실히 줄어든다. 하지만 이미 시세가 오르고 프리미엄이 많이 붙어 기대 수익이 낮아진다. 결국 투자 이익을 높이려면 비례율 변화를 예상하고 일찍부터 재개발 투자에 뛰어들어야 한다. 무릇 욕심을 내야 큰 수익을 얻을 수 있지만 큰 손해를 입을 수도 있다.

김학형 기자  keithhh@naver.com

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