▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

주택도시보증공사(HUG)가 작년 12월 31일 제28차 미분양관리지역을 선정ㆍ공고하면서 강원 속초시와 경북 경산시 2곳을 추가하였다. 미분양관리지역으로 선정된 지역현황은 수도권 6곳 및 지방 30곳으로 전국에 분포되어 있다. 최근 성남시는 한국토지주택공사(LH)와 해당 사업구역 소유자와 세입자가 임시 거주할 수 있는 순환용 주택을 마련한다는 협약을 체결했다.

지난 한 해 도시정비사업에 있어 지역 간의 격차는 더욱 심해졌고, 풍선효과의 여파로 인해 정부 정책의 효과는 미온적이라고 밖에 볼 수 없다. 정부가 추진한 주택 정책은 부동산시장에서 야기되는 문제에 대한 해결보다는 투기억제 등 고질적이라 할 수 있는 주택시장의 실패요인을 해소하는 데 역량을 집중하였다. 그리고 정부는 주택시장의 실패를 해소하기 위해 정부가 직접 시장에 개입하여 주택 공급을 주도하려 했다.

하지만 주택시장은 정부의 의지와 달리 미분양지역이 속출하고, 정상적으로 사업이 진행되는 지역조차 시장 실패의 요인으로 지목되고 있는 주택가격을 제외한 사업성공요인들에 대한 평가는 등한시해 왔다. 이로 인해 도시정비사업을 포함한 주택건설사업 예정 사업지에서 주민 간 갈등이 증폭되고 심지어 불상사도 발생하여 사회적 이슈가 되기도 했다.

이에 정부의 시장개입 실패에서 야기되는 문제의 해결점을 찾는 것도 의미가 있으나, 급한 것은 현실적인 문제라 생각하여 도시정비사업 시행간 사업지에서 발생하는 소유자와 세입자의 주거안정 대책에 관한 정부(공공 등 기본계획과 개발계획의 수립권자 및 결정권자 포함)의 개입 여지에 대해 살펴보고자 한다.

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제59조에 의하면, 사업시행자는 정비구역의 안과 밖에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택의 경우, 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자를 임시로 거주하게 하는 등 그 정비구역을 순차적으로 정비하여 주택의 소유자 또는 세입자의 이주 대책을 수립하여야 하고, 이 방식으로 정비사업을 시행하는 경우 토지주택공사 등이 보유한 공공임대주택을 순환용 주택으로 우선 공급할 것을 요청할 수 있도록 되어 있다.

더군다나 「도시개발법」 제21조의2에 따르면 사업시행자는 도시개발사업을 원활하게 시행하기 위하여 도시개발구역의 내외에 새로 건설하는 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 그 도시개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자를 임시로 거주하게 하는 등의 방식으로 그 도시개발구역을 순차적으로 개발할 수 있다고 규정되어 있다.

따라서 도시정비법과 도시개발법 등을 고려할 경우 도시정비사업에서 야기되고 있는 소유자 또는 세입자와 사업시행자 간에 주거안정과 관련하여 발생하는 문제는 논란의 대상이 되지 않는다는 것이다. 그리고 인ㆍ허가권자 등은 도시군관리계획에 도시개발사업과 도시정비사업 계획을 포함하여야 하는 바, 정부가 처음부터 소유자나 세입자에 대한 이주대책을 개발계획에 반영하고 공공이 공영개발을 통해 공급하는 주택을 순환용 주택으로 활용했다면 주민 간의 갈등은 최소화되었을 것이다.

그런데 정부는 장기적인 관점에서 주택 공급을 위한 정책을 수립하기 보다는 근시안적으로 단기의 정책을 강구하다보니 주민 간 갈등에 대한 대안을 찾지 못했다. 그리고 심지어 그 책임을 사업시행자의 책임으로 전가시켜 버린 것이다. 일반적으로 주민 간 갈등이 심화되면 정부는 정비구역을 해제하는데 급급하고 정부가 해야 할 책임에 대해서는 생각하지 못하고 있다. 도시정비사업은 정부의 실험장이 아니라 국민의 정서가 주택에 심화되어 표현되는 것이며, 주택의 가격 폭등은 기초 경제의 부조화에서 야기되는 일시적인 현상에 불과한 것이다. 그런데 정부는 이를 투기라 하면서 장기적으로 국민의 주거환경을 윤택하게 할 수 있는 주거정책마저 포기한다는 것이다.

일반적으로 정비사업지의 사업시행자들은 소유자나 세입자에 대한 이주 대책을 금전적인 부분으로 해결하려 하고, 심지어 위정자들도 당연히 사업시행자가 소요되는 비용을 부담하여야 하는 것으로 착각하고 있다.

하지만 정부가 망각하고 있는 것은 정비사업의 사업시행자도 정비계획 수립 단계에서 각종 기부채납을 하고 사업시행 간 원인자부담의 원칙에 따라 필요비용을 부담할 뿐만 아니라 각종 세금도 납부한다는 점이다. 그러므로 정부는 이주에 따른 주거 대책에 직접 개입하여 일정 부분 책임을 져야 한다.

정부는 민간시행자가 공급하는 주택에 대한 공급계획에 대해서는 너무 무관심하고 무책임하다는 질책을 면하기 힘들다. 만약 정부가 도시정비사업에 따른 주택 공급 계획을 정상적으로 시행할 수 있도록 협력하고, 일반 도시정비사업에 따른 주택 공급량과 정부가 추진하는 공영개발에 따른 사업계획에 의한 주택 공급량을 예측하여 공공이 공급하는 주택을 순환용 주택으로 활용한다면, 주택에서 야기되는 거주 안정의 문제는 최소화될 수 있을 것이다.

예컨대 앞으로의 도시정비시장에서의 주택 공급 문제는 심각한 한계에 부딪히고, 정부가 추진하는 주택 공급 정책에 따라 사업시행 간 갈등이 만연한 사업지는 정비구역이 해제되는 등 갈등의 골은 더욱 깊어지리라 생각된다. 다만, 정부가 주택 공급을 주도하는 정책을 추진하듯이 주택시장에 대한 장기적 계획을 추진하여 정부가 공급하는 주택을 일정부분 순환용 주택으로 활용하여 운영한다면 악순환은 더 이상 반복되지 않을 것이다.

앞으로 정부는 필요하면 법을 개정해서라도 정비사업지에 야기되는 고질적인 주거안정 문제를 해결해야 함은 물론, 무주택자에게 장기적으로 순환용 주택을 분양 또는 임대함으로써 주택 공급에 따른 문제도 해결해 나가야 할 것이다.

결론적으로 법에서 규정한 순환정비 방식의 개발은 개발과정에서 발생하는 주민 간의 갈등의 주요인인 주거안정 대책에 대한 해결책을 제시하고 있으나, 정부가 주도적으로 문제의 해결에 나서지 않고 방관하면서 그 책임을 사업시행자에게 전가시킬 수 있다. 따라서 정부가 공급하는 주택을 활용하며 공급계획에 맞추어 순차적으로 개발하는 경우 이주 시 소유자나 세입자의 주거문제는 해결된다 할 수 있는바, 정부의 책임 하에 이주안정 대책을 강구하는 것이 마땅하다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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