부진했던 가로주택정비사업, 빈집특례법 시행으로 ‘전환점’
자율주택정비ㆍ소규모재건축사업지도 속속 등장

소규모 정비사업의 유형은 자율주택정비사업과 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 등 3가지로 나뉜다.

자율주택정비사업과 소규모재건축사업은 빈집특례법을 제정하면서 새로 생긴 도시재생 기법이다. 가로주택정비사업은 기존에 있던 사업유형으로 재개발ㆍ재건축과 함께 「도시 및 주거환경정비법」 테두리에 있다가 빈집특례법 시행과 함께 이관됐다. 규모ㆍ성격 등이 비교적 작아서 ‘미니 재개발ㆍ재건축’이라 부르기도 한다.

가로주택정비사업은 도로와 접한 소규모 노후 저층 주거지를 대상으로 하는 소규모 도시재생 사업이다. 1만 ㎡ 미만 가로구역(도로로 둘러싸인 구역)에서 공동주택이 20가구 이상이며, 전체의 2/3가 노후ㆍ불량 건축물이어야 한다. 토지등소유자가 20명 이상일 경우 조합을 결성하고, 20명 미만일 경우 토지등소유자가 직접 시행할 수 있다. 

자율주택정비사업은 집주인 2명 이상이 모여 주민합의체를 구성하기만 하면 단독ㆍ다세대 주택을 자율적으로 개량할 수 있도록 한 제도다. 조합원 동의를 얻은 조합에서 주도하는 방식이 아니라 주민합의체에서 건축협정 등의 방법으로 공동주택을 짓는다. 주민의 직접 참여와 100% 전원합의로 진행되므로 주민 갈등이나 젠트리피케이션(둥지 내몰림)을 최대한 줄일 수 있다. 

소규모재건축사업은 면적 1만 ㎡ 미만인 구역에서 다세대 및 연립주택이 200가구 미만인 단지에서 시행할 수 있는 사업이다. 조합을 꾸려 공동주택과 오피스텔, 부대 복리시설 등을 지을 수 있다. 사업 규모가 크지 않은 탓에 일반분양분이 많지 않아 자금 조달 등 사업 추진이 어려운 편이다.

이처럼 선택의 폭이 넓어지자 최근 소규모 정비사업을 진행하거나 준비하는 사업지가 속속 늘고 있다. 특히, 2012년 대규모 정비사업의 대안적 성격으로 가장 먼저 도입됐음에도 그동안 부진을 면치 못했던 가로주택정비사업은 빈집특례법 시행으로 전환점을 맞았다. 

25일 도시정비업계 소식통 등에 따르면 현재 소규모 정비사업 중 가로주택정비사업의 조합 설립을 추진하는 곳은 전국에서 39곳에 달한다. 2012년 제도가 도입된 이후 2014년 1개, 2015년 4개, 2016년 11개, 2017년에 32개, 지난해 15개의 조합이 설립된 것과 비교하면 올해는 대폭 늘어날 것으로 전망된다. 아울러 한국토지주택공사(LH)에서 진행하는 가로주택정비사업도 2017년 10개에서 작년 25개로 증가했다. 

지난해 초 빈집특례법으로 도입된 자율주택정비사업과 소규모재건축사업도 수요가 점점 생겨나고 있다. 국토교통부(장관 김현미)가 지난해 4월부터 자율주택정비사업 통합지원센터를 운영한 이후 그해 12월 14일까지 1202건의 상담이 접수됐고 그중 75건이 사업에 들어갔다.

부촌 단지인 용산구 한남동에 위치한 한남시범아파트는 최근 소규모재건축사업을 추진키로 했다. 한남시범은 이달 6일 한남동주민센터에서 소규모재건축 설명회를 열고 주민을 상대로 조합설립동의서를 접수하기 시작했다. 지난해 10월 조합설립인가를 받은 마포구 용강동 우석연립 소규모재건축 조합은 최근 설계자 선정에 나서는 등 사업 추진에 박차를 가하고 있다. 이외에도 경기 광명시 정우연립, 부천시 삼양연립 등이 소규모재건축을 추진하며 시공자 선정을 앞둔 것으로 알려졌다.

우석연립 소규모재건축 유학채 조합장은 “최근 정부와 서울시에서 무주택 서민들의 주거안정 및 도심 주택 공급을 확대하고자 하는 정책 방향이 소규모재건축을 추진 중인 우리 단지에 기회로 다가온 만큼 최대한 활용할 것”이라며 “소규모재건축의 장점인 빠른 사업 진행으로 2022년 완공 및 입주를 목표로 하고 있다”고 말했다.

서울시, 소규모 정비사업 층수 완화 ‘본격 시행’

한편, 서울시에서 소규모 정비사업을 통해 임대주택을 공급하는 법적 기반이 마련되면서 올해부터 본격적으로 진행될 전망이다.

지난해 초 빈집특례법 도입으로 수립된 「서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」가 작년 12월 31일부터 시행됐다.

조례에 따르면 서울시 내에서 소규모 정비사업을 시행할 때 임대주택을 20% 이상 지으면 법적 상한 용적률을 적용받을 수 있다. 특히, 제2종일반주거지역 내에서 가로주택정비사업 시 공공과 민간지원임대주택을 전체 연면적의 20% 이상을 포함해 지을 경우 건축물 층수를 7층에서 15층으로 높일 수 있다.

서울시는 소규모 정비사업 시 임대주택을 도입하면 층수를 최고 15층까지 높여줘 2022년까지 총 2390가구를 확보할 수 있을 것으로 전망했다.

현재 빈집특례법에 따르면 소규모 정비사업 시 층수를 15층 이내에서 지을 수 있다. 하지만 그동안 시는 인근 지역과의 조화를 위해 조례를 통해 7층 이하로 제한해왔다.

이후 시는 서울 도심 내 주택 공급을 위해 층수 규제를 7층에서 10층으로 완화하는 조례안을 추진해왔다. 서울시의회와 통합안을 만드는 과정에서 더 많은 주택 공급에 대한 필요성이 제기되자 15층으로 더 높인 것이다.

또한 이번 조례 시행으로 서울시장은 소규모 정비사업을 시행하는 사업자에게 사업비를 보조해줄 수 있게 됐다.

김인제 서울시 도시계획관리위원장은 “소규모 정비사업을 시행할 때 시장이 사업비를 지원할 수 있는 제도적 기반이 마련됐다는 점에서 관련 사업이 활기를 띨 것으로 기대한다”고 말했다.