아파트값 끝없는 ‘하락세’… 올해 주택매매가격 1% 하락 전망
입주 물량 증가 지역 중심으로 전세가격 하락세 뚜렷

서울 아파트값이 10주째 내리막길을 걸었다.

최근 한국감정원에 따르면 이달 둘째 주(14일 기준) 전국 아파트의 매매가격은 0.07% 하락, 전세가격은 0.08% 하락했다.

그중 서울은 정부 규제, 금리 인상, 전세시장 안정 등으로 인한 관망세와 급매물 위주의 간헐적 거래로 보합과 하락을 반복하며 0.09% 내렸다. 전주보다 내림폭은 1%p 줄었으나 10주 연속 내림세를 이어갔다. 강북 14개 구는 전주와 같은 0.07% 하락, 강남 11개 구는 전주보다 하락폭을 줄여 0.10% 하락하기도 했다.

이런 상황 속에서 한국감정원은 올해 전국 집값, 전셋값이 모두 하락할 것으로 전망하고 있다.

지난 10일 한국감정원은 ‘2018년도 부동산시장 동향 및 2019년 전망’ 보고서에서 지난해 주택 매매가격(주택 1.1%, 아파트 0.1%)은 2017년(주택 1.5%, 아파트 1.1%) 대비 상승폭이 감소한 상태이며, 전세가격(주택 -1.8%, 아파트 -2.9%)은 2017년 동기간과 비교해 하락세로 전환된 상황이라고 밝혔다.

2018년 주택매매시장은 지역별 상승과 하락세가 뚜렷이 구별되는 한편, 주택전세시장은 서울, 대전, 세종을 제외하고 전반적으로 상반기와 유사하게 하반기에도 하락세가 이어졌다. 2018년 11월 말 기준, 누적 주택 매매거래량은 80만1000건으로 2017년 동기간 대비 8.5% 하락해 주택시장이 회복됐던 2014년보다 낮은 수준이었다.

전월세거래량은 144만9000건으로, 이 중 전세와 월세거래량 비중은 각각 56.8%, 43.2%로 전년(각각 55.4%, 44.6%) 대비 전세거래량 비중은 증가(1.4%p)하고 월세거래량 비중은 감소했다.

한국감정원 KAB부동산연구원 채미옥 원장은 “2018년 주택매매시장은 개발 호재 등의 영향으로 서울 주택가격의 일시적인 상승이 두드러졌으나, 9ㆍ13 대책에 따라 투자 수요가 크게 위축됐다”며, “아파트 입주 물량 증가 및 지역산업경기 부진으로 인해 지방 아파트시장의 하락세가 뚜렷해졌고, 전세시장은 입주 물량이 증가한 지역과 더불어 지역산업경기가 침체된 지역의 전세가격이 지속적으로 하락하는 등 전체적으로 예년에 비해 하락지역이 확대되는 상황”이라고 분석했다.

특히 올해 주택매매가격은 1% 하락할 것으로 전망됐다. 국가 경제의 저성장 기조와 부동산 세제 개편ㆍ규제지역 추가 등 정부 규제, 누적되는 아파트 입주 물량 등의 영향이 큰 요인이다.

보고서는 개발 호재가 있는 일부 지역은 국지적 상승을 보일 수 있으나, 입주 물량 증가, 정부 규제 및 지역산업 위축 등에 따라 전국적으로 하락세로 전환될 것으로 예상했다.

아울러 전세시장은 입주 물량 증가로 전세공급이 대거 이어지면서 전국적으로 하락세를 보이는 가운데, 실수요가 많은 지역은 매매시장의 관망세가 유지되고 이에 대한 반사효과로 인해 전세수요가 일부 증가할 것으로 관측했다.

전반적으로 서울 지역의 임차인들은 인근 입주 물량 증가 지역으로 분산되고 일부 수도권 외곽 및 지방 지역은 일시적 공급 집중으로 인한 미입주로 가격 하락이 예상되는 등 2019년 전국 주택전세가격은 2.4% 하락할 것으로 전망했다.

주택 매매거래량은 정부 정책 강화와 투자자의 매수심리 위축 및 실수요자의 관망세 유지로 주택 구입 보류 또는 구입 시기 조정 등이 예상됨에 따라 2019년 주택 매매거래량은 전년 대비 5.5% 감소한 수준(81만 건)이 될 것으로 내다봤다.

채 원장은 “정부의 규제 강화 영향과 대내외 경제여건의 둔화 및 국내 기준금리의 추가 인상 가능성으로 매수심리는 당분간 관망세를 유지하는 가운데, 서울 및 경기 일부 지역의 입주 물량 증가가 인접한 수도권 주택시장 전반에 걸쳐 영향을 줄 것”이라면서 “전세시장은 입주 물량이 증가하는 지역을 중심으로 전세가격의 하락세가 뚜렷해지고, 이들 지역으로의 전세 수요 이동이 기존 지역 주택시장을 후퇴 또는 침체시키는 요인으로 작용할 것이다”라고 귀띔했다. 

▲ ‘역전세난’에 이어 ‘깡통주택’ 현상까지 출현하며 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있다. <사진=아유경제 DB>

‘역전세난’에 이어 ‘깡통 주택’ 현상까지 출현
전세금 받지 못하는 세입자들 늘어

침체한 분위기와 함께 전세가격이 하락하고 거래가 이뤄지지 않아 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 역전세난 사례가 늘고 있다.

쉽게 말해 전세보증금 1억 원이던 시세가 이사하려는 사람들이 줄어들어 시장에 매물이 쌓이고 시세가 떨어지면 7000만 원에서 8000만 원으로 전세보증금이 하락하게 된다. 그런데 전세금을 끼고 집을 산 ‘갭투자자’가 보유한 아파트나 주택의 집값이 하락하면 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 커진다.

갭투자자들도 난처해진다. 곧 입주가 시작되는 A단지의 경우 분양가보다 1000만 원 이상 가격이 떨어진 상태다. 분양을 받은 집을 전세로 내놓고 시세차익의 발생을 기다리는 갭투자자들이 대출 부담으로 인해 매매에 나서면서 가격도 하락했기 때문이다. 갭투자자들이 위기감을 느끼고 있음을 알 수 있는 대목이다.

실제로 이들은 추가 세입자를 구하지 못해 공인중개사사무소에 급전세와 전세금 반환 대출 조달을 문의하고 있다는 후문이다. 만약 가계대출 규제로 대출이 어려워지면 집이 경매로 넘어갈 수도 있어 최악의 경우 제2ㆍ3금융권으로 시선을 돌리는 상황에 처해질 수도 있다.

이것으로 그치지 않는다. 역전세난이 심해지면 자연스럽게 아파트 매매가격 역시 영향을 받고 동반 하락하게 돼 이른바 ‘깡통주택’이 속출하게 된다. 최근 깡통주택에 대한 공포가 부동산시장을 엄습하는 이유다.

깡통주택은 주택담보대출과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집의 실제 매매가에 가깝거나(대략 80% 이상) 더 높은 경우를 말한다. 집을 팔더라도 집주인이 별다른 이익을 얻지 못한다는 의미에서 ‘깡통’이라는 용어가 붙여졌다. 즉, 집값이 많이 내려가 집의 가치가 빈 깡통처럼 돼버린 주택을 말한다.

부동산시장이 활기를 띨 때는 보통 집값이 오르기 마련이다. 과거보다 집값이 오르게 되면 집주인은 집을 팔 때, 그만큼의 이익을 얻을 수 있다. 하지만 부동산시장이 가라앉게 되면, 집값 역시 별 차이가 없거나 오히려 떨어지는 경우도 발생한다. 만약 집주인이 주택담보대출금을 제때 갚지 못해 집이 경매에 부쳐지면 세입자 역시 피해를 볼 수 있다. 집주인이 경매된 금액에서 주택담보대출금을 갚고 나면, 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수도 있기 때문이다. 

주택도시보증공사 전세보증금반환보증 가입 수 ↑
전문가 “정부 차원에서 현실적 대안 마련해야”

부동산시장이 오랫동안 침체해 있을 때 많이 발생하는 깡통주택 우려 등에 다급해진 세입자들은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 앞을 다퉈 가입하고 있다.

전세보증금반환보증은 전세금의 0.128%(HUG 기준)를 보증 수수료로 내면 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 때 대신 지급하고 추후 보증사가 직접 집주인에게 보증금 상환을 요청하는 상품이다.

HUG에 따르면 지난해 10월 말 기준 전세보증금반환보증 가입금액은 15조4294억 원으로 2017년 한 해 실적이 9조4931억 원이었던 것을 고려하면 약 6조 원이 불어났다. 이달 17일을 기준으로 전세보증금반환보증 가입 건수는 3965건으로 전년 동기보다 2배 이상 늘었다. 전세반환리스크가 상당하다는 방증이다.

HUG의 전세보증금 반환보증 대상 주택은 전세보증금이 수도권 7억 원, 수도권 외 5억 원 이하(전세금안심대출보증의 경우 수도권 5억 원ㆍ그 외 4억 원 이하)에 대해서 가능하다. 요율은 아파트 연 0.128%, 기타 연 0.154%다. 따라서 전세보증금이 3억 원이라면 연간 보증료는 38만4000원 정도로 선순위 채권과 전세보증금 비율에 따라 최대 30%까지 할인해준다.

또 다른 방법으로 서울보증보험 전세금반환신용보험의 경우 아파트는 전세보증금 제한이 없다. 일반주택은 10억 원 이하만 가능하고 요율은 아파트 0.192%, 기타 0.218%로 나뉜다.

반면, 보증금을 돌려줘야 하는 집주인도 난감하다. 세계 금융위기 이후 집값 하락기대로 전세 수요가 급증했던 과거와 경우와 다르기 때문이다. 물론 깡통전세의 원인은 집값이 하락이기 때문에 추후에 값이 올라가면 어느 정도 해결이 가능하나 앞으로 떨어질 가능성이 큰 상황이다.

양상이 다르면 대응법이 달라야 하지만 정부의 대책도 그러지 못하고 있다는 게 전문가들의 중론이다. 세입자가 전세금을 돌려받지 못하면 법적 조치를 밟아야 하지만 걸리는 시간 역시 만만치 않고 설령 돌려받더라도 완전히 보장받기는 사실상 어려운 게 현실이다.

유관 업계 한 전문가는 “현재 세입자들은 전세보증금 반환보증 가입하는 정도의 대책밖에 세울 수 없다. 계약 시 꼼꼼하게 세부 내용을 잘 살펴야 하는데, 특히 전세가격이 지나치게 저렴할 경우 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 한다”고 말했다.

그는 이어 “피해는 세입자 몫만이 아니다. 채무자를 하우스푸어로 전락시키고 대출원금 상환에 차질이 생겨 금융회사 부실화를 불러올 수 있다”면서 “미분양 지역의 주택 공급 물량 조정만 갖고는 해결이 안 될 가능성이 크다”고 덧붙였다.

즉, 정부 차원에서 대안을 내놓아 현실적인 도움을 줘야 할 것이란 목소리가 커지고 있는 이유다. 경제 전문가들은 가계 빚 증가와 소비 침체가 한국 경제의 발목을 잡는 요인인 점은 과거와 다르지 않지만, 과도한 집값 하락과 맞물리면 입주 물량이 많은 지역 위주로 깡통주택 속출 위험이 커져 정부의 가이드가 필요하다는 시각이다.

또 다른 전문가 역시 “정부가 부동산시장을 모니터링하고 선제적으로 세입자들의 피해를 막기 위해 적극적으로 노력해야 한다. 대출 규제를 완화해서 집주인들의 숨통을 틔워줄 필요가 있다”고 덧붙였다.

한편, 일부 수도권과 지방 등에 최근 2~3년간 과잉 공급된 아파트들이 올해부터 본격적으로 줄줄이 입주를 시작하는 점을 고려할 때 이 같은 깡통전세 현상은 더욱 심화할 것으로 보여 이에 대한 대처가 요구된다.