2017년 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 발표
9개월 만에 9ㆍ13 대책서 혜택 대폭 ‘하향 조정’

임대사업자는 임대 대상이 주택인 주택임대사업자와 상가나 업무용 오피스텔이 대상인 일반임대사업자로 나뉘며, 일반적으로 임대사업자란 주택임대사업자를 의미한다.

주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서, 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 자이고, 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법에 따라 등록한 주택을 말한다. 

민간임대주택은 의무 임대기간에 따라 8년의 장기일반민간임대주택과 4년의 단기민간임대주택으로 나뉜다. 주택 크기에 상관없이 모든 주택이 등록 가능하다. 

정부는 2017년 8ㆍ2 부동산 대책에서 임대사업자 등록을 활성화하는 방안을 도입하겠다는 방침을 밝혔고, 4개월 후인 12월 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 방안은 주택 보유자가 8년 장기 또는 4년 단기 임대주택을 등록할 경우 취득세와 재산세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 5가지 세금에 대해 감면 혜택을 제공하는 것을 주요 골자로 한다.

이 같은 혜택에 힘입어 임대사업자는 크게 증가했지만 세제ㆍ금융 혜택을 노리고 다주택자들이 앞 다퉈 신규 주택을 매입하며 집값을 끌어올렸다는 지적이 나왔다. 이에 정부는 임대사업자 활성화 정책을 편지 1년이 채 되지 않은 지난해 9ㆍ13 부동산 대책에서 임대사업자에 대한 세제 혜택을 대폭 하향 조정했다.

9ㆍ13 대책에 따라 1주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 신규 주택을 취득할 경우 8년 이상 장기 임대등록을 해도 양도소득세 중과(2주택 10%pㆍ3주택 이상 20%p 가산) 조치를 적용받게 됐으며, 기존 종합부동산세 비과세 대상에서도 제외됐다.

또 국민주택 규모(전용면적 85㎡이하ㆍ수도권 외 읍면지역 100㎡ 이하) 이하에 대해 양도소득세 감면 요건에 주택가액 기준이 신설됐다. 기존 10년 이상 임대등록 시 양도소득세 100% 감면하던 것을 일부 주택(수도권 6억 원ㆍ비수도권 3억 원 이하)에 한해 적용하기로 한 것이다.

대출 규제도 대폭 강화했다. 투기지역ㆍ투기과열지구 내 주택을 담보로 받는 임대사업자 대출에는 주택담보대출비율(LTV) 40% 규제를 적용하기로 했다.

당시 김동연 전 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “다주택자에 대한 과세 강화나 금융 강화는 투기억제 대표적인 정책”이라면서 “좋은 취지임에도 불구하고 임대사업 사례를 악용한다는 판단에서 맞춤형으로 대책을 내놓은 것”이라고 설명했다.

아울러 정부는 지난해 7월 30일 ‘2018년 세법개정안’을 확정했다. 이에 따라 올해부터 연간 2000만 원 이하 주택임대소득에 대한 과세가 본격 시행된다. 현행 「소득세법」 규정에 따라 임대소득의 40%(60%는 필요경비 인정)에서 400만 원을 기본공제 한 뒤 세율 14%를 곱해 세금을 매긴다. 근로ㆍ사업소득과 합산하지 않는 분리과세 방식이다. 2014년 이후 비과세돼 온 2000만 원 이하 임대소득이 5년 만에 과세 대상에 오르면서 사실상 주택임대소득에 대해 전면 과세가 이뤄지게 된 것이다.

다만 임대주택 등록 여부에 따라 기본공제와 필요경비율은 차등 적용된다. 임대사업자로 등록한 집주인은 기본공제 400만 원과 필요경비율 60% 혜택을 주는 반면, 미등록자는 기본공제 200만 원과 필요경비율 50%만 적용된다. 기본공제 액수가 적을수록, 필요경비율이 낮을수록 세 부담이 늘어나는 구조다. 따라서 임대사업자로 등록하지 않은 집주인은 세 부담이 커진다.

정부는 올해부터 시행되는 연간 2000만 원 이하 임대소득 과세와 소형주택 범위 확대 등으로 24만4000명이 새로 임대소득 과세 대상에 편입되고, 737억 원의 세수효과가 발생할 것으로 추정했다.

기획재정부 관계자는 “그동안 주택임대소득은 소득 파악 문제와 세 부담 전가 우려 등으로 과세가 되지 않는 부분이 일부 있었다”면서 “개정안을 통해 2000만 원 이하 임대소득도 정상적으로 과세하고 부동산 자산의 세 부담을 적정화했다”고 밝혔다.

이달 9일 ‘등록 임대주택 관리 강화방안’ 발표
임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건도 ‘강화’ 

이 같은 임대소득 전면과세로 세금 폭탄이 불가피해지자 임대사업자로 등록한 집주인들이 급증한 것으로 나타났다.

최근 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)에 따르면 지난해 12월 한 달 간 1만4418명이 신규 임대사업자로 등록해 전월 9341명보다 54% 증가했다. 임대주택 등록 활성화 방안이 발표된 전년 12월 신규 등록자 7348명과 비교해도 두 배 가까이(96.2%) 늘어난 수치다. 지난해 말까지 누적 기준 40만7000여 명이 임대사업자 등록을 마쳤다.

지난해 12월 등록된 임대주택 수는 3만6973가구에 달해 전달 2만3892가구에 비해 55% 늘었다. 지난해 말까지 누적 임대주택 수는 136만2000여 가구다.

이에 정부는 늘어난 임대사업자에 대한 관리를 강화하는 ‘등록 임대주택 관리 강화방안’을 이달 9일 발표했다.

정부는 먼저 그동안 수기로 관리했던 자료의 체계적 관리를 위해 올해 상반기 중 임대등록시스템 렌트홈 고도화와 연계해 등록된 자료를 정비하기로 했다. 이를 통해 임대료 증액 제한(연간 5% 이내), 임대의무 기간 등 임대조건 준수 여부를 정기적으로 점검하고 조건을 어길 경우 과태료를 부과한다는 방침이다.

앞으로는 임대소득세와 종합부동산세 감면 시 임대차계약 신고확인서를 제출하게 해 임대료 증액 제한을 준수하는지도 검증한다. 임대기간, 임대료 증액 제한 미준수 등 의무불이행으로 등록이 말소된 주택에 대해선 감면된 취득세를 사후 추징하기로 했다. 올해부터는 연간 2000만 원 이하의 임대소득에 대해 과세가 시행됨에 따라 전담인력을 확보하고 국세상담센터상담지원도 강화할 계획이다.

아울러 임차인이 해당 주택의 등록임대주택 여부를 알 수 있게 사업자에게 주택 소유권 등기에 등록임대주택임을 부기등기하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정을 올해 상반기 중 추진한다. 법령 개정 시 신규 등록 주택은 곧바로 부기등기를 해야 하고, 기존 등록 주택들은 2년간 유예기간을 거친 뒤 부기등기를 해야 한다. 이를 어기면 500만 원의 과태료 처분을 받게 된다.

또한 임대사업자의 임대료 증액제한 위반에 대한 과태료도 기존 1000만 원에서 3000만 원으로 증가하고, 의무 임대기간 내 양도금지 위반 등에 대한 과태료도 기존 1000만 원에서 5000만 원으로 대폭 상향된다.

국토부 관계자는 “임대료 인상률 제한과 의무 임대기간 적용으로 임차인의 거주 안정성이 확보되는 만큼 계속적으로 등록 활성화를 추진할 것”이라고 설명했다.

앞서 정부는 이달 7일 발표한 ‘2018년 세법 후속 시행령 개정안’을 통해 임대사업자 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 요건도 강화했다.

개정안에 따르면 장기임대주택을 보유한 임대사업자는 그동안 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도하면 횟수 제한 없이 1세대 1주택으로 판단해 비과세가 적용됐지만 앞으로는 평생 1회로 제한돼 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 비과세 적용을 받는다.

또 임대주택 과세특례 적용 시 임대료 인상 제한 요건도 신설된다. 장기임대주택의 종합부동산세 비과세, 양도소득세 중과배제, 임대료의 소득세 세액감면 등의 특례는 임대료 또는 임대보증금의 증가율이 연 5% 이하일 때만 적용된다.

이는 새로운 시행령이 시행되는 날 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되며 정부는 개정 시행령을 이달 8~29일 입법예고 기간과 국무회의 등을 거쳐 오는 2월 중 시행할 계획이다.

민간임대주택매입자금 대출 이달 말 종료
업계 “임대주택 양성화 정책 흔들릴 수도” 

한편, 정부가 주택임대사업자에게 저리로 대출해주던 상품도 이달 말 폐지된다.

25일 부동산 업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 주택도시기금을 통해 취급하던 민간임대주택매입자금 대출 상품을 이달 말 종료할 예정이다. 이 상품을 위탁해서 판매하던 우리은행은 이달 말까지 접수된 대출까지만 집행한다. 

민간임대주택매입자금 대출은 임대를 목적으로 주택을 매입하는 기업 또는 일반 임대사업자를 대상으로 매입비용을 대출하는 제도로 2013년 주택임대차시장 안정화를 위해 출시됐다. 출시 초기에는 실적이 저조했으나 2017년 문재인 정부가 다주택자의 민간임대사업자 등록 유도 정책을 시행하고 최근 집값도 급등하면서 대출액이 크게 늘었다. 이 상품의 지원 규모는 2016년 470억 원에서 2017년 1087억 원, 지난해 7월까지 1185억 원으로 매년 증가했다.

앞서 정부는 지난해 9ㆍ13 대책 발표에서 투기지구와 투기과열지구에 한해 이 상품 판매를 금지한 바 있다. 임대사업자들이 이 상품을 이용해 주택 구매에 나선 것으로 알려지면서 이에 대한 지적이 잇따랐기 때문이다. 

지난해 10월 국회 국정감사에서도 이 대출 상품이 임대사업자들에 대한 특혜 상품이라는 지적을 받았다. 매입자금대출 금리는 연 2.2~3%대로 시중은행 보다 낮고 총부채상환비율(DTI)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제도 적용받지 않는다. 이 때문에 일부 임대사업자들이 이 상품으로 주택 수십 채를 구매한 것으로 알려져 논란이 됐다.

HUG 관계자는 “정부 기금으로 투기를 조장한다는 의견과 지난해 국회 국정감사에서 임대사업자들이 이 상품으로 주택 수십 채를 구매한다는 사안이 언급돼 올해부터 대출을 중단하게 됐다”고 말했다.

일부 전문가들은 정부가 지속적으로 임대사업자에 대한 의무를 강화하는 모습을 보여주고 있는 만큼 임대사업자들로선 정부가 앞으로도 더 많은 의무를 지울 것이라고 우려해 ‘임대주택사업 양성화’ 정책이 흔들릴 수 있다고 지적한다.

부동산 업계 한 관계자는 “혜택이 줄어들 경우 신규로 임대사업자 등록을 하려는 다주택자가 줄어들 가능성이 있다”며 “궁극적으로 모든 민간임대주택시장을 양성화하려는 정부 입장에서는 딜레마일 수밖에 없고 정책이 너무 자주 바뀐다는 비판에서도 자유롭지 못하다”고 말했다.

▲ 연도별 등록 임대사업자ㆍ임대주택 수. <제공=국토교통부>