[아유경제=서승아 기자] 이달 「종합부동산세법 시행령」이 개정됨에 따라 주택 보유 부분 등이 변경돼 관련 세금 등에 변화가 예고되고 있다. 이에 본보는 관련 법령 개정에 따른 변경된 사항과 문제점에 대해 짚어봤다.

현재 종합부동산세(이하 종부세)는 임대사업을 하게 되면 종부세의 합산을 배제하도록 하고 있다. 그러나 이번 개정안에 따르면 1세대 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 내의 주택을 취득하고 임대주택으로 등록하는 경우에는 종부세 감면에 대해 적용을 배제하도록 변경됐다. 따라서 조정지역 내에서는 2주택이상일 경우, 종부세 감면 적용이 어렵다. 

다주택자는 종부세의 세율 부담에 대해서도 불이익이 있다. 한도비율 2주택자는 종부세의 상승 한도율이 200%, 3주택 이상자는 300%가 적용된다. 따라서 조정지역 내의 다주택자는 6억 원 초과 되는 부분에 대해 종부세 부담이 늘어날 수 있다.

주택의 가격은 시가, 공시가액, 그리고 세율이 적용되는 과세표준을 잘 알아야 한다. 시가는 현재 매매되는 가격을 말한다. 공시가액은 주택과 아파트에 따라 공시가격을 매년 정부가 결정한다.

최근 단독주택가격의 공시가격이 시가에 근접하도록 반영되면서 세금을 과세하기 위한 기초가액이 상승했다. 종부세는 이 공시가격에 일정비율을 곱해 계산한다. 바로 공정시장 가액 비율이라는 것이다. 정부는 2018년 9ㆍ13 주택시장 안정 대책 발표 이후 공시가격에 조정하는 공정시장 가액비율을 증가하도록 했다. 종부세가 실가에 반영이 되도록 하겠다는 것이다.

이에 따르면 연도별로 공정시장가액 비율은 2022년까지 100%가 되도록 매년 5%씩 증가해 적용된다. 따라서 공정가격 자체가 낮은 단독주택은 공시가격의 상승과 공정시장가액비율 확대 적용으로 인해 종부세 부담이 가파르게 늘어날 수 있다. 이는 단독주택뿐만 아니라 시가 상승이 높은 아파트의 보유자들도 마찬가지가 될 예정이다.

임대주택에 대해서는 종부세를 합산하지 않도록 하는 것이 현재의 종부세 규정이다. 현재 종부세 합산 배제 대상에는 특정 면적 및 금액 이하의 요건을 만족하면 종부세 합산 주택에 포함이 되지 않았다.

그러나 개정안에 따르면 임대료(임대보증금) 연 증가율이 5% 이하여야만 합산 주택에서 배제된다. 이는 시행령 이후 주택 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용된다.

종부세는 주택이 많을수록 세율이 높아지지만 상속받은 주택 등 공동소유 주택의 경우에는 주택 수의 계산에 있어서 공동소유자 각자가 그 주택을 소유하는 것으로 볼 수 있다. 

상속주택은 지분율이 20% 이하여야 하고, 지분상당의 공시가격이 3억 원 이하여야 한다. 따라서 상속주택의 경우에 5자녀 이상이 아니라면, 주택 수에 모두 들어가게 된다. 위 요건을 모두 갖춘 공동소유지분은 주택 수에서만 제외될 뿐이고 공시가격은 합산돼 종부세가 과세되는 것에 유의해야 한다.

또한 정부는 종부세가 많아지면, 납부할 금액이 없는 경우를 대비해 분납대상과 분납기간을 확대하도록 했다. 분납 대상은 현재 500만 원에서 250만 원이 넘는 납부세액에 대해서 분납을 허용하고, 납부기한도 현재 1000만 원 초과금액에 대해서 50% 이하의 금액을 2개월 이내에 분납하던 것을 6개월 이내에 분납하도록 했다.

다만, 정부의 과표 결정 시점과 시가의 변동에 따른 차이가 있을 수 있다. 주택가격이 상승하는 시기에는 과표가 늦게 결정돼 비교적 낮은 가격이 적용돼 세금을 부담하지만, 시가가 하락하는 시기에는 정부의 공정가격산정이 연 1회 적용되기 때문에 늦게 반영이 될 수 있다. 그러면 시가가 하락해도 보유세는 담세력보다 더 내게 되는 문제점이 발생할 수 있다. 

한 부동산 전문가는 “보유세는 재산에서 발생하는 담세력에 근거해야 한다. 다른 소득이 없는 주택소유자의 경우 실거주 목적의 주택에 대해서도 소득이 없으므로 빛을 내서 세금을 내야 하는 경우가 생길 수 있다”라며 “이러한 경우에는 불가피하게 주거 이동 자유를 침해하거나, 조세 부담으로 인한 기존 재산의 감소가 있을 수 있다”라고 진단했다.

이어서 그는 “자산가치의 상승분에 대해서는 양도소득세와 상속세로 과세를 하고 있으므로, 앞으로 고령화 사회를 대비하는 관점에서 무소득이면서 실거주 목적에 대한 고려가 필요하다”고 덧붙였다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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